在房產(chǎn)交易過程中，買房不僅要支付房子市價金額，還要繳納各種稅費。特別是在二手房交易過程中，稅費繳納占有相當?shù)谋戎兀愂找讶怀蔀闃鞘姓{(diào)控的一種工具。因此，在購買住宅的過程中，除了關注樓市價格，購房者還要了解房地產(chǎn)交易稅費政策及征收標準。

本期，小編將帶領大家梳理解讀房屋交易中的契稅、增值稅及附加稅、個人所得稅的征收政策及標準。

新房在交易的過程中要繳納契稅、房屋維修基金、物業(yè)費、印花稅（住宅免征印花稅）、權(quán)證登記費等稅費。二手房在交易的過程需要繳納契稅、增值稅及附加稅、中介費、貸款擔保費、個人所得稅、交易手續(xù)費、印花稅（住宅免征印花稅）、權(quán)證登記費等。

其中，在上海房地產(chǎn)稅收交易的政策中，新房購買中，業(yè)主需要交納契稅；二手房交易除了要繳納契稅外，還需要繳納增值稅及附加稅和個稅。

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契稅征收標準

契稅是指不動產(chǎn)(土地、房屋)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，就當事人所訂契約按產(chǎn)價的一定比例向新業(yè)主(產(chǎn)權(quán)承受人)征收的一次性稅收。

上海市契稅的征收標準分為普通住宅交易契稅和非普通住宅交易契稅。

（1）非普通住宅交易契稅。常見的非居住類用房主要有車位、商鋪、辦公樓等，在一般情況下，上海對于非居住類用房的契稅征收為（核定價格-增值稅）×3%

（2）普通住宅交易契稅

契稅是房產(chǎn)交易中稅務繳納的基礎部分，商品房契稅的多少主要由是否是唯一住宅所決定。

購買普通住宅時房屋交易契稅稅率標準如下：

I. 首套房，根據(jù)房產(chǎn)面積決定契稅征收

a小于等于90平方米的首套住房，征收1%的契稅

b大于90 平方米的首套住房征收1.5%的契稅

II. 非首套房，征收3%的契稅

注：①“契稅”首套需要根據(jù)房地產(chǎn)交易中心出具的買受方家庭情況住房表認定（查詢結(jié)果）。需要特別注意，楊浦區(qū)非滬籍買受方需要戶籍所在地提供的無房證明。

② 個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）

增值稅及附加稅征收標準

財政部、國家稅務總局發(fā)通知稱，經(jīng)國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

購買二手房，需要繳納增值稅。在增值稅及附加稅的繳稅征收中，房屋是否“滿2年”以及是否為普通住宅是其中的關鍵因素，上海增值稅及其附加稅的稅率標準：

I. 普通住宅

a若不滿2年，則按照全額（核定價格）÷1.05×（5%+0.55%)征收, 其中5%為增值稅率，0.55%為附加稅率。

b滿2年，免征增值稅及附加稅。

II. 非普通住宅

b滿2年，按照差額（稅務核定價-購入價）÷1.05×（5%+0.55%)征收。

III. 在上海，部分區(qū)縣（閔行、奉賢、青浦、松江、南匯）的增值稅附加稅稅率為0. 45%。征收標準為（全額÷1.05）×（5%+0. 45%）

個人所得稅征收標準

二手房個人所得稅是指在二手房交易中，稅務部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價獲得的收入。比如，房子的原價是10萬，賣方以12萬的價格賣給買方，則要從這兩萬差價中征受一部分作為稅收。

根據(jù)相關政策，個稅應由賣方支付，但在實際交易過程中，往往轉(zhuǎn)加到買方身上。目前，個人所得稅的計算方式有兩種，即核實征收和核定征收。簡單來說，如果你能核實到所購房屋的原價，那么就按前者征收，否則就按后者征收。上海房屋交易個人所得稅稅率標準如下：

上海房屋交易繳納個人所得稅，是否“滿五唯一”是繳納個稅的關鍵所在。“滿五唯一”是指住宅滿五年且是家庭名下唯一一套的住宅。

I. 普通住宅

a 滿五且唯一：免征個人所得稅

b 滿五不唯一/不滿五：按照全額（核定價格）的1%或差額的20%征收房屋交易個人所得稅。

II. 非普通住

a 滿五且唯一：免征個人所得稅

b 滿五不唯一/不滿五：按照全額（核定價格）的2%或差額的20%征收房屋交易個人所得稅。

Q&A

1、房子是否滿5年/滿2年是如何界定的？

① 商品房：依照產(chǎn)證掛號日期、契稅單完稅憑據(jù)的填發(fā)日期核算是否滿5 年/滿 2 年；

② 售后公房、動遷房:以產(chǎn)證掛號日期、契稅單完稅憑據(jù)的填發(fā)日期核算是否滿 5 年/滿 2 年；

③ 直系贈與的房產(chǎn)：以原產(chǎn)證掛號日、原契稅單完稅憑據(jù)的填發(fā)日期核算是否滿5 年/滿 2 年；

④ 非直系贈與的房產(chǎn)：以新產(chǎn)證掛號日、新契稅單完稅憑據(jù)的填發(fā)日期為準核算是否滿5 年/滿 2 年；

⑤ 夫妻改變的房產(chǎn)：以原產(chǎn)證掛號日、原契稅單完稅憑據(jù)的填發(fā)日期核算是否滿5 年/滿2 年；

⑥ 加減車位的房產(chǎn)：以原產(chǎn)證掛號日、原契稅單完稅憑據(jù)的填發(fā)日期核算是否滿5 年/滿2 年。

2、上海普通住宅與非普通住宅的界定？

普通住宅與非普通住宅除了在面積、價格、容積率上的區(qū)別以外，相應的稅收政策和貸款政策也有所不同。普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用途的房屋。非普通住宅則是相對于普通住宅而言的，且面積比普通住宅面積較大或用途為商業(yè)的房子。

根據(jù)2014年11月20日起執(zhí)行的上海市《關于調(diào)整本市普通住房標準的通知》，上海市普通住宅標準主要有以下三種：

(一)五層以上的多高層住房及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;

(二)單套建筑面積在140平米以下;

(三)實際成交價格:低于同級住房平均交易價1.44倍以下，外環(huán)外、內(nèi)外環(huán)間、內(nèi)環(huán)內(nèi)單套面積140平以下價格分別低于230萬元、310萬元、450萬元的為普通住房。

注：以上三條必須同時滿足才為普通住宅，反之，則為非普通住宅。