春暖花開，全國各地樓市迫切需要“小陽春”回暖提振信心。近期，又一個被視為有助樓市升溫的好消息——“取消首套房商貸利率下限”頻繁出現(xiàn)在各大城市官網(wǎng)。據(jù)山西晚報記者不完全統(tǒng)計，4月以來，包括青島、南昌、濟(jì)寧、潮州、煙臺、汕尾等在內(nèi)的十余個城市紛紛發(fā)布公告，宣布從4月1日起，階段性地取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率的下限。

　　在此消息廣為流傳的同時，省城不少房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在個人社交媒體上發(fā)布“太原首套房商貸利率再降”“首套房商貸利率又雙叒叕下調(diào)”等消息。根據(jù)相關(guān)內(nèi)容，4月1日起，太原市利率下限水平由LPR50BP 下降為 LPR60BP，即太原市購買首套住房商業(yè)貸款最低利率由3.45%降為3.35%。取消首套房商貸利率下限意味著什么？太原的首套房商貸利率下降，與取消利率下限有關(guān)聯(lián)嗎？山西晚報記者就此進(jìn)行了調(diào)查了解。

　　A 全國多地首套房房貸利率創(chuàng)新低

　　3月29日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國青島市分行、國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整青島市新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率下限的通知》，自4月1日起階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照市場化、法治化原則，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。與此同時，江西省的南昌、贛州、九江和新余等地也相繼發(fā)布公告，自4月1日起同樣取消首套房貸利率下限，為購房者提供了更加優(yōu)惠的貸款條件。

　　取消首套房商貸利率下限，意味著商貸利率有可能進(jìn)一步降低。事實(shí)上，隨著去年5年期以上LPR兩次下調(diào)，不少城市首套房貸利率創(chuàng)歷史新低。貝殼研究院監(jiān)測顯示，2024年3月，全國百城首套主流房貸利率平均為3.59%，二套主流房貸利率平均為4.16%。這兩個數(shù)據(jù)均與上月保持一致，但相較于2023年同期，首套利率下降了43個基點(diǎn)，二套利率下降了75個基點(diǎn)。從城市能級來看，一線城市的首套二套平均房貸利率分別為3.88%和4.29%，二線城市為3.61%和4.17%，而三四線城市則為3.57%和4.15%。貝殼研究院報告指出，截至3月底，百城整體二套房貸利率均處于歷史低位，較低的房貸成本以及較快的放款速度有助于推動住房需求入市并加快交易流程，有利于住房交易市場的平穩(wěn)修復(fù)。

　　受益于LPR下調(diào)，太原首房首貸利率在今年2月創(chuàng)下新低，最低貸款利率從3.7%降至3.45%，山西其他地市首套住房最低貸款利率從4.0%降至3.75%。

　　B 省城首房首貸利率最低3.35%

　　隨著本月多地官宣取消首套房商貸利率下限，太原也傳出了利率下限降低的消息，連日來，眾多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在自己的個人社交平臺上發(fā)布相關(guān)消息，太原首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由LPR- 50BP調(diào)整為LPR-60BP，自2月之后，太原首房首貸利率再創(chuàng)新低，為3.35%。

　　面對這樣的利好消息，很多人卻提出了質(zhì)疑，不少市民在這些信息之下留言，表示并沒有官方宣布這一消息，自己準(zhǔn)備貸款的銀行也沒有出臺這么低的利率。對此，山西晚報記者進(jìn)行了多方調(diào)查了解，3.35%的利率確實(shí)存在，但各銀行分行、房管職能部門并沒有發(fā)布明確通知，且并不是每個人、每個銀行都能享受得到。“最低確實(shí)可以到3.35%，但是要看樓盤是否與我們有合作，還要看貸款人的個人征信等情況。”某國有銀行的工作人員說道。

　　采訪中，包括交通銀行、建設(shè)銀行、招商銀行等在內(nèi)的多家銀行工作人員確認(rèn)了目前貸款利率最低為3.35%，但貸款人能否申請得到，還與征信、貸款額度等情況有關(guān)。此外個別銀行表示，最低利率并非3.35%。山西晚報記者走訪的一家老牌國有銀行工作人員表示，該行5年期以上貸款最低利率為3.75%，比今年2月5年期以上LPR下調(diào)之后的最低利率3.45%還要高。

　　“最低利率只是下限，意味著房貸利率不能比下限低，但并不意味著人人都能以最低利率貸款，具體利率水平在不同人群、不同銀行，甚至同一銀行不同時期是不同的。”某銀行個貸部工作人員表示，房貸利率的定價是一個市場化、商業(yè)化的行為，銀行要根據(jù)自己的資金成本、內(nèi)部利潤率要求、以及每一個項(xiàng)目按揭貸款的狀況、城市房地產(chǎn)市場和風(fēng)險的走勢等來確定最終的利率水平。因此，下限可以作為購房者的參考，實(shí)際貸款時的利率仍以各大銀行標(biāo)準(zhǔn)為主。

　　C 太原并未取消利率下限

　　太原首套住房商貸利率再次下調(diào)，與取消首房商貸利率下限有關(guān)嗎？山西晚報記者查詢各銀行山西分行網(wǎng)站，以及咨詢多名業(yè)內(nèi)人士后發(fā)現(xiàn)，各銀行官網(wǎng)未發(fā)布過取消首房首貸利率下限的通知。太原在本月下調(diào)首套房商貸利率，與此前國家發(fā)布的相關(guān)調(diào)控政策有關(guān)。

　　首套房商貸利率下限政策的取消可追溯至2022年。當(dāng)年，中國與中國銀聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，為符合條件的城市政府賦予了自主權(quán)，允許其在2022年年底前根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，階段性維持、下調(diào)或取消新發(fā)放首套住房的貸款利率下限。在此基礎(chǔ)上，2022年12月30日，中國與中國銀再度聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制的通知》（以下簡稱《通知》），決定在階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上，建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制。根據(jù)該機(jī)制，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進(jìn)行動態(tài)評估。對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。分支機(jī)構(gòu)、銀派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價自律機(jī)制配合實(shí)施。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)，2023年1—12月，太原新建商品住宅銷售價格指數(shù)比2022年同期下降1.5%，進(jìn)入2024年后，太原新建商品住宅銷售價格指數(shù)在1、2月份出現(xiàn)環(huán)比兩連跌，分別下跌0.5%和0.1%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前來看，太原大概率是由于新建商品住宅售價持續(xù)下跌而導(dǎo)致了利率下調(diào)，但首套房房商貸利率下限并沒有取消。

　　D 階段性調(diào)整買房不能僅看利率

　　建立新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，體現(xiàn)了政策的靈活性和適應(yīng)性。這一政策在一定程度上是當(dāng)?shù)貥鞘械那缬瓯怼６{(diào)整首套房貸款利率下限，無疑能夠?qū)鞘衅鸬揭欢ǖ拇碳ぷ饔茫彿空呖赡軙驗(yàn)槔实南抡{(diào)而提前入市，促進(jìn)庫存的消化，活躍市場交易。因此，這一政策調(diào)整并非長期固定，具有階段性特征。

　　根據(jù)《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制的通知》，對于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。業(yè)內(nèi)人士表示，若市場情況發(fā)生變化，相關(guān)城市將及時恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，以確保政策的靈活性和有效性。例如，石家莊不久前宣布上調(diào)首套房貸利率，就是因?yàn)樵?023年12月—2024年2月份，石家莊市新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，按照相關(guān)要求，自2024年4月份起，石家莊市恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限LPR-50BP。

　　那么，對于購房者來說，房貸利率再次下調(diào)，眼下是購房的好時機(jī)嗎？采訪過程中，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為從省錢的角度來說，利率下降確實(shí)能讓消費(fèi)者降低購房成本、減輕還貸壓力，但購房要綜合考量個人的支付能力、收入水平。以省城太原為例，如果期限30年貸款100萬元，采用等額本息的方式還款，本次利率下調(diào)前每月需還款4462.58元，下調(diào)后每月需還款4407.14元，差距不明顯。因此，購房人在選房時，更應(yīng)該關(guān)注交房、價格、配套、產(chǎn)品口碑都靠譜且地段合適的房子，不要單純因?yàn)殚_發(fā)商的合作銀行能提供最低的貸款利率而選擇。

山西晚報記者 柴旭暉