圖1

德陽區(qū)位：成都與綿陽之間，東邊為龍泉山余脈及川中丘陵，西邊為川西橫斷山之龍門山脈。

圖2

廣漢的基準(zhǔn)地價難以查詢到。根據(jù)2019年10號地塊，在沈陽路與通化路交匯處的住宅用地成交情況，34703.4萬元購買5.7839公頃，相當(dāng)于400萬元每畝，5997元每平米。該地塊容積率2.5的話，相當(dāng)于樓面價2399元每平米。

圖3

羅江區(qū)的基準(zhǔn)地價I級地價為1351元每平米，容積率2.0，相當(dāng)于樓面積才676元每平米。這是2017年1月1日的價格，按照5%的年利率折合2020年的樓面價格約為782元每平米。

基準(zhǔn)地價與市場競爭價有所不同，基準(zhǔn)地價相當(dāng)于起拍價，在多家開發(fā)商競爭后，實(shí)際成交可能流拍，也可能溢價很多。按照溢價50%估算的話樓面價格大約為1173元每平米。

圖4

羅江區(qū)金山鎮(zhèn)、白馬關(guān)鎮(zhèn)、略坪鎮(zhèn)、閆家鎮(zhèn)、調(diào)元鎮(zhèn)、御營鎮(zhèn)、新盛鎮(zhèn)、蟠龍鎮(zhèn)、慧覺鎮(zhèn)的地價如上表所示。

圖5

綿竹2018年1月1日的基準(zhǔn)地價，1級住宅用地的地價為1701元每平米。按照年利率5%推算到2020年為1875元每平米。假設(shè)開發(fā)商實(shí)際成交溢價50%再按照容積率2.5計算樓面價為1875*1.5/2.5=1125元每平米。

圖6

什邡既缺乏基準(zhǔn)地價的資料，也沒有土地成交的公示表，根據(jù)年終土地拍賣總結(jié)報告，什邡2019年拍賣一塊地為304萬元每畝，超過了2018年的地王222萬元每畝。既然是地王，則說明其他土地更便宜。因此取兩塊地平均再打8折計算為(304+222)/2 *0.8=210萬元每畝，3148元每平米的地價，1574元每平米的樓面價（容積率2.0），或者1259元每平米的樓面價（容積率2.5）。

圖7：旌陽區(qū)基準(zhǔn)地價總圖

圖8：旌陽區(qū)一二級基準(zhǔn)地價區(qū)域放大圖

圖9：旌陽區(qū)基準(zhǔn)地價級別范圍表

圖10：旌陽區(qū)基準(zhǔn)地價表

旌陽區(qū)的一級住宅用地樓面單價為1460元每平米。如果在市場競爭中開發(fā)商實(shí)際拿地溢價50%，則為2190元每平米。

圖11

中江縣1級住宅用地樓面單價為722元每平米，注意上表是2014年1月1日的價格。按照5%的年利率推算2020年的價格應(yīng)該為968元每平米。中江是一個140萬人口的大縣，140萬人只有1個縣城，因此土地拍賣競爭會比較激烈，假設(shè)拍賣后溢價60%（旌陽區(qū)是按照50%計算）的話為1549元每平米。

圖12

中江縣輯慶鎮(zhèn)、興隆鎮(zhèn)、倉山鎮(zhèn)、龍臺鎮(zhèn)的地價如上表所示。回龍、通濟(jì)、永泰、黃鹿、富興、集鳳、玉興、永興、永安、繼光、悅來、白果、柏樹等13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)參照龍臺鎮(zhèn)末級基準(zhǔn)地價執(zhí)行。馮店、、積金、廣福、會龍、萬福、聯(lián)合、普興、永豐、通山等10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)參照倉山鎮(zhèn)末級基準(zhǔn)地價執(zhí)行。

圖13

地價排名：廣漢2390≈旌陽2190 >中江1549＞什邡1259~1574（平均1416）>羅江1173≈綿竹1125。

房價中除了地價之外還有建筑造價、稅費(fèi)、利息利潤等方面。假設(shè)造價為2000元每平米，根據(jù)別墅、小高層、高層以及高檔、中檔、低檔的差別造價可能高于2000，也可能略低于2000。稅費(fèi)假設(shè)為17%，利息和利潤假設(shè)為21%，

則廣漢房價為：（2390+2000）/(1-17%-21%)=7080元每平米。

圖14：網(wǎng)路預(yù)測價

德陽旌陽房價：（2190+2000）/0.62=6758元每平米。

圖15：旌陽網(wǎng)絡(luò)預(yù)測價

什邡市房價為：(1417+2000)/0.62=5511元每平米。取得1259和1574的平均值，容積率2.3左右。

圖16：什邡網(wǎng)絡(luò)預(yù)測房價

羅江區(qū)房價為：(1173+2000)/0.62=5117元每平米。

圖17：羅江網(wǎng)絡(luò)預(yù)測房價

綿竹市房價為：（1125+2000）/0.62=5040元每平米。

圖18：綿竹網(wǎng)絡(luò)預(yù)測房價

中江縣房價為：(1549+2000)/0.62=5724元每平米。與安居客網(wǎng)站預(yù)測價5865元每平米相近。

圖19：中江網(wǎng)絡(luò)預(yù)測房價

唐師計算房價排序為：廣漢7080、旌陽6758、中江5724、什邡5511、羅江5117、綿竹5040元每平米。

某大型房產(chǎn)網(wǎng)站房價排序為：旌陽5956、中江5865、羅江5549、廣漢5249、什邡5152、綿竹4462元每平米。

到底哪個價格更符合實(shí)際呢？

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