原創(chuàng) 馨昊團(tuán)隊(duì) 馨昊豪宅 2023-06-21 18:04 發(fā)表于上海

收錄于合集#房產(chǎn)知識(shí)解析25個(gè)

前言部分

SHANG HAI XIN HAO

不動(dòng)產(chǎn)證上寫有多個(gè)人的名字，每人還占有不同的份額比例，這種情況下該如何進(jìn)行加名、去名、變動(dòng)份額呢？

本篇為您介紹，在房屋交易中辦理份額變更的全部流程。并將可能涉及到的問(wèn)題提供具體解答。

01

真實(shí)案例舉例說(shuō)明

1、產(chǎn)權(quán)基本情況

房產(chǎn)買入時(shí)均使用中國(guó)居民身份證，持有時(shí)間已滿足5年

A父親：持有50%份額

B母親：持有30%份額

C女兒：持有20%份額

2、期望變更方式及份額

通過(guò)買賣交易的方式，將C_女兒持有20%份額出售至B_母親，最終該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)份額變更為：

A父親：持有50%份額，

B母親：持有50%份額。

3、產(chǎn)權(quán)人個(gè)人信息

產(chǎn)權(quán)共有人所持份額及個(gè)人信息（已去隱私）：

A父親：已加入澳大利亞籍，已婚

B母親：中國(guó)籍未變，已婚

C女兒：已加入澳大利亞籍，未婚

其中A父親和B母親在中國(guó)結(jié)婚

02

辦理準(zhǔn)備材料及流程

01

全員到場(chǎng)辦理

A父親：購(gòu)入時(shí)的中國(guó)居民身份證

B母親：先有效期內(nèi)居民身份證、產(chǎn)證原件

C女兒：購(gòu)入時(shí)的中國(guó)居民身份證

注：房產(chǎn)共有人之間的份額變更，無(wú)需簽訂買賣合同，僅需辦理當(dāng)日在所在區(qū)房產(chǎn)交易中心簽訂《共有人間份額轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（交易中心提供紙質(zhì)文件），其中核驗(yàn)價(jià)需先自行擬定，后由交易中心審核。若未通過(guò)則會(huì)告之并指導(dǎo)修改，完成后辦理繳稅即可。

02

通過(guò)公證委托，產(chǎn)權(quán)人本人不到場(chǎng)辦理

A父親：本國(guó)籍護(hù)照、公證委托書

B母親：產(chǎn)證原件、居民身份證、結(jié)婚證、

C女兒：本國(guó)籍護(hù)照、公證委托書

注：份額變更中，買賣雙方不得委托至同一人辦理，同時(shí)未參與份額變更的共有人若無(wú)法到場(chǎng)參與，同樣需要通過(guò)公證委托至第三人。

案例舉例：

銜接上文中，A父親、B母親、C女兒、三人變更份額的案例。

當(dāng)時(shí)購(gòu)入房產(chǎn)時(shí)，三人均使用居民身份證購(gòu)買；因后期父親及女兒的加入了外國(guó)籍，在后面需要辦理份額變更時(shí)相對(duì)比較麻煩。其中最重要的還是三人中一位或多位成員無(wú)法到場(chǎng)辦理。

由于該家庭成員已旅外居住多年，現(xiàn)欲將國(guó)內(nèi)一套房產(chǎn)的具體份額做變更，以方便后續(xù)的房產(chǎn)相關(guān)活動(dòng)。

在接受該客戶的委托辦理時(shí)，馨昊團(tuán)隊(duì)為其做出了多方案的辦理流程，如回國(guó)辦理與不回國(guó)辦理，委托辦理等等情況。

03

繳稅計(jì)算

01

若該房產(chǎn)為唯一房產(chǎn)計(jì)算方式

B：母親應(yīng)繳納稅額為契稅 1%；

C：女兒應(yīng)繳納稅額為個(gè)人所得稅 0%

02

若該房產(chǎn)為不唯一房產(chǎn)計(jì)算方式

B：母親應(yīng)繳納稅額為契稅 3%；

C：女兒應(yīng)繳納稅額為個(gè)人所得稅 1%

04

其他加名、去名問(wèn)題解答

01

房產(chǎn)證共有人去名，怎么辦理？

共有產(chǎn)權(quán)人非夫妻的，則需要通過(guò)將部分份額以交易或者是贈(zèng)與方式，轉(zhuǎn)移給對(duì)方或其他人，流程和正常的房屋買賣類似，需要繳納所占份額的契稅。

若為夫妻，二人則需要共同到場(chǎng)申請(qǐng)婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定，并約定為一人獨(dú)有/雙方共有或者按份共有。

注意：父母子女之間辦理去名，視為買賣交易，需收取契稅。但夫妻之間加名字或去名字，不收取契稅。

02

婚前財(cái)產(chǎn)，如何在婚后加上配偶姓名？

如全款購(gòu)買，可直接向房產(chǎn)交易中心提交加名過(guò)戶的申請(qǐng)，交納手續(xù)費(fèi)即可完成辦理。

如貸款購(gòu)買，則需辦理贈(zèng)手續(xù)及公證。另需該房的貸款銀行同意。雙方到房產(chǎn)交易中心辦理添加共有人手續(xù)，補(bǔ)交相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部分稅費(fèi)即可完成辦理。

03

共有房產(chǎn)，如何將一方份額贈(zèng)予子女？

單方面將自己的份額贈(zèng)與給子女，首先共有人的房產(chǎn)需辦理份額約定，若其中一方想要將自己名下的房產(chǎn)份額贈(zèng)與子女，受贈(zèng)人（子女）需具備購(gòu)房資格，才可接受贈(zèng)與。

注意：該情況適用于子女已成年，未成年人權(quán)益受多方保護(hù)，登記部門會(huì)依法從嚴(yán)審理。若將房產(chǎn)計(jì)入未成年人名下，后續(xù)再處分房產(chǎn)將會(huì)受到影響。

04

夫妻購(gòu)房，如何進(jìn)行產(chǎn)權(quán)份額約定？

夫妻共有的房產(chǎn)，可前往房產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定，約定為一人獨(dú)有/雙方共同共有/按份共有。

其有產(chǎn)權(quán)人之間房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，不涉及限購(gòu)政策。夫妻之間的份額重新約定不涉稅，母親與夫妻之間的份額重新約定涉及相關(guān)稅費(fèi)。