從“耕地”變“林地”，到一塊地“化整為零”拍掛，再到住宅用地“變味”建“別墅”，圍繞著河北高碑店市“林語城”別墅住宅區(qū)的疑點(diǎn)越來越多，在“瘋長(zhǎng)”的別墅背后暗藏著怎樣的玄機(jī)？

林語城別墅

河北高碑店市高鐵站徑直向西約1公里處，就是“林語城”別墅住宅區(qū)，周邊雖然被圍墻遮擋，但依然可見在建樓盤，三、四層的“英倫”別墅群落及高層樓宇。那么，頂風(fēng)違建別墅為何久禁不止？“瘋長(zhǎng)”別墅的一路綠燈，除巨大利益驅(qū)動(dòng)外，地方是否也有監(jiān)管不力之嫌呢？

違規(guī)建設(shè) 違規(guī)銷售

據(jù)公開資料顯示，林語城項(xiàng)目開發(fā)商是高碑店市正德昊遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱正德昊遠(yuǎn)），規(guī)劃建面80萬平方米，分為四期開發(fā)，一期規(guī)劃建面13萬平方米，以低密住宅為主，75%別墅、25%高層，英倫皇室建筑風(fēng)格，項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)自配商業(yè)小鎮(zhèn)，有雙語幼兒園、社區(qū)超市、食堂等商業(yè)。

林語城在建別墅

12月6日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者走進(jìn)林語城小區(qū)，路兩側(cè)廣告林立，“80萬平方米全配套”“雙首發(fā)英倫花墅高板”等字眼吸引著每個(gè)過路人的眼球。

林語城售樓部?jī)?nèi)部，裝飾可謂富麗堂皇，大廳中間有一偌大的沙盤，沙盤里就是該樓盤別墅和高層項(xiàng)目的模型以及其放大版。

據(jù)售樓員介紹，該樓盤目前銷售很好，其中疊院別墅為2個(gè)單元，4層；合院別墅為1個(gè)單元，4層。戶型面積88平方米-139平方米，并贈(zèng)送花園、小院、露臺(tái)、汗蒸房等，贈(zèng)送面積64平方米-131平方米不等，毛坯價(jià)格每平方米14500元，高層價(jià)格是每平方米10000元左右，房子產(chǎn)權(quán)70年，手續(xù)齊全。

但是，在售樓大廳內(nèi)明顯位置，并沒有看到懸掛該樓盤的“五證”，所謂“五證”即： 土地證使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售房屋許可證；更沒有看到一房一價(jià)的明碼標(biāo)價(jià)。

高碑店市房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)表示，林語城售樓處銷售在建樓盤應(yīng)該懸掛“五證”，并且按要求必須懸掛售樓處明顯的地方。不懸掛說明沒有“五證”，售樓員說有“五證”而沒有懸掛屬于違規(guī)銷售。

對(duì)于林語城建設(shè)別墅是否經(jīng)過審批的問題，記者通過多源頭調(diào)查，獲取了相關(guān)部分書面資料，均未證實(shí)其別墅的合法性。

城鎮(zhèn)住宅用地審批文件

2014年7月25日，河北省人民政府建設(shè)用地批復(fù)文件（冀政掛鉤轉(zhuǎn)征函【2014】21號(hào)），《關(guān)于高碑店市2014年第一批次城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目建新區(qū)土地轉(zhuǎn)用征收的批復(fù)》，批復(fù)如下：一、該項(xiàng)目涉及的建新地塊已報(bào)國(guó)土資源部備案，（項(xiàng)目區(qū)編號(hào)：1300002010Z3640）同意轉(zhuǎn)用，征收集體農(nóng)用地9.6894公頃（其中耕地6.5047公頃，園地0.8937公頃，林地1.8937公頃，農(nóng)村道路0.4114公頃。）該批次一個(gè)地塊，擬開發(fā)用途城鎮(zhèn)住宅用地，按照土地呈報(bào)的土地開發(fā)用途使用。二、具體建設(shè)項(xiàng)目用地由你市根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策、供地政策、用地定額依法提供，并報(bào)省國(guó)土資源廳備案，經(jīng)營(yíng)用地和工業(yè)用地必須招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地。三、你市要按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，做好被征地村補(bǔ)償安置工作，切實(shí)安排好群眾的生產(chǎn)生活。四、你市要將項(xiàng)目實(shí)施情況錄入國(guó)土資源部城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛溝建設(shè)在線監(jiān)管系統(tǒng)，及時(shí)做好地類和權(quán)屬變更、登記工作。

2015年9月，高碑店發(fā)改委（高碑店發(fā)改核字【2015】9號(hào)），高碑店市鳳凰城（林語城）住宅小區(qū)項(xiàng)目審批文件顯示，該項(xiàng)目總建筑面積135311平方米，新建5棟高層住宅樓及33棟多層住宅樓，其中：地上建筑面積109571平方米（包括住宅建筑面積99150平方米，社區(qū)用房建筑面積600平方米，配套商業(yè)建筑面積5389平方米，會(huì)所建筑面積1522平方米，幼兒園建筑面積2700平方米，其他公建配套建筑面積210平方米）；地下建筑面積25740平方米（包括地下車庫(kù)19800平方米，地下室5940平方米）。

為了更加清楚“該批次一個(gè)地塊”征用的來龍去脈，記者在該樓盤所在地龍?zhí)么鍖?shí)地走訪時(shí)，村民趙廷棟（音）反映說，龍?zhí)么寮s有1200人，400戶人家，共有耕地1000多畝，目前已被政府征占了一多半；大部分農(nóng)戶幾乎沒有了口糧地，很多人都為此去過。現(xiàn)在在建的和圍墻圈起的土地，都曾是收成非常好的耕地，有農(nóng)業(yè)灌溉設(shè)施，有國(guó)家糧、棉補(bǔ)貼。根本沒有林地。

“真搞不明白，他們說占就占，農(nóng)民靠種地生存，沒有地，光靠占地補(bǔ)償款維持以后也是很困難的，到現(xiàn)在也沒有對(duì)我們作任何安置。征用土地既沒有張貼公告，也沒有召開村民大會(huì)和村民代表大會(huì)通過，鄉(xiāng)政府領(lǐng)導(dǎo)和村里領(lǐng)導(dǎo)直接做占地村民的思想工作，想方設(shè)法讓你同意占地簽字。剛開始是每畝10萬元，后來是每畝13、14萬元。建了那么多別墅，沒有一個(gè)村民會(huì)買的，基本都是北京過來買房子的。林語城項(xiàng)目占地大概有三、四年了，與林語城東相鄰的這塊圈而不建的地也已經(jīng)被占兩年多時(shí)間了，村民想種也可以種，他們暫時(shí)沒有干涉。”

值得注意的是，冀政掛鉤轉(zhuǎn)征函【2014】21號(hào)批復(fù)中對(duì)林地面積的描述與村民所說的話大相徑庭。“征收集體農(nóng)用地9.6894公頃（其中耕地6.5047公頃，園地0.8937公頃，林地1.8937公頃，農(nóng)村道路0.4114公頃。）”，所謂的1.8937公頃（折算28.4畝）的林地也許并不存在，而全部都是耕地。至于為何以28.4畝為林地納入到審批文件中，或許另有隱情。

再說從2014年7月25日河北省人民政府建設(shè)用地批復(fù)文件（冀政掛鉤轉(zhuǎn)征函【2014】21號(hào)），到2015年9月高碑店市發(fā)改委（高碑店發(fā)改核字【2015】9號(hào)）的審批，不但時(shí)間倒置，而且明顯違反審批程序。

事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，據(jù)知情人出具的該地塊“招拍掛”成交公示的兩份資料顯示，“該批次一個(gè)地塊”被分割為4.12868和5.176526公頃的兩塊地拍掛，出讓價(jià)約為每畝26萬元左右，合計(jì)約為9.3公頃，折算為139.5畝；受讓單位為高碑店市正德昊遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司；土地用途為其他普通商品房住宅用地；成交公示時(shí)間2015年5月27日。

同時(shí)，高碑店市國(guó)土局相關(guān)人士直言，正德昊遠(yuǎn)已獲批兩個(gè)土地使用證，隨著在建項(xiàng)目的不斷擴(kuò)張，會(huì)逐個(gè)審批。

從“該批次一個(gè)地塊”的“城鎮(zhèn)住宅用地”到“低密度開發(fā)”，再到“其他普通商品房住宅用地的轉(zhuǎn)換”，再再到“化整為零的拍掛”的軌跡，可謂一路綠燈，開發(fā)商堂而皇之的高調(diào)開發(fā)也就順理成章了。況且，37棟別墅中29棟已獲商品房預(yù)售許可。

林語城地塊成交公示時(shí)間2015年5月27日，而高碑店發(fā)改委（高碑店發(fā)改核字【2015】9號(hào)）鳳凰城（林語城）住宅小區(qū)項(xiàng)目審批時(shí)間卻是2015年9月。也就是說，林語城地塊成交時(shí)，高碑店市發(fā)改委還未立項(xiàng)審批。

早在2003年，國(guó)家政策層面已明確給別墅供地下了“禁令”，一些開發(fā)商依然能在“曲線”獲得新的一般類住宅用地后，將地塊分成別墅區(qū)和普通配建區(qū)，通過縮窄樓距、大量配建等做法調(diào)整容積率，提高別墅占地面積。可以說，“禁墅令”實(shí)施十余年來，以各種手法運(yùn)作的“擦邊球”項(xiàng)目并不少見，不少城市用地資源浪費(fèi)、規(guī)劃得不到落實(shí)的亂象依然無法杜絕。近年一些低密度、大占地、高標(biāo)準(zhǔn)的在售別墅項(xiàng)目并未減少。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》10月12日?qǐng)?bào)道，國(guó)土資源部表示將進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理，重申全國(guó)各地停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，對(duì)聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項(xiàng)目的審批也將進(jìn)一步控制。同時(shí)，還嚴(yán)格要求限制低密度、大套型高檔住房的土地供應(yīng)，從而進(jìn)一步調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。