能否有效解決“賣舊”的痛點(diǎn)成關(guān)注焦點(diǎn)

商品住房“以舊換新”正在形成新的政策趨勢。近日，一線城市按下了商品房“以舊換新”啟動(dòng)鍵，深圳、上海由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)以及房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合牽頭，加入商品住房“以舊換新”行列，而廣州也有個(gè)別樓盤自行推出“以舊換新”活動(dòng)。據(jù)監(jiān)測，全國已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”。商品房“以舊換新”早在2023年已出現(xiàn)，但力度不一，操作細(xì)節(jié)也不同，效果也有所差異，到底目前“以舊換新”有哪些形式，能否有效解決“賣舊”的痛點(diǎn)？

■“以舊換新”的一二手房聯(lián)動(dòng)，對于新房項(xiàng)目積極去庫存，房企和中介公司業(yè)務(wù)量增加等都有積極作用。

廣州有樓盤啟動(dòng)“以舊換新”鎖房至年底

近日，多個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策，部分一線城市也相繼推出“換新活動(dòng)”，試圖打通樓市置換鏈條，加快樓市買賣流速。上月底，深圳率先加入“以舊換新”陣營，官宣《開展我市商品住房“換馨家”活動(dòng)》，首批13個(gè)項(xiàng)目參與活動(dòng)；而“五一”假期后，深圳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)—步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》，除了肯定此前的以舊換新的模式外，還提出了“收舊換新”，鼓勵(lì)房企收購二手房房源。深圳有新房項(xiàng)目傳來捷報(bào)，宣稱與中介平臺(tái)聯(lián)合推出“以舊換新”置業(yè)服務(wù)十多天，成交金額近3億元。本月3日，上海也加入了“以舊換新”隊(duì)伍，參加“以舊換新”活動(dòng)的房企承諾，在一定期限內(nèi)，舊房未成功出售的，購房居民可以無條件“退房退款”；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則承諾，對購房居民的舊房“全城推、優(yōu)先賣”。

而在廣州，雖然政策層面尚未提出商品房“以舊換新”的相關(guān)計(jì)劃，但在“五一”黃金周期間，已有樓盤推出“全鏈路以舊換新”活動(dòng)。天河奧體板塊的聯(lián)投文津府銷售人員表示，“目前項(xiàng)目的以舊換新政策，購房者首付一成，可以鎖房至12月中旬。如果最后舊房沒有賣出，則可以無條件退房，退款周期為30日。”據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，該項(xiàng)目在5月2日單日銷售8套新房。事實(shí)上，部分房企早已于前年提出“以舊換新”，但并未強(qiáng)調(diào)能“無條件退房”。 2022年11月，越秀地產(chǎn)與第三方合作推出“以舊換新”置換服務(wù)，通過越秀項(xiàng)目置換出售房屋，業(yè)主能獲得更高的曝光量、房產(chǎn)托管、專業(yè)的房源價(jià)值包裝等服務(wù)，在服務(wù)啟動(dòng)一周年時(shí)更交出成績單，號稱“成交周期平均僅需59天”。

“以舊換新”主打三種模式，“幫賣”模式成主流

商品房“以舊換新”政策早在2023年已出現(xiàn)，但各地操作模式不同，效果也有所差異。新快報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地支持住房“以舊換新”的方式主要有三種：一是由房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對舊房優(yōu)先推售，并鎖定新房房源，若無法售出，則新房訂金全額退款。二是由開發(fā)商或地方國企收購舊房，售房款用于購買指定新房項(xiàng)目。三是對出售自有住房并購買新房的個(gè)人或家庭給予一定的購房補(bǔ)貼或者稅費(fèi)優(yōu)惠。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前超過半數(shù)城市是以“幫賣”形式以舊換新，其中26地采取“中介優(yōu)先售房模式”、19地推行“換房補(bǔ)貼政策”、15地提出“舊房收購模式”。

此外，也有城市提出多種模式相結(jié)合，例如深圳，既推行“幫賣”，也鼓勵(lì)房企收購舊房。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，關(guān)于房企收購二手房的提法，最早是在江蘇揚(yáng)州的以舊換新的模式中有所提及。“深圳此次屬于全國第二個(gè)明確‘房企也可以收購二手房’概念的城市。房企收購二手房，和此前提及的國企收購二手房有本質(zhì)區(qū)別，本身也不占用地方財(cái)政資金。”

另外，也有業(yè)內(nèi)人士指出，這三種模式的根本區(qū)別在于，“幫賣”模式的結(jié)果是不可預(yù)見的，舊房未必一定有買家接手；而收購和補(bǔ)貼模式，購房者較能把控置換過程，“但能否真正活躍市場，也需看新房的選擇范圍有多廣。”嚴(yán)躍進(jìn)坦言，目前這種收購模式，還是存在一些市場困惑點(diǎn)，“主要矛盾點(diǎn)聚焦在二手房評估價(jià)上。從業(yè)主或換房者的角度看，擔(dān)心中介公司或評估公司把二手房價(jià)格壓得太低了。而對于收購二手房的國企來說，其過高評估二手房，也會(huì)造成財(cái)政壓力增大或國有資產(chǎn)估值虛高的問題。”

“截至5月6日，全國已有超50城表態(tài)支持住房‘以舊換新’，據(jù)悉廣州房協(xié)也在積極摸查開發(fā)商相關(guān)‘以舊換新’的意向工作。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，2024年將有更多城市出臺(tái)配套政策，進(jìn)一步促進(jìn)置換需求釋放。

專家建議

監(jiān)督落實(shí)“無條件退房” 給予購房者足夠安全墊

以舊換新，最大痛點(diǎn)是賣掉舊房。對于購房者來說，置換的成功率以及能否真正降低交易成本，都是參與活動(dòng)的考慮點(diǎn)。“幫賣定價(jià)不滿意怎么辦？是不是免中介費(fèi)？置換新房有什么優(yōu)惠？”買了“老破小”樓梯房的羅女士直言，一直想換電梯房，但買了“蟹貨”進(jìn)退兩難，不介意低賣低買，但也要在預(yù)算以內(nèi)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，目前開發(fā)商參與以舊換新的協(xié)議，鎖定意向房源的周期往往在兩三個(gè)月，但二手房很難短時(shí)間賣出，需在“賣舊”時(shí)降低掛牌價(jià)，如果購房者在“買新”獲得一定的優(yōu)惠補(bǔ)償，將有助于購房者快速置換。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，參與以舊換新的城市未來可以進(jìn)一步完善相關(guān)操作，比如采取多家評估公司聯(lián)合評估、錨定周邊市場二手房掛牌價(jià)和實(shí)際成交價(jià)，進(jìn)行多次評估等；而對于納入試點(diǎn)范圍的房源，后續(xù)可以設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)和劃分結(jié)構(gòu)，并研究不同類型二手房收購后的再利用模式等。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，近兩月廣州二手住宅網(wǎng)簽量皆破了9000宗大關(guān)，比新房成交多出一倍。但同時(shí)，根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，目前廣州二手房掛牌量達(dá)到14.64萬套，廣州二手樓市仍是買家市場，供過于求的現(xiàn)狀。在李宇嘉看來，各城市應(yīng)發(fā)揮中介行業(yè)協(xié)會(huì)和開發(fā)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，前者是鏈接賣舊買新的關(guān)鍵，后者是敦促開發(fā)商參與和讓利。“參與‘以舊換新’的開發(fā)商，其新盤不能推尾貨，借機(jī)去庫存，而是要拿出優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目參與活動(dòng)，且要有價(jià)格上的優(yōu)惠。‘以舊換新’可以更多考慮民生的事項(xiàng)，如開發(fā)商沒有落實(shí)‘無責(zé)退訂新房’的監(jiān)督和處罰；該有的優(yōu)惠政策、購房補(bǔ)貼是否發(fā)到位等，可以給予參與活動(dòng)的二手房業(yè)主足夠的安全墊。”

■新快報(bào)記者 何璐詩