繼5月黃渤海新區(qū)土地推介會(huì)后，時(shí)隔兩個(gè)月煙臺(tái)再次迎來(lái)重要地塊推介，這次主角是芝罘區(qū)和萊山區(qū)。

根據(jù)煙臺(tái)市土地儲(chǔ)備和利用中心官微消息：為促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，鼓勵(lì)廣大房地產(chǎn)企業(yè)提振信心、搶抓機(jī)遇，市自然資源和規(guī)劃局從現(xiàn)有儲(chǔ)備地中深度挖潛、精心挑選了位于芝罘、萊山兩區(qū)7個(gè)位置優(yōu)越、基礎(chǔ)完善、潛力巨大的優(yōu)質(zhì)地塊，供各大房地產(chǎn)企業(yè)遴選。

芝罘區(qū)是本次土地推介主陣地，帶來(lái)的地塊可以說(shuō)都相當(dāng)優(yōu)質(zhì)。

一：楚鳳片區(qū)D、E、F宗地

位于芝罘區(qū)只楚路以南、楚鳳三街以西、楚鳳四街以東。主要分為3塊，規(guī)劃總面積133.2畝，規(guī)劃地上總建筑面積約15.87萬(wàn)平方米，公建比11.6%，容積率不大于1.8。其中D地塊面積27.45畝，容積率：不大于 1.8，規(guī)劃使用性質(zhì)為居住；其中E地塊面積43.8畝，容積率也是不大于1.8，規(guī)劃使用性質(zhì)為居住兼容商業(yè)、行政辦公；F地塊面積61.95畝，容積率也是不大于1.8，規(guī)劃使用性質(zhì)為居住。

地塊解析：該三宗地屬于只楚片區(qū)，周邊是芝罘區(qū)較為繁華的商圈，距煙臺(tái)首家麥德龍商場(chǎng)約2公里，距火車(chē)站、汽車(chē)站4公里，周邊配備有鳳凰臺(tái)小學(xué)、煙臺(tái)十四中等教育資源。

根據(jù)2019年供地計(jì)劃顯示，包括楚鳳一街至四街D、E、F地塊和鳳凰臺(tái)路以南、婁子山以北A、B地塊（原工程機(jī)械有限公司地塊）這里共有五宗土地出讓。其中原工程機(jī)械有限公司A地塊在2020年被金象泰置業(yè)拿下打造為鳳棲臺(tái)項(xiàng)目，此前龍湖也以樓面價(jià)8644元/㎡地王價(jià)拍得只楚路以南、鳳凰臺(tái)路以北、楚鳳二街至楚鳳四街之間A宗地，帶動(dòng)該片區(qū)的熱度。

在兩大項(xiàng)目交付以及入市后，此次重新發(fā)布楚鳳片區(qū)的三宗地，相信也會(huì)吸引到關(guān)注該片區(qū)的開(kāi)發(fā)商。而且土地容積率小于1.8適合打造小高層等低密度產(chǎn)品，可以滿足周邊片區(qū)的改善需求。

二：紅旗中路以南，通世南路以東地塊

位于芝罘區(qū)紅旗中路以南，通世南路以東。總面積28.5畝，容積率小于等于1.4，大于1.35，規(guī)劃地上總建筑面積約2.67萬(wàn)平方米,規(guī)劃使用性質(zhì)為居住兼容商業(yè)。

地塊解析：該地塊位置相當(dāng)優(yōu)越，西臨魯東大學(xué)，北靠煙臺(tái)最大綜合性公園南山公園，配套有知名的南通路小學(xué)、二中等。地塊北側(cè)翡翠明珠項(xiàng)目二手房掛牌價(jià)格普遍在2萬(wàn)/平以上。

而且該地塊容積率小于等于1.4，適合打造低密度的洋房社區(qū)。從整體芝罘區(qū)改善市場(chǎng)供應(yīng)看，如此中心的位置、配套包括居住成熟度，都決定了這塊地會(huì)非常受關(guān)注。是否會(huì)由品牌房企拿下，值得期待。

三：青年南路以西、蓁山路以南宗地

位于芝罘區(qū)青年南路以西、蓁山路以南。總面積35.4畝，容積率大于1.3且小于等于1.36，規(guī)劃地上總建筑面積約3.2萬(wàn)平方米,規(guī)劃使用性質(zhì)為居住用地。

地塊解析：該地塊屬于南部新城更靠近中心城區(qū)的位置，背靠山系，距離魯東大學(xué)主校區(qū)2公里，周邊是中正山莊、富甲小區(qū)等項(xiàng)目。同時(shí)該地塊容積率小于1.36，可以參考周邊容積率為1.5的綠城留香園項(xiàng)目打造洋房社區(qū)，對(duì)于芝罘區(qū)改善人群而言還是非常有吸引力的。

四：南堯變電站西南側(cè)A宗地

位于芝罘區(qū)青年南路以西，福順苑西區(qū)以南，南堯變電站西南側(cè)。總面積81.3 畝，容積率大于1.25且小于等于1.3，規(guī)劃地上總建筑面積約6.61萬(wàn)平方米,規(guī)劃使用性質(zhì)為居住用地。

地塊解析：該地塊西靠蓁山，南鄰亞太婚慶文化產(chǎn)業(yè)園，周邊是富順苑、蓁山花園等成熟居住區(qū)，配套十分豐富。而且該地塊容積率也非常低小于1.3大于1.25，可以打造低密洋房甚至疊拼產(chǎn)品。背靠山景東側(cè)有湖，自然資源不可多得。

五：黃金頂隧道東出口南側(cè)宗地

位于芝罘黃金頂隧道西出口南側(cè)，魯東大學(xué)南區(qū)西側(cè)。總面積52.65畝，容積率大于1.35，小于等于1.41，規(guī)劃地上總建筑面積約4.94萬(wàn)平方米,規(guī)劃使用為性質(zhì)居住用地。

地塊解析：該地塊優(yōu)勢(shì)主要是東接魯東大學(xué)家屬區(qū)，位于大學(xué)核心商圈內(nèi)，周邊交通發(fā)達(dá)、教育資源豐富。伴隨紅旗快速路的建設(shè)，沿線項(xiàng)目出行也更加便捷。同時(shí)該宗地容積率也很低，大概率是洋房類改善產(chǎn)品。

六：港城西大街兩側(cè)、魁玉南路以東、城鐵芝罘站以西A2宗地

位于芝罘區(qū)港城西大街以北、魁玉南路以東。總面積136.2 畝，容積率不大于2.0且不小于1.95，規(guī)劃地上總建筑面積約18.16萬(wàn)平方米,規(guī)劃使用性質(zhì)為居住兼容商業(yè)、商務(wù)用地。

地塊解析：該地塊毗鄰城鐵芝罘站，周邊是毅德城項(xiàng)目、港城華府以及相關(guān)醫(yī)療配套。目前該板塊偏向于剛需產(chǎn)品，而且地塊體量足夠大，可以滿足市場(chǎng)供應(yīng)。

本次萊山區(qū)只有一宗土地推介，但該地塊話題度不小。

七：界牌北1#號(hào)宗地

位于萊山區(qū)，北至荊山路，南山麗景花苑西側(cè)。總面積117.6畝，容積率大于1.58且小于1.59（不含幼兒園指標(biāo)），規(guī)劃地上總建筑面積約11.39萬(wàn)平方米,規(guī)劃使用性質(zhì)為居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、幼兒園用地。

地塊解析：地處芝罘區(qū)與萊山區(qū)交界，東側(cè)就是即將通車(chē)的山海快速路，周邊已經(jīng)有多個(gè)成熟居住小區(qū)。而且地塊背山，容積率也比較低，適合打造改善類項(xiàng)目。

2022年年末該地塊曾掛牌但最終遺憾流拍，考慮到當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于調(diào)整期，對(duì)于這樣一宗優(yōu)質(zhì)用地開(kāi)發(fā)商出手謹(jǐn)慎可以理解。今年伴隨樓市回溫，加上山海快速路的開(kāi)通，相信該地塊的認(rèn)可度會(huì)提高，能否出讓值得期待。

本次煙臺(tái)土地推介主力還是芝罘區(qū)，而且從此次推介的地塊信息可以看出有多宗低容積率土地，主要集中在南部新城靠近主城區(qū)的位置。

近年來(lái)南部已經(jīng)成為芝罘樓市供應(yīng)的主力軍，在萬(wàn)科、綠城、龍湖等房企的耕耘下也成為改善人群的購(gòu)房集中地，尤其是洋房、疊拼類產(chǎn)品更受關(guān)注。

而此次南部推介的多宗土地容積率都在1.3/1.4左右，大概率會(huì)是以洋房等改善類產(chǎn)品為主，對(duì)于當(dāng)前改善為主的樓市可以提供更多選擇。

但從另一個(gè)角度看，要打造出符合改善人群需求的項(xiàng)目需要品牌開(kāi)發(fā)商的參與，如綠城、龍湖等。

而目前品牌房企的拿地意愿還有待觀察，例如近期備受關(guān)注的黃渤海新區(qū)浪潮LG地塊（III-4小區(qū)）兩地塊，最終被煙臺(tái)業(yè)達(dá)地產(chǎn)有限公司競(jìng)得，成交總價(jià)70600萬(wàn)元，溢價(jià)率0%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)后續(xù)很可能會(huì)是與品牌房企合作，也從側(cè)面看出當(dāng)下房企拿地依舊謹(jǐn)慎。

因此土地推介包括掛牌只是土地市場(chǎng)回溫的第一步，要真正實(shí)現(xiàn)回溫還是要看開(kāi)發(fā)商的拿地動(dòng)作，尤其是品牌房企是否愿意布局，這背后就涉及市場(chǎng)走勢(shì)、品牌戰(zhàn)略、城市發(fā)展等多個(gè)維度的考量。

伴隨黃渤海新區(qū)與芝罘萊山的土地推介，下半年煙臺(tái)土地市場(chǎng)或迎來(lái)新一輪供應(yīng)，而且是優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)。

究竟能否帶動(dòng)市場(chǎng)回溫，我們拭目以待。