不時遇到一些客戶，要買產權老公寓的小戶型，有說預算有限，只有300-400萬的，有說600-700萬的，有說1000萬以內的。

很多客戶以為中介以預算多少，其實不然，中介在意的是預算和現實有沒有匹配的可能性！現在很多解放后的老公房總價都不止300-400萬了，300-400萬買20-40平的使用權老房子有可能，買產權的老公寓，基本上不現實；2年前，19年的時候600-700萬真的可以買到還不錯的產權1房，那一年成交的幾套57平的集雅公寓都在631-710萬左右，那一年的55平的衛樂公寓產權一房也差不多600多萬。

但是經過去年年底今年年初的一輪暴漲，現在想買一個50-70平的老公寓，基本上要800萬以上，甚至要800萬-1000萬之間了。

今年先后掛牌的小戶型產權老公寓，常德路常德公寓（有電梯）46.72平750萬到（朝東），興國路老公寓51.92平820萬到手（一樓，朝北），重慶南路重慶公寓62.27平850萬到手（一樓，朝東），陜西南路立地公寓55平750萬到手，2周前剛剛賣掉的淮海中路飛龍大樓72.31平報價1130萬。

老公寓尤其是產權老公寓里面有幾個問題：

首先很多客戶有個誤區，都覺得老房子的實際使用面積比房卡或者房產證登記的面積大，的確，大多數的使用權房子，往往因為有壁櫥、過道、廚房、衛生間還有一些公用面積不計卡，或者開發了一些空間，使用面積是會比卡上（使用權）或產證上記載面積大的，產權的整棟新里或花園洋房也是往往使用面積比建筑面積大；但是產權的老公寓，和現在的新公寓一樣，也是有得房率的問題，甚至有些得房率比較低，一分價錢一分貨，使用面積大于登記面積的，房東一般也在報價上有體現，又便宜又好實際面積又大，這種事基本上是很少有的。

其次，不管是面積大的老公寓，還是面積小的老公寓，原始整套的才更有價值。很多老公寓其實是使用權，產權混雜的，很多不是整套，一般不是原始整套的，絕大多數遇到的情況是公共空間部分歸屬不明確不清晰，公共空間的環境因此相對較差。現在淮海大樓里有一套產權小戶型在售，建筑面積38平，售價550萬到手！這樣的房源就不是整套的，去年還有一套淮海大樓87.64平，750萬到手，實際上戶型中間有個長長的公共過道，這幾年出售的枕流公寓產權房也大多有這樣的問題，很多把這樣的問題稱之為硬傷，一般有硬傷的房子，價格要比市場上便宜很多，所以看到總價單價和面積之間的關系，明顯低于市場價很多很多的，需要問清楚。

去年的淮海大樓750萬到手戶型

另外，經常遇到很多客戶，要求一定要帶電梯的老公寓，事實上，很多老公寓，大量興建于1930年代，那個時候有電梯的老公寓，一般來說都是頂級的，帶電梯的老公寓，差不多只占了老公寓市場的10%-20%；有電梯的老公寓說明品質高，但也正如此，不管是從名氣還是實用角度，這一類的老公寓，普遍比一般的老公寓，單價要高一些。

最后，很多客戶畢竟是剛剛開始接觸老公寓的客戶，對很多情況不了解，往往只是從自己的預算和需求出發，但實際上，以前的老公寓，老公寓的戶型設計，居住人群，體現的生活方式，是超前的，以前的老公寓其實，從當時整個情況來看，都是高級的，摩登的，奢華的；現在很多客戶看老公寓，經常看到，90-110往往是一房，150平上下自由衛樂枕流等等是兩房，甚至常德公寓169平、武康大樓176平、平安大樓190平、花園公寓214平、泰興大樓206平、麥琪公寓245平等等等等都只是兩房，以前的老公寓真正詮釋了摩登奢華的概念；這些老公寓很多是歷史保護建筑帶電梯的基本上都是，原始戶型不能擅自改動；另外即使不是歷保建筑，很多的戶型設計本身大氣非常，硬要一房改兩房，兩房改三房四房，功能上實用性是增加了，但是往往在一個平面上改完的老公寓，改完之后原來老上海公寓的氣質就蕩然無存了，顯得小家子了。其實這些帶有超前生活方式的老公寓，和現在的豪宅理念不謀而合，同樣是90和100平，市中心絕版豪宅可能是輕奢一房，但是同樣這個面積，中外環尤其是外環外，基本上是兩房或者小三房，其實，選擇老公寓，最終選擇的是一種生活理念和生活方式。

說了那么多，哪些老公寓里有小戶型呢，其實小戶型常出的就主要幾個老公寓，河濱大樓、太陽公寓、卜鄰公寓、派司公寓等，這些老公寓的小戶型，往往都是解放后加蓋的，這些加蓋的老公寓，產證上往往也是登記的解放前的竣工年限，但是原則上已經不是真正意義上老公寓了，熟悉的客戶都知道，首先外觀上就能看出那些樓層是加建的，層高，外立面顏色，裝飾細節都有明顯的差異；其次，進入樓道內部更明顯，老公寓絕大多數都是水磨石或馬賽克鋪地，加蓋的直接水泥，老公寓的樓梯絕大多數是精美的鐵藝或者實木樓梯，加蓋的都是相對簡化的樓梯。

客戶要買，肯定想買真正意義上的老公寓，如果是買小戶型的話，真正意義上有電梯的豪華單身老公寓，在我心里只有兩個，一個是衡山路集雅公寓，現代主義風格；還有一個是南京西路石門路的德義大樓，局部帶有古典主義的特征和細節。

德義大樓剛剛大修完畢，修繕的時候通過燈光效果讓四座立雕人像重現，這就是有溫度的上海，建筑的保護和可閱讀不僅僅是一句話，更用心地落實在每一個細節里，老房子在上海是幸運的，從政府到民間都在用自己的方式，去閱讀去保護，老房子，是上海寶貴的財富和文化的名片。

之前也說過，上海老公寓很多，其中最密集分布的有兩條馬路，一個是曾經的霞飛路現在的淮海中路（之前寫過一條淮海中路的老公寓合集），還有一個是曾經的靜安寺路現在的南京西路。

無論是以前還是現在，這兩條路都是上海的繁華所在，今天我想重點介紹的，就是南京西路上頂級的優秀歷史保護建筑，電梯經典老公寓-德義大樓。

秋日的光影悄然爬上來德義大樓的建筑立面，樓下有一家我很喜歡的冰淇淋店

德義大樓曾經為程氏家族所有，最早的程謹軒號稱是沙遜、哈同之下的華人房地產大王，南京西樓1522弄我最喜歡的花園里弄弄堂和德義大樓，都曾經為程氏家族所有。

德義大樓，在曾經的高級警官公寓卡德大樓斜對面，其美麗的倩影經常見諸于各種歷史老照片和明信片中，是個地標性建筑；現在德義大樓位于新興地標太古匯隔壁，未來張園起來，這里更是未來可期。有意思的是，去年賣德義大樓不遠處的東萊大樓，附近的卡德公寓、同孚大樓，很多意向客戶和最終成交的客戶都是在太古匯里辦公；今天我主推的這套，房東在新天地上班，房東說平時都是低碳出行，非常方便。

晾衣服就可以看見卡德公寓

房東提供的老照片和明信片影像

70年代的德義大樓 鶴立雞群 房東用??標注了出來

今天主推的這套德義大樓，產權，建筑面積67平，一室戶，目前售價1000萬到手，也可以出租。

房子朝東，高區，保留了很多原始的細節，一個人自住，這套是非常棒的選擇！

德義大樓的立面非常漂亮

以前的電梯廳很精致、很上海

室內層高3.12米，頂部細節、老地板、門、鋼窗、都保留了原始的細節。

墻上的畫是房東臨摹的

墻上掛著《韓熙載夜宴圖》房東特地選了一扇屏風做呼應

秋日陽光的下午，看我喜歡的老公寓，拍著照片，聽著音樂，喝著房東泡的土耳其紅茶，享受著陽光，美好極了。陽光一直持續到4點多，陽光一直從窗戶延展到進門處，房東說：最值錢的東西卻是免費的：無限的陽光。有陽光的地方就有美好！