中房報記者 李燕星丨北京報道

5萬元、2萬元一套房子的消息，激活了人們久被房價壓抑的神經和欲望。8月18日，遼寧省阜新市城南米家區一套面積為56.02平方米的2室1廳住宅掛牌出售，售價只要2萬元，這一消息再次掀起了全國輿論熱潮。相比去年鶴崗那套總價5萬元均價649元/平方米的房子，阜新這套均價只需要357元/平方米的房子，低得令人驚訝。

阜新樓市真的很慘淡嗎？中國房地產報記者帶著疑問追探真相。

動遷房的“鍋”

阜新城南米家區這套均價357元/平方米的房子位于第6層，其所在樓棟共有7層。

“阜新是有一些總價2萬元、3萬元的便宜二手房，但這些房子多位于南城那邊，離城區較遠，這些房子都是板樓，沒有電梯，且多位于7層、8層以上。”阜新二手房交易經紀人馮書文告訴記者，“這些房子都是回遷房，只是7層、8層這樣的高層價格相對較低，低層的價格至少要1000元/平方米左右”。

記者在安居客上搜索目前掛牌出售中均價最低的一套二手房，是位于海州城區創業路陽光小區的鐵路醫院北西荒的一套6層房子，面積54平方米售價只要4萬元，折合均價只需要741億元。首付1.2萬元，月供183元。

“這也是一套動遷配套房，沒有電梯，并且位于高層。”馮書文告訴記者，“如果不想買二手房，想買帶電梯的新房，現在至少需要3000元/平方米左右。”

“南邊鐵路小區將近30年的老房子，現在正在改造小區環境，一套50多平方米的兩室只賣3.5萬元，地理位置還可以，北臨長途汽車站，南面火車南站，只不過現在阜新在往東北方向發展，所以原來火車站那邊已經蕭條了。”阜新另一個房產經紀人告訴記者。

礦坑變賽道，阜新致力打造賽道城

像阜新、鶴崗這樣的城市，在第一財經最新城市研究報告中都有一個共同標簽，即五線城市，不過對于這些城市本身來說，制約其發展的一個更重要標簽是“資源枯竭型城市”

阜新于2001年12月28日被國務院正式認定為全國第一個資源枯竭型城市。過去，阜新因煤而立、因煤而興，是我國最早建立起來的能源基地之一。

伴隨資源枯竭導致的人口流出，進一步制約了這個資源枯竭型城市的發展以及房價保持。公開數據顯示，阜新2018年全市戶籍總人口數量185萬人，2019年全市戶籍總人口183.7萬人，呈凈流出狀態。

“阜新很多年輕人去外地發展了，當地的人口每年都在減少。當地很多居民在動遷之后獲得多套住房，多到自己家人根本住不了，所以掛牌價在兩三萬元，或者三四萬元一套的樓房并不少見。”一位阜新市民表示。

阜新在掙脫

在一份資源型枯竭城市報告中，我國如阜新、鶴崗一樣的資源枯竭型城市有70多個。包括去年因“新汶區域某樓盤房子3萬元一套都賣不出去”受到外界關注的山東省新泰市，以及因“一套掛牌價只有28元/平方米的老房子”而火的玉門，這些城市位于礦區的房子隨著資源枯竭而貶值。

“遼寧阜新房屋均價約4000元/平方米，面積56平方米且2萬元一套的僅是少部分二手房源，不過類似現象已非個案，之前在北方、東北地區的省市存在。主要原因為：一是人口負增長嚴重、人口凈增長為零的不發達縣市，二是資源枯竭型的市縣，三是產業萎縮、落后、淘汰的市縣。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為。

但事實上，這些城市的房價并未出現整體下行趨勢。以山東泰安為例，新房均價在5000元/平方米左右；再以阜新為例，除了離城區較遠的回遷房價格較低以外，阜新城區的房價在四五線城市中處于正常水平。公開數據顯示，目前我國四五線城市新房均價在3000元/平方米上下浮動。

阜新城區房價是這樣的：新房價格從今年1月的3557元/平方米下降至8月的3512元/平方米，出現小幅下跌，目前在售的育才馨園、友愛家園的新房均價在2800元/平方米左右，新開盤的綠地劍橋均價4000元/平方米；二手房則從今年1月的3767元/平方米上升至8月的4074元/平方米，如細河區的康橋水郡4948元/平方米，太平城區的順吉上河灣4444元/平方米，甚至細河區的祥宇上品單價達到6781元。

阜新，取“物阜民豐，煥然一新”之意，1940年建市。作為全國第一個資源枯竭型城市經濟轉型試點市，阜新的發展探索對其他同類城市意義重大

即便在阜新這樣一個并未受樓市嚴格調控的五線城市，也出現了新房二手房倒掛現象。

“阜新人均收入較低，即便3000多元/平方米的新房也沒有太多人想買。”上述阜新市民告訴記者，“這些價格比較高的二手房，多帶有學區資源；還有一種情況是開發商新房委托中介代理，中間的交易成本增加，也導致一部分二手房價格高于新房”。

公開數據顯示，阜新市2019年全年城鎮常住居民人均可支配收入29514元，折合每月2459元，農村常住居民人均可支配收入14849元，折合每月1237元。另外，記者發現，上述均價超6000元/平方米的祥宇上品是大戶型精裝修，均價超4000元/平方米的順吉上河灣，則臨近太平實驗小學和四中。

盡管近年來阜新這樣的資源枯竭城市面臨轉型，鮮有全國品牌型房企進入阜新拿地，也鮮有全國品牌型房企項目在售，除早年布局東北的綠地以外，較為知名的信達地產和海亮地產進入阜新拿地的時間早已是2013年和2014年。

據記者了解，阜新正在尋找新發展動能。一個新情況是，擅長下沉三四線城市的碧桂園在2019年8月9日與阜新市海州區簽下戰略合作。“阜新的問題在于曾經過度依賴資源，但煤炭資源接近枯竭之后，當地經濟后繼乏力。而當地致力發展的新興產業，一是讓自己從煤炭開采地變為煤炭集散地，二是農業深加工，三是液壓和氟化工技術，四是皮革、林產品加工等行業。”沈陽當地一位城市研究人士表示。