新北快成“洋房荒漠”了？

在本周一的在售洋房盤點一文中，我們寫到，市區各區中新北區的在售洋房最少，僅有龍宸壹號（新房）、中梁·云宸府兩個，一旦前者賣完，新北區洋房就將逐步走向斷供。

成交量價站在全市高位、產品力高居全市頭部的新北，卻是常州最難買到一手洋房的區域，讓“洋房粉”情何以堪？

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回顧常州市區洋房產品發展史，自2013年起，洋房這類低密產品開始有多個項目供應，但因數量不多洋房一直是非常稀缺的產品。

2017年起土地市場解禁后，洋房迅速發展，供求量大幅上升，洋房價格也穩步上行，2021年量達到峰值。此后隨著行情走冷，洋房供求量也開始回落，但價格依然穩定在20000元/㎡左右。

由此可見，相比于住宅的其他產品形態，洋房價格是更為穩健，也可見出這類低密產品有著更強的抗跌性和保值能力。

新北區的洋房也曾經歷過高光期，卻也在近三年走向平淡。

2018年起，新北洋房供求量開始大幅增加，2020年達到峰值后逐年走低。

供求量與市區走勢基本一致，但新北區洋房的價格卻是一波三折，與市區走勢大為不同。

我們看到2017年新北洋房價格達到第一個高峰，這與當年某個高價洋房備案有關，2020年再到第二峰20796元/㎡，這是新北洋房的高光期。近三年雖有均價3萬多的洋房成交，但因低價洋房備案拉低了整體走勢。

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事實上，新北洋房歷來稀缺。

我們看2013年至今常州各區洋房供求情況，只有新北區是供不應求的狀態，洋房供求比小于1，只有0.96。

新北洋房供應，體現出明顯的幾個階段：

2013-2016年，新北有洋房供應的主要是九龍倉國賓一號、九洲花園。

2017年，雅居樂常樂府洋房供應，18300元/㎡左右的成交均價，拉高了區域的洋房價格，成為當年常州洋房市場的典型。

2018年，薛家板塊的雅居樂鳳凰臺洋房上市，中小戶型面積段、較高的性價比優勢取得了不錯的市場銷量。

2019-2021年，高鐵新城的美的陽光城·江山樾、牡丹藍光·晶耀、雅居樂·熙悅府、牡丹·三江公館、碧桂園光明·碧玥和鳴、飛龍板塊的新城牡丹·公園世紀、恐龍園板塊的嘉宏·印山風華、奔牛的牡丹學府、孟河的新城·匯雋等均有洋房供應，形成了供需兩旺、產品多樣化的特點。

2022年起，隨著以上洋房項目逐步售罄，新北洋房供應后繼乏力，僅有市府的龍宸壹號、孟河的中梁·云宸府有供應，且量也不多。

而且，短期內土地市場、待售項目也沒有洋房產品供應。因此，這僅有的少量洋房存量就是近兩年新北的洋房所有量了，留給購房者的空間可以顯見。

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克而瑞數據統計，市府板塊的龍宸壹號洋房產品主力戶型為188㎡，四室兩廳三衛，四開間朝南，雙套房設計，南北雙陽臺，尺度感強，非常舒適。

◎龍宸壹號188㎡洋房戶型圖

成交均價約36600元/㎡，套均總價在670-700萬左右，入手門檻在全市屬于頭部，終改客群可以考慮。

孟河的中梁·云宸府價格就比較親民了，洋房成交均價約14300元/㎡，套均總價在200萬左右，適合周邊板塊的改善客群。

所以，購房者想入手一套新北核心區的一手洋房基本沒有挑選余地的，不妨可以考慮考慮二手房，尤其是高鐵新城是二手洋房的集中場。

如果親眼全洋房社區，選擇空間就更小了，但也不是沒有。

縱觀整個新北，全洋房社區代表就是飛龍的格拉美西和恐龍園板塊的九龍倉國賓一號。

從入市時間來看，格拉美西要晚于九龍倉國賓一號。

從產品定位來看，后者在入市時是全市豪宅定位，無論是戶型面積還是銷售價格門檻都不低，而前者因老地限價嚴格，性價比非常高。

從價格來看，格拉美西明顯要低于九龍倉國賓一號。

根據貝殼顯示，格拉美西掛牌價普遍在23000-26000元/㎡，而九龍倉國賓一號掛牌均價要在33000-36000元/㎡之間，加上戶型面積大，入手門檻明顯高于前者，因此二手房成交也相對比較少。

當然，恐龍園板塊的嘉宏·印山風華是更低密的社區。印山風華是嘉宏的第二座風華系，整個小區只有洋房、疊墅兩種產品，是新交付的次新房小區，產品定位、社區打造站在城市前列，有預算的購房者也可加以考慮。

結語

常言道，城市價值決定房產價值。站在城市頭部的新北，其區域價值不言而喻，房產價值也自有其支撐力。

業內又有一說，供求關系決定房產價格。歷來供應稀缺的洋房，在新北區自有其穩健的價值底盤和堅挺的價格走勢。在當下行情，或許洋房不只是一個品質改善的選擇，也是我們可以考慮的一個資產配置選擇。