過(guò)去一段時(shí)間以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)持續(xù)火爆發(fā)展，居民的住房質(zhì)量得到了有效的提升，房企開發(fā)商們也賺得盆滿缽滿，萬(wàn)達(dá)、恒大、碧桂園等知名房企也趁這一股時(shí)代的大潮入圍了世界500強(qiáng)。

房?jī)r(jià)的持續(xù)上揚(yáng)最直接的影響因素就是市場(chǎng)持續(xù)旺盛的需求，而“買漲不買跌”的民眾心理又進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。說(shuō)到底，房?jī)r(jià)的上漲最大的推力還是政策層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持。其中，“商品房預(yù)售制度”是一個(gè)不得不提的制度。

自“98房改”后，我國(guó)的住房分配由福利分房轉(zhuǎn)變成了住宅的貨幣化、私有化。制度層面的改變，正式為房地產(chǎn)事業(yè)的起飛插上了翅膀。許家印的恒大1996創(chuàng)立，1999年就得以取得廣州地產(chǎn)前十強(qiáng)的成績(jī)，一定程度上也受益于“98房改”。

21年的時(shí)間里，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)坐火箭般上揚(yáng)。2010年到2021年，全國(guó)房?jī)r(jià)的平均漲幅達(dá)到了1.8倍，北京和廣州等中心城市的房?jī)r(jià)上漲幅度更是達(dá)到了4.8倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于工資漲幅水平。

近年來(lái)，三四線城市的房?jī)r(jià)也開啟了上漲模式，眾多的房企也開始把目光聚焦在這一塊兒新崛起的市場(chǎng)上，紛紛進(jìn)軍三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2020年疫情期間，各大產(chǎn)業(yè)普遍不景氣，但我國(guó)三四線城市的房?jī)r(jià)卻在逆勢(shì)中取得10％的同比增長(zhǎng)幅度。

推動(dòng)三四線城市房?jī)r(jià)上漲最重要的一個(gè)因素是我國(guó)“棚改計(jì)劃”的變革。2015年之前，“棚改”實(shí)行住房賠付，在那以后，我國(guó)的“棚改”變成了現(xiàn)金賠付。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去5年以來(lái)，我國(guó)棚改總量2300萬(wàn)套中，有1900萬(wàn)套在三四線城市。占比超過(guò)了15％，這也意味著我國(guó)近5年以來(lái)的棚改資金有超過(guò)3/4都流入了三四線城市之中。

而取消住房賠付之后，拿到賠償款的居民第一件事就是進(jìn)行住房的購(gòu)買，有的居民在嘗到房?jī)r(jià)上漲的甜頭之后，甚至?xí)⑹Ｓ嗟馁r付款繼續(xù)投向房地產(chǎn)，這就導(dǎo)致三四線城市形成了巨大的房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致這些年來(lái)，三四線城市的房?jī)r(jià)急劇升溫。

除了“棚改計(jì)劃”外，我國(guó)還有許多利好房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)制度安排，今天要講的就是“商品房預(yù)售制度”，相信大部分購(gòu)買過(guò)新房的朋友對(duì)這個(gè)名詞都不會(huì)陌生。

商品房預(yù)售又稱“賣樓花”，起源于我國(guó)的香港。1994年，我國(guó)正式出臺(tái)文件，引入“賣樓花”的商品房預(yù)售制度。從本質(zhì)來(lái)看，商品房預(yù)售是指房企開發(fā)商與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者支付定金，在未來(lái)一定的時(shí)間內(nèi)擁有現(xiàn)房交易的權(quán)力。

這一項(xiàng)制度和金融市場(chǎng)上的“期貨交易”十分相似，所以商品房預(yù)售又被稱之為“期房”。在這一制度下，開發(fā)商可以預(yù)先占用購(gòu)房者的一部分資金，加快企業(yè)資金的回流，同時(shí)也開啟了更大的杠桿。

有專家指出，過(guò)去多年的時(shí)間里，各種樓盤開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)商自身實(shí)際只承擔(dān)了10％的資金總成本，剩下的資金來(lái)源于銀行貸款和商品房預(yù)售款等。

商品房預(yù)售制度的推出有它的時(shí)代需要，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步的階段，居民住房質(zhì)量低下。引入商品房預(yù)售制度可以加快企業(yè)資金的回流使樓盤的建設(shè)速度大大加快，極大地增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的力量。

然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，在眾多房企的共同建設(shè)下，房地產(chǎn)行業(yè)基本的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)邁入了存量化的時(shí)代，商品房預(yù)售制度的弊病也開始越發(fā)地顯現(xiàn)出來(lái)。

商品房預(yù)售制度在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端持續(xù)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，也進(jìn)一步地推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，預(yù)售制度下，人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情更為高漲。開發(fā)商們也常常憑借著成本的提前回收而變得有恃無(wú)恐，進(jìn)行囤積居奇，哄抬樓盤價(jià)格。

最重要的一點(diǎn)是，預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者之間往往無(wú)法達(dá)到合約規(guī)定的相關(guān)要求。例如：不能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交樓、房屋建筑質(zhì)量不符合約定等，相較于一般的爛尾樓工程，預(yù)售制下的爛尾樓受損最大的是繳納了預(yù)售款的購(gòu)房者。

廣州最大的爛尾樓工程，澳洲山莊，共有2834個(gè)業(yè)主，200處房產(chǎn)已經(jīng)售出，只有不到60交付，只有30個(gè)家庭入住，對(duì)于繳納了預(yù)售款的居民來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)巨大的損失。就算進(jìn)行司法維權(quán)，也會(huì)造成自己身心的疲憊，加大精神上的壓力。

特別是今年恒大債務(wù)危機(jī)的爆發(fā)，更是造成了市場(chǎng)的一片恐慌。更是為商品房預(yù)售制度帶來(lái)了巨大的裂痕。去年9月份進(jìn)行的一份問(wèn)卷調(diào)查中，在收回的13980份問(wèn)卷中，有13532份表示贊同取消商品房預(yù)售制度，占比達(dá)到了96.8％。

央媒《》發(fā)布《取消預(yù)售制，調(diào)研可行》中提出房地產(chǎn)預(yù)售制度雖然短期內(nèi)不可貿(mào)然取消，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是不可避免的。海南省也發(fā)布了“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”，正式進(jìn)行了房地產(chǎn)預(yù)售改現(xiàn)售的轉(zhuǎn)變。

廣東省也隨后發(fā)布了“關(guān)于商品房預(yù)售制度的意見”，提出探索和試點(diǎn)現(xiàn)房限售制度。江蘇省也在進(jìn)行積極的探索和論證，隨后也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的制度安排。

2022年起，房地產(chǎn)預(yù)售制度或許會(huì)迎來(lái)重大的變革，進(jìn)行“期房”向“現(xiàn)房”的過(guò)渡。《》也發(fā)聲指出了未來(lái)的調(diào)整方向，海南、廣東和江蘇三省已經(jīng)開始進(jìn)行了相應(yīng)的制度設(shè)計(jì)和安排，相信在未來(lái)會(huì)很快地鋪開。

現(xiàn)房銷售制度更傾向于保護(hù)消費(fèi)者的利益，有助于提高商品房的建筑品質(zhì)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，雖然會(huì)喪失很大的資金流動(dòng)性，但卻對(duì)企業(yè)降杠桿有著很大的助力作用。

對(duì)此，你們有什么看法了？