從2021年到現(xiàn)在，貴陽的樓市行情，明眼人都看得出來，調(diào)整了不是一時半會了。

甚至有一些區(qū)域和樓盤的房產(chǎn)，已經(jīng)跌出了“黃金坑”、性價比了，甚至有的買家直言：抄底的時候到了。

但貴陽的城區(qū)太大，各城區(qū)的房產(chǎn)含金量，也是各有高低，每個城區(qū)、板塊的房產(chǎn)價位，以及每種房產(chǎn)的類型估值高低，也是各有不同的。

比如普通剛需高層、改善大平層、別墅等項目，估值邏輯都是很不一樣的。

結(jié)合貴陽各城區(qū)的整體人口規(guī)模、城建配套和未來上升空間和定位來看，總結(jié)出以下這些參考標(biāo)準(zhǔn)：

觀山湖的房價一直都是貴陽樓市的標(biāo)桿，由于城區(qū)建設(shè)比較現(xiàn)代，且配套齊全，無論是路網(wǎng)規(guī)劃、小區(qū)密度等方面，都非常宜居，房產(chǎn)的含金量，也算得上是穩(wěn)坐貴陽各城區(qū)的頭把交椅。

貴陽不少的有錢人和中產(chǎn)以上的家庭，都在觀山湖有房產(chǎn)。

90~120平方米的剛需住宅，100萬的估值是要有的，因此，任何觀山湖的剛需套三戶型，只要低于90萬都算是性價比撿漏。

140~180平方米的改善大平層，150~200萬的價位，是撐得起來的，已經(jīng)相當(dāng)于郊區(qū)一套別墅的價格了，但整體而言，低于150的價位，在目前來看，還是低位，因為未來這類型改善戶型的增值天花板很高。

觀山湖的別墅，基本都是處于城區(qū)內(nèi)的，疊拼起碼是200萬起步，其他類型的聯(lián)排、合院，最低也要到300萬往上了，既然都已經(jīng)在觀山湖這樣的核心城區(qū)買別墅了，就沒必要把性價比作為第一選項了，戶型和稀缺性，才是要考慮的重要維度。

兩城區(qū)雖然人口更為集中，但由于老舊小區(qū)比較多，二手房供應(yīng)量也比較大，城市界面除了花果園這樣的新建板塊外，其他區(qū)域都不太如觀山湖。

老小區(qū)的改造負(fù)擔(dān)比較重，城中村也不少，有些區(qū)域雖然地段優(yōu)越還配套了地鐵站，但是地塊的價值沒有完全釋放出來，體現(xiàn)在價位上，就是要比觀山湖整體而言低一個臺階。

90~120平方米的三居室剛需戶型，70~90萬就算是上車門檻了，甚至還有更低的，大把的撿漏機會。

140~180平方米的改善面積段，140~150萬算是比較常見的價位區(qū)間，一般來說，120萬左右就算很有性價比了。

兩城區(qū)由于地塊寸土寸金，相對比較稀缺，因此核心板塊的別墅項目并不多，沒有足夠的樣本參考。

白云的區(qū)位優(yōu)勢，是優(yōu)于花溪、清鎮(zhèn)的，因為直接和觀山湖毗鄰，未來觀白一體化的趨勢也在加強。

而花溪南部由于和貴安新區(qū)無縫對接，未來或有更大的發(fā)展空間，清鎮(zhèn)得益于相對成熟的居住和人口密集度，但是也需要和東側(cè)的觀山湖抱團，才能夠借勢把優(yōu)勢釋放出來。

白云的剛需戶型，60萬以下都是性價比，改善大戶型控制在80萬以內(nèi)，都還有增長空間，別墅超過100萬以上就沒有性價比了。

花溪的供應(yīng)量比較大，而且幅員遼闊，剛需的價位區(qū)間，可能會比白云更低一些，區(qū)間在40~60萬是可以接受的。

花溪的改善戶型，目前來講，并沒有足夠多的優(yōu)質(zhì)項目作為參考樣本。

個別地鐵大戶型，也只不過通過大面積來換取具有高總價償付能力的改善圈層，總體而言，溢價還是相對比較高，一般來說，花溪的改善預(yù)算，總價控制在80萬以內(nèi)是比較有性價比的。

花溪的別墅不少，因此競爭也很大：城區(qū)經(jīng)開板塊的別墅，由于有靠近兩城區(qū)主城板塊的地緣優(yōu)勢，聯(lián)排控制在140萬以內(nèi)，合院120萬以下，疊拼90萬以下，才是與區(qū)位地段匹配的合適價位區(qū)間。

而花溪其他更遠端的郊區(qū)別墅，無論哪種類型，高于100萬都沒必要考慮，除非能夠正視地段和配套定位，價位能夠跌出雙龍那樣70~80萬的別墅上車價位，還稍微值得一看。

清鎮(zhèn)的剛需，定價在40~50萬是比較合適的，改善不高于80萬，別墅項目高于100萬也是沒多大增值空間了，畢竟地段和配套擺在這里，目前清鎮(zhèn)連地鐵都還沒通，撤市設(shè)區(qū)也沒多少消息了。

烏當(dāng)、高新相對與三區(qū)一地而言，屬于地段比較偏一些的板塊，但好歹還屬于貴陽的城區(qū)，剛需40萬左右是比較合適的，目前這些地段其實不存在太多的改善，畢竟改善對于地段、配套、交通都有一定的標(biāo)準(zhǔn)。

別墅項目其實也只是一些二手房小區(qū)，烏當(dāng)稍微多一些，但其實這些地段的二手別墅，價格再低，都顯示不出性價比。

就算白送，都還要考慮一下能否承擔(dān)高額的物業(yè)和管理維護成本，畢竟住這么遠，通勤成本也不容忽視。

貴安新區(qū)的剛需目前50萬以內(nèi)是能夠買到不錯房源的，不過，除非是在貴安上班，否則無論剛需還是投資、改善，這邊的居住成熟度、生活便利度，都是一言難盡。

雙龍主打的是成片的別墅區(qū)，畢竟機場附近限高，很多地皮都只能修低矮的別墅。

但是，有一個矛盾就是，富人通常都不會選擇住在機場附近的，畢竟，世界上多數(shù)的飛行事故都發(fā)生在起飛或降落階段，住在機場附近，無疑是存在一定概率的，而且航線嗡嗡的噪音，也會讓居住體驗大打折扣。

所以，真正的富人未必會選擇雙龍的別墅，而雙龍的剛需和遠大新戶型，對于黔南等周邊市縣的購買力，會更具吸引力。