本文作者：ourtravel

泰國投資房產到底值不值得？我認為作為分散投資可以考慮。

我們單純就談投資這一塊，只討論普通百姓投資層面的問題。全是從我個人了解、搜集的知識出發，有錯誤請大家指出，我非常感謝！什么誰誰誰動不動就買一棟樓，一條街不是我等能接觸的。我也是通過幾年的時間，各種看別人的攻略，資料，分辨哪些是槍文，哪些是靠譜的文章，然后自己親自接觸了很多家公司，自己研究探索出來的經驗，雖然未必全對，也只當總結記錄一下，給自己的泰國買房之旅交一份畢業論文吧。

我并不是中介，我也不會賺誰的錢，寫這個文章的初衷就是介紹下我自己經歷的泰國芭提雅購房計劃和容易遇見的問題，希望大家少走我以前走過的彎路.

在國內什么都是靠自己，孩子讀書，老人養老，我們80后一代大多數都是獨生子女，以后其實壓力山大，不能只靠工資啊，得想點其他合理的賺錢辦法啊，我家里父母雖然在老家市中心有房子，但房子不大，而且是很多年的陳舊社區了，停車也很困難，以前是長年出租給別人，但是樓房舊了問題很多，三天兩頭的出問題，一會兒這里漏水了，一會兒下水道堵了，管理起來很費神，以前還能租1200塊一個月，后來一千塊都不好租出去，雖是市中心老房子吧，很多人羨慕，覺得將來拆遷了能賺不少，但是都多少年了，我們不打算把自己定死在等拆遷這條路上了，于是全家一起商量之后就想把它賣了，拿這錢去投資點什么別的。

有一次一個好朋友來問我，說他們家想投資一套境外的房產，讓我給點意見，覺得哪個國家好些，由于我們對歐美國家不太了解，而且覺得太遠了管理不方便，而我和他都去了很多次泰國，對這個國家比較了解，這里的生活水平不高，人也非常友好，生活氛圍是不錯的，房屋出租率很高，我們就給他推薦這里，想著買到的房子還可以以后自己過去退休了養老住。結果他在16年的時候就經過研究找好中介，就順利的購買了第一套芭提雅的房產，后續的投資受益都非常不錯比較穩定，通過我這個朋友先試水的經歷，我自己又經過近2年的上網查詢資料，對比研究，接觸公司，接觸房產中介，我們家也在18年才購買的第一套芭提雅房產。很多人都問我為什么不購買曼谷，而選擇芭提雅呢？

最初我也把曼谷作為第一考慮，主要還是由于總價太貴（買不起啊）所以放棄了曼谷，如果投資曼谷必須核心區域，唯一的目的就是坐等升值，我研究下來曼谷的房子也非常適合投資，就是荷包不允許啊，才選擇了芭提雅。

目前我們已經在Airbnb上做房東，房子基本上都是滿租狀態。這里就不詳細說了，如果感興趣的人多，我會后續寫一篇如何在airbnb上成為受歡迎的超贊房東，讓你房子滿租的文章。

說說我們家的買房經歷

2018年4月一家人到芭提雅，中介就帶我們各種的看樓盤，還好的是去之前在國內就做好了很多樓盤資料了，這樣看房就簡單很多，很快我們就通過中介購買了第一套房。

從16年開始了解泰國房產到現在幾年間，網上出現了太多關于泰國房子如何如何好，教育，養老，回報率，等等都是說的非常好，什么生活成本超低，甚至有朋友圈說年回報達到百分之10以上，但是對于這一切我無法判斷真假。中國投資者對泰國的投資熱度高，其實我們國家都在投資泰國，中泰高鐵項目，阿里爸爸，京東投資，都是些厲害消息，隨著越來越多國內投資者了解了泰國房產，估計很快就會有更多國人去泰國投資，提醒下各位投資需謹慎。

接下來進入正題我們說下泰國買房，我們關心問題有哪些，我把問題大致分成六個點來說。

• 1房子的價位
• 2 產權問題
• 3過戶手續
• 4..投資回報率多少
• 5.房子增值空間
• 6.簽證問題

第一個問題，就是房子價位，關于芭提雅的房價，泰國購買發房子是沒有公攤面積的，說的就是實際面積，但是陽臺會算在內，大概在1萬--5萬人民幣（價格也會有波動并不是固定的），有時候和朋友聊天，他們都會問，畢竟手頭不是每個人都能拿出幾十萬現金來買房，都會問我可以貸款嗎？我們沒有在泰國工作的歪果仁是不行的，貸款買房就和國內一樣，必須有擔保。

其實芭提雅并不大，按區域來分有七個區域，對于房產投資來說每個區都有其獨特的優勢和劣勢：1 .芭提雅北區（northpattaya）2.芭提雅中區（centralpattaya）3.怕答納克山（pratumnakhill）4.中天（jomtien）5.納中天（na-jomtien）6.邦薩萊（bangsaray）7.芭提雅東區（eastpattaya）

市中心普遍最貴啦，二手房交易價格甚至超過新房，中天稍微便宜點（正海景還是很貴的），北區也比較貴因為是富人區，然后東區別墅比較多，怕答納克山和中天區別不是很大，.納中天比較遠，設施相對欠缺房價便宜，但是不方便，邦薩萊就更遠離中心區了，基本不在考慮范圍

我們看房的時候是先去的中天，看了很多樓盤，給我們的第一印象就是比較偏僻，但是人氣都比較不錯，歪果仁比較多，中介告訴我們，歪果仁來住的時間一般比較長，很多會選擇在稍微偏點的地方，租金便宜，平時租個摩托車買菜去市中心都很方便。市中心短租的游客就比較多，人氣和周邊配套就特別齊全，大型商場，超市，應有盡有。

其實房子的建造成本基本上是差不多的，主要是看土地的價值，就好比一個成熟的商業CBD地價和近郊的地價肯定是不一樣的，引用李嘉誠先生的一句商業名言:地段，地段，還是地段，整個泰國其實物價水平都差不多，區別不是特別大，比如曼谷一瓶可樂15泰銖，芭提雅也差不多，去過泰國旅游的同學都應該知道，整個泰國的物價其實區別不是太大，所以用物價水平去判斷好與不好是行不通的。

如果同樣的地段，就要比生活配套，裝修程度，芭提雅比較特殊，因為是靠海的城市，所以越靠近海的房子就越貴，據我了解芭提雅一路上和中天一路都是不允許建造公寓的，屬于公共資源只能修建酒店商場等等公共建筑，海灘是稀缺資源所以一線海景房就特別貴，而且配套設施也非常齊全。房子的新舊程度也會對價格有影響，有些公寓的達到20多年的老公寓，就算是位置不錯，但是由于年代過于久遠，房子的價值也會有一定的折扣，除非是買來自己入住，要不然以后出手會不太方便，如果是一心買來投資的話，我建議不要考慮20年的公寓，要不然出租出售都會非常難。

泰國的公寓只有百分之49房源是可以出售給歪果仁的，其他百分之51必須是泰國人購買的名額，由于每個樓盤都需要去達到這樣一個銷售配額，如果此樓盤歪果仁購買的比較大，房開就會把出售給泰國人的價格壓低點，讓這個比例達到平衡的狀態，好的樓盤基本上是一樣的價格，如果是一些不太好的樓盤差價就會比較大（據說有的差價達到百分之20還多），在泰國法律是禁止一切短租的，只不過很多樓盤也沒人管而已，其實在我們國家也是一樣的，只是很多人不知道而已。

許多朋友聽說我們去泰國購買了房產，紛紛來了解，大多數都覺得泰國很窮很落后啊，那房子應該很便宜，我也不知道這個道理是這么來的，估計大家覺得國家小，房子就便宜，這個道理并不合理的存在，意思就是最窮的國家房價就一定非常非常便宜嗎？我們來回顧下前面說的，價值是由位置決定這是一個不變的真理，哪怕一個小縣城只要位置好，對于這個地方來說，房價依然不便宜。

芭提雅樓王（開盤價就是3萬多人民幣一平米）

我們接觸了很多中介，有一些中介給我們說某某樓盤距離海灘多少米，其實真實距離遠遠超過他們說的，還有些甚至拿樓盤靠近長途車站去說事（難道沒事坐長途汽車玩），其實會影響價位的地方很多，就算一個樓盤樓層不一樣，朝向不一樣，價格也會不一樣，所以還是需要自己實際去看下，比較買一套房子也不容易。但是記住，地段和人氣是重要性因素。

第二個問題產權問題，很多朋友首先就會問我這個（比較核心的問題）

有一次有個朋友問我，聽說泰國房子不賣給外國人嗎？泰國房子是不是和我們國內一樣70年的土地使用權？當我還沒去了解的泰國房產的時候，我也和他們一樣，有非常多是疑問，以下是我了解到的信息，泰國房產產權從時間上分兩種，Freehold永久產權和Leasehold租權，一般30年可續租；空間上，房產產權分為建筑物和土地兩部分，相互獨立，可由不同業主各自持有；

土地與建筑物的權屬、使用、出租或出售等交易過程在法律上是完全相互獨立的。

雖然外籍人士對所購買的永久產權公寓擁有100％的所有權，但外國人最多可以購買該公寓總建筑面積的49%。換句話說，可供外國人選擇的房源變相減少至少一半。因此，在購買之前，注意該公寓外國人所有權的配額，這是非常重要的。

地契：地契是所有文件中最重要的！它基本上就是我們國內買房意義上的產權證。地契上標注的地不是整個開發項目的地，而是你購買單元的地。以后房屋要交易的話，必須要這張地契。地契分為正反兩面，都是以泰文書寫：

A.正面是房屋相關的一系列詳細信息，包括：過戶單元的信息、項目地址、名稱、樓層、建筑面積、公寓戶型以及開發商信息等。此類地契的紅色標志Logo表示的是永久產權。

B.背面為土地相關的出售抵押等信息，包括原產權持有人的信息，也包括曾經持有者的信息

土地廳買賣合同：土地廳買賣合同在過戶的時候，除了購房合同，還有一份土地廳給的買賣合同，都會體現在買賣合同上，同樣也是泰文書寫。

房屋戶口本：房屋戶口本是泰國政府官方頒發的小簿子。用于登記房屋業主的信息及房號，以及泰國住宅規章制度。因為泰國房產（與土地分離）所以以上所有證件是房屋所有權的文件。房屋產權證明通常是由當地區域管理局或泰國官方土地辦公室頒發的，針對外國人的房屋戶口本是深藍皮書的。

據我了解許多泰國值錢的物業都是歪果仁持有的。

泰國法律規定歪果仁是不得擁有土地永久產權，但是可以直接擁有建筑物永久產權；也可以持有土地租賃權。

許多歪果仁想持有泰國的別墅就是通過建立泰國公司來持有土地永久產權。（但是我個人覺得風險太大），據我所知，是這樣操作的，先通過合法途經建立一個在泰國的公司，只要泰籍股東持股總額大于百分之50就可以視為泰國公司，可以持有和購買土地，基于上述，然后找律師幫助歪果仁找兩個泰籍名義股東，分別持有百分之30和百分之31的股權，這樣去購買別墅或者土地，但是我認為這樣做是有一定風險，還是首選永久產權公寓好點。

第三個問題過戶手續，

我們非常簡單就把手續辦理完了，到泰國后中介帶我們去泰國銀行開戶，然后匯款到這個泰國賬戶上，余下就都交給中介去辦理了。

我們購買的是二手房，所以我們的錢匯到我們自己的卡上后，打款給賣家，然后我們就開始收租了，整個過程大部分都是中介去跑的。

我了解到的過戶需要的材料：1. 買方的身份證明文件（18歲以上），即護照，夫妻共同持有須提供結婚證明。

2. 泰國本地銀行出具的外幣兌換轉賬表Foreign Exchange Transaction Form(FETF證明文件）。（從國內直接匯美金至開發商賬戶無需自行辦理證明文件。）

3.需要授權委托代理書，及代理人的身份證明文件。

其實過戶都非常簡單，就是要錢，要人，要護照，哈哈。

備注：

1. 過戶稅2%，一般由買賣雙方各承擔1%；

2. 印花稅0.5%，一般由賣方承擔（根據官方評估價值或合同售價，擇其高者）；

3. 特種商業稅3.3%，一般由開發商承擔（二手房源通常由買賣雙方承擔，持有5年房產以上可免）；

4. 個人所得稅，預扣稅根據房產評估價值用遞進率計算。

成功過戶后（約一周內），你就能拿到手所有重要文件及鑰匙等。

第四個問題，關于投資回報率的問題，

這個問題也是一開始我們接觸泰國房產最為關心的問題，反而這個問題最容易松懈麻痹的。有很多人看見高回報就不知所措了，穩住，穩住，穩住（想想P2P理財坑了多少人）。

回報率5%以上！很多人看見肯定心動了吧，國內一般銀行理財產品大多數在4%-5%左右，但是拿錢去買理財產品除開年回報其實還會每年貶值一部分，房子不是這樣的，除開每年的租金回報率，還有房子的增值部分，就算泰國房產每年增長和他們國家GDP持平的增長，也能達到3--4%左右，這樣一來房產的增幅就非常大了，大家再次心動了是吧。

而且房價大多數都在幾十萬人民幣到一百萬之間，比起北上廣深動不動就是幾百上千萬還是很便宜，而且這樣的價位，基本上兩次就可以把錢匯出去，暫且不說能不能匯出去，國家現在一直都禁止海外匯款用于購買房產，為什么？因為國內錢太多了，我們國內的投資非常單一，所以大部分人還是會選擇買房產投資，加上國內房價基本沒有跌過，大家就更樂意把錢全部投資在房地產上。換句話說如果大家把錢都投資到國外收益好的項目上，或者不投資在房地產上，可能房地產市場會迅速降溫，正常人的心態都是買漲不買跌，房價萬一出現松動或者橫盤，那大家就會開始觀望，國內房地產庫存那么多怎么會容得起觀望，老百姓不買房——開發商就資金鏈就吃緊——銀行的錢還不上——抵押給銀行一堆房子——銀行要低價賣房變現——越降越沒人買——地方政府都靠賣地掙錢呢——房子沒人要地賣誰？所以肯定不能讓錢出去，但是國家的錢是可以出去的，都是為了應對人民幣貶值，降低人民幣貶值帶來的影響。

到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。房價里面有一個著名的實例，就是賣掉整個東京的房子，可以買下整個美國！這個實例發生在1990年。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。

我們就拿上面圖片中145萬泰銖這套房子來分析下，到底能不能到年回報百分之5以上，具體算下實際回報率是多少，和擁有這套房子的實際成本和投入，房價是145萬泰銖全包，還好就是泰國找中介買房，中介費是由賣家出，等于是我們投入145萬泰銖（約310000元），其中我們需要為買這套房子去一趟泰國（很多人可以說當是去旅游，但是一碼歸一碼）來回機票如果不是特價票來回1600元（我住在貴陽還沒有直飛的常飛機票購買，還要乘坐高鐵去附近的城市坐飛機，成本啊！），簽證260元，因為要住酒店，因為要去泰國開戶，匯款過去，起碼要幾天，因為要等匯款到賬，而且泰國節假日周末都是不辦事情的，如果不巧遇見節假日又得耽誤幾天，初略算下住宿都要幾千，只是算一個人的機票，這樣一來成本上就要多增加幾千元（不包括當地車旅費），房價瞬間就變成315000元以上。

房東不用支付水電，但是需要支付物業費，泰國物業費多數比較貴，大概5-10元一個平米，大約每個月差不多160元，一年1920元，因為物業費包含游泳池，停車，健身房，兒童娛樂室等等公共設施。

還有房間有可能需要增加一些設備，比如洗衣機，冰箱，電視機，等等，泰國大多數房產都是包含空調，如果東西齊全，那么還有每年的損耗等等費用，綜合下大概又是一筆費用。

還有就是托管給中介幫你出租，有什么房屋上的問題都是由中介去負責給你弄好，（注意了選擇一個好中介多么重要）大約一年租期的中介費是一個月的房租，1700元人民幣，

那么我們現在算一算，房子總投入大約320000元左右，11個月租金18700元減去1920元物業費，實際到手可能有16780元，這樣算下來還是有5%的樣子，還是非常劃算的。但是我們算的是一種理想狀態，萬一租客不租了，找新租客空的時間，等等因素。

到底房子好不好出租，我們不能只聽中介說的就相信，你買房之前有好多中介回給你說房子非常好租，租金高，如果遇見不良中介就麻煩了，我朋友買的有一套房子就是之前中介說得天花亂墜，什么要修地鐵站，什么包租，然后中介把房賣了就什么都不管，連買家具家電都要我朋友專門坐飛機過去自己買，房子空了幾個月后，運氣好才通過好心房開財務大姐（湖南人）幫忙出租出去。靠譜的中介公司售后服務是很好的，根本不需要客戶再過去他們會按照你的要求，房子里缺什么，要買什么窗簾，床墊什么都能幫你買，而且不會在這上面賺你錢，我的房子就是，當時委托我那家中介公司幫我買電視，空調，人家直接是在正規商場買了拿發票和我結賬的。還有一些中介賣的房源比較特殊，他們手上有很多租客的資源，你買了房子只有靠他們才能出租出去，以后你賣房子也要靠他們，完全被別人牽著鼻子走了，一點沒話語權（遇見的一個中介就這樣行事的）。

第五個問題，

房子的增值，我了解泰國的房產增值大概和他們國內GDP增幅差不多持平，特殊地段特殊情況除外。最近4年從2015年泰國每年的GDP基本上都保持在百分之3以上，因為泰國屬于旅游業高度發的國家，每年到泰國旅游人數不斷增加，這樣也會對房產的需求增加，需求的人多了，自然房價就會上漲。每年有1000萬人次去芭提雅旅游，平均每天將近3萬人到芭提雅，對酒店民宿的需求非常高，三亞就是一個例子，10幾年前去三亞，房價非常便宜，如今海景房都是好幾萬一平米，三亞生活成本還很貴。我一個親戚就常年冬天都去三亞過冬，他們就說三亞現在亂七八糟的，蔬菜現在漲得太多，生活成本最近紀念漲得太多了，簡直沒辦法生活了。

還有一種情況就是不漲價反而跌價的可能，國外和我們國內不一樣，就算再怎么不好的房子都不會跌價的，這個觀念對于我們國人是根深蒂固的，但是在國外并不是這樣的，如果你位置選擇不對，可能你真的會成為接盤俠，也許你買的時候房子的帶有租約，一旦這個租客不租了，恐怕就很難找到新的租客，這樣的情況絕對是存在的，只能想通點當自住吧，還能這么辦？既然沒有租客，房子這么可能漲價呢？所以一定要看準下手，不要急。

我們去看的很多二手房，第一感覺大家都是覺得非常漂亮，比國內的二手房好太多了，再加上中介花言巧語幾句，就出現購買沖動，當時我就出現這樣的情況過，畢竟是想好一定要去買房的，更覺得生怕自己的錢用不出去。

第六個問題，簽證問題，

通常去泰國購買并不會對簽證有任何影響，你應該拿什么簽證就是什么，泰國簽證50歲以下通常就是辦理旅游簽證，其中包括紙質簽證（淘寶上隨便找一家就可以辦理，通常給予2個月的停留時間，可以延期1個月），落地簽（落地簽免費政策延期到2019年4月30日截止），電子簽（據說2019年2月中旬開始可以申請），50歲以上的老年人可以申請10年養老簽證（如何辦理請自己問度娘），其他就一些特殊簽證比如工作簽證，陪讀簽證，讀書簽證，這里就不一樣說出，我們通常就是辦理旅游簽證。

買房麻煩嗎？其實只要理清思路，其實很簡單的。買房不管你是否攻略做的非常足，我都建議你親自去看下，這樣的話會比較直觀感受下實際人氣、地段、配套等等問題。

我建議去之前先做好攻略，找一個靠譜的中介，到后前幾天爭取3天把大致的樓盤全部看好，然后考慮決定，這樣可以節約很多時間，千萬不要盲目的去看房，這樣的話你看很多次都沒頭緒，所以功課一定要做足，這樣的話你才會對樓盤的情況了解的透徹，不浪費時間。

我們一家第一次去芭提雅找的這個中介，他家的辦事效率我完全無語，去銀行開戶的時候叫了個泰國人帶我們去（中文英文都不會），我們一家帶著一個1歲的小孩子，從早上9點折騰到下午3點，（我一萬個xxx），想著開個戶取個錢，想必不會耽誤很久，早飯就沒吃，挨著餓把事情辦完，大人還好，可憐小孩啊! 結果弄個早中餐都讓你吃不成。我心里面想，既然我們找中國人開的中介，就是圖個方便，起碼交流方便，業務熟悉，辦事情就方便，結果還有很多事情還是我們自己和銀行去溝通，我都已經離開泰國才給我說：沒給我開通網上銀行業務，不能手機轉賬，導致這個銀行賬戶基本上沒用，瞬間淚奔啊。所以買房子啊找一個靠譜的中介會讓你輕松太多。反正我遇見的第一個中介還有很多事情讓我吃盡苦頭啊。

我最開始想著會不會自己去找泰國的中介或者直接去開發商購買會不會便宜點，并沒有 ，甚至很多價格還比朋友圈看到的國內中介給的價格還貴，我也不知道為什么，難道還有批發價嗎？我跑了很多地方看，泰國賣房是明碼標價，國內都是咨詢價，所以很容易就可以比較出價格高或者低了。最后我了解下來其實中介只是分傭金而已，誰去都一樣沒任何影響。如果你買期房沒有中介也是可以自己搞定，前提是你英文水平足夠好，而且能力強，凡是都是自己去辦，好處就是安全。如果是買二手房，那么必須找一個靠譜的中介非常重要，其實我們在國內都會用中介，有個第三方見證吧，畢竟他們對業務非常熟悉，比如對樓盤，對租賃，樓盤的介紹等等問題。不管境外還是境內，首要問題就是一定不能被騙，騙了就什么都沒有了，哪怕買到不好的樓盤，起碼還有個東西，所以就試探了很多中介，最終還是決定就找我朋友買房的這個中介，后來在辦事過程中，發現并不是這么好，而且還給我們了很多誤導，導致耽誤了我們購買芭提雅THE BASE這個樓盤的時機，原話是這樣的，我問她說請問有the base樓盤嗎？他回答我是漲價這么高了，難道你要去做接盤俠嗎？就因為這一句話誤導我去買了其他樓盤，耽誤了時間，（其實房子難道漲價不正常嗎？不應該嗎？好的樓盤是肯定會漲價的，畢竟人家地理位置擺在那里的）結果導致后來我們買的價格貴了許多錢（因為這個時間正好趕上base二期的開盤導致一期漲價）。也怪我們自己不堅定。后來我在芭提雅加了很多中介微信，考察下來留下了一兩個。我們一定要做到定位準確，目的清晰，要不然你是在浪費你的時間。

目前有許多利好消息，中泰高鐵，各種大公司投資泰國，泰國鋪天蓋地的中國廣告，支付寶，微信支付在泰國遍地開花，2018年泰國旅游人數達到1000萬人。預計2019年將有望達到1050萬人。

2018年第1000萬人入境泰國的游客，作為獎勵，這個游客獲得由王權免稅店和尚泰商場提供總價值135000泰銖的代金券，恐怕比中還難。

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結尾我總結下，投資不動產是非常高深的一門學問，我所說的只是片面的一部分，投資需謹慎，投資也不能圖便宜，也不能貪圖各種看不見的承諾和吹噓，總之一定要理性。

新的一年里我預祝大家投資的任何項目都旗開得勝。

我會盡量回答大家各種關于我所了解的泰國房地產問題。

這是我第一篇原創泰國購房文章，如果朋友們還想了解更多的，我會抽時間再整理分享，原創文章未經允許禁止轉載

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別鬧了,買房子看得還是地段!地段!地段