記者從某租房App上看到的出租房寬敞明亮

實(shí)地看到的房屋景象讓人大失所望

最近一段時(shí)間，昆明不少租客遇到了托管公司（中介公司）跑路的情況，跑路公司還不止一家。晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，這些公司大都與租客簽訂了房租年付合同，而與房東簽訂的合同又是月付或者季度付，這樣一來(lái)，托管公司收到的是租客年付的房租，相對(duì)應(yīng)的房東則只能收到季度付或月付租金，中間存在較大的資金差，風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。此外，還存在高收低租的現(xiàn)象，給房東和租客都帶來(lái)了損失。

案例1

“高收低租”中介拖欠房東8個(gè)月房租

去年8月，市民楊女士購(gòu)買(mǎi)的商品房交房了。作為投資住房，她想盡快出租獲得收益。雖然新房配套了比較好的小學(xué)和中學(xué)，但是一層樓10多套房，房源較多，一時(shí)竟難以出手。交房?jī)蓚€(gè)月后，自稱(chēng)開(kāi)發(fā)商旗下的一家房屋中介公司聯(lián)系上了她。出于對(duì)開(kāi)發(fā)商的信任，她和這家公司簽訂了租賃合同。租期一年，每個(gè)月租金1600元。

合同簽了，房子也交給這家公司了，楊女士拿到了前4個(gè)月的房租，就沒(méi)再管后面的事。等到該收取之后的租金時(shí)，這家公司卻說(shuō)沒(méi)錢(qián)，讓楊女士去法院起訴。可她的房子里還住著人呢，托管公司與租客的合同也沒(méi)有解除。后來(lái)她私下找租客了解到，她的房子居然是以每個(gè)月1200元租給租客的。現(xiàn)在，這家公司還欠著楊女士8個(gè)月的房租和相關(guān)物管費(fèi)用沒(méi)給。

案例2

中介跑路租客房東各擔(dān)一半損失

無(wú)獨(dú)有偶，購(gòu)買(mǎi)了地鐵4號(hào)線沿線某樓盤(pán)的王女士，把她的房屋以每月1800元的價(jià)格包年租給了一家中介公司。中介公司和她簽訂合同后，就把鑰匙拿走了。后來(lái)，她聯(lián)系中介公司討要租金，對(duì)方卻一直找借口拖著不給，而她的新房卻住進(jìn)了租客。

王女士著急了，她約上家人和朋友一起去中介公司，沒(méi)想到對(duì)方居然跑路了。王女士沒(méi)辦法，只好回來(lái)和租客商量，這才知道，租客是以低于1800元的價(jià)格從中介公司租下房屋的。王女士和租客的利益都受到了損害，他們?cè)诼蓭煹恼{(diào)解下，各自承擔(dān)了一半損失。王女士免租3個(gè)月，到期后租客退還房屋。

案例3

中介跑路涉及金額700萬(wàn)元左右

此前，在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上，有網(wǎng)友反映：昆明鉅隆房屋租賃有限公司于今年5-8月份向400余名租客收取為期一年的租金。鉅隆公司有關(guān)高層已卷款潛逃，涉及金額預(yù)計(jì)在700萬(wàn)元左右，租客與房東矛盾重重。

盤(pán)龍公安分局對(duì)該留言進(jìn)行了回復(fù)，表示轄區(qū)派出所已于2020年8月22日受理此案，目前正在對(duì)涉案的昆明鉅隆房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司展開(kāi)調(diào)查。

現(xiàn)實(shí)

托管代租有風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)悉，托管、代租這種形式多出現(xiàn)于商鋪或是公寓。是指房屋產(chǎn)權(quán)所有者對(duì)房屋使用權(quán)以契約形式讓渡給房屋經(jīng)營(yíng)單位，房屋經(jīng)營(yíng)單位再對(duì)房屋使用權(quán)商業(yè)化的一種過(guò)程。業(yè)主將房屋委托給受托方并簽訂委托合同，受托方將按照業(yè)主的協(xié)議為其尋找租客。合同期內(nèi)，由房屋經(jīng)營(yíng)單位代收房租、水電、煤氣、物業(yè)管理等費(fèi)用并按合同約定將租金打入業(yè)主或業(yè)主指定銀行賬戶(hù)，受托方承擔(dān)中途租客退租風(fēng)險(xiǎn)。受托方靠收取業(yè)主的管理服務(wù)費(fèi)盈利，依靠自身的專(zhuān)業(yè)房屋管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)抵抗各種風(fēng)險(xiǎn)。從而達(dá)到業(yè)主與受托方互惠互利，共同增值的目的。

同時(shí)，除了托管公司之外，也有中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人事先租下房東的房屋，再將其分隔或轉(zhuǎn)租出去，房東收中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人租房的租金，中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人收租客的租金。在這種情況下，中介機(jī)構(gòu)變成代租方，個(gè)人成為“二房東”，租客始終不能與房東面對(duì)面。

租客與房東不能面對(duì)面以后，房東不知道租客是什么人，租客也不了解房東，更不知道對(duì)方的租金到底是多少；甚至出現(xiàn)托管方用高租金吸引房東托管房屋、用低租金吸引租客租房，房東與租客之間信息極不對(duì)稱(chēng)。近年來(lái)，這種租房形式也暴露出許多問(wèn)題，顯現(xiàn)出不少風(fēng)險(xiǎn)：萬(wàn)一中介機(jī)構(gòu)等倒閉或是跑路，那么房東與租客之間勢(shì)必會(huì)引發(fā)大量經(jīng)濟(jì)糾紛。

調(diào)查

房源多為中介機(jī)構(gòu)掛出

記者了解到，目前大多數(shù)人租房都會(huì)到租房網(wǎng)站上篩選信息。晚報(bào)記者在安居客、58同城、貝殼找房等App上看到，出租房源多為中介公司掛出，房東直租的房源非常少，即便有房東直租的房子也很難辨別真假。同時(shí)，租客租房主要以中介或房東在App上上傳的房源圖片與相關(guān)信息為參考，確定房源后與相關(guān)人員聯(lián)系看房、簽訂合同。不過(guò)，多數(shù)中介公司僅僅只是幫房東掛出房源，成功出租后賺取服務(wù)費(fèi)，租房合同由租客和房東簽訂。

“我個(gè)人的力量很小且渠道單一，總是不如中介租房快。而且我把房源信息放在中介那里并沒(méi)有什么壞處，兩方之間的利益并不沖突，中介賺服務(wù)費(fèi)，我賺租金，兩不相干。”李女士在棕樹(shù)營(yíng)有一套多年前單位分的老房子，因?yàn)榧依镉凶宰》浚@套房子便一直通過(guò)中介出租出去，“我只希望租客愛(ài)護(hù)一下屋里的家具，找中介租得挺快，自己租就不行了。”

不過(guò)李女士表示，堅(jiān)決不會(huì)把房子委托給托管公司，“我的房子里房間、家具都是定好的，如果委托給托管公司，指不定會(huì)被搞得亂七八糟。最重要的是租客不和我簽合同，萬(wàn)一委托公司出問(wèn)題，我拿不到租金也就算了，至少房子還在，租客卻是交了房租的，連房子都住不了，這也太虧了。”

“房東直租”其實(shí)也是中介

在租房軟件平臺(tái)上看房的張先生，為了避免麻煩，特意在平臺(tái)上購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)239元、終身免費(fèi)提供全國(guó)房源信息的套餐。之后，他挑選了一套房東直租的公寓，與房東取得聯(lián)系后準(zhǔn)備到現(xiàn)場(chǎng)看房。

然而到現(xiàn)場(chǎng)后張先生才發(fā)現(xiàn)，雖然平臺(tái)上標(biāo)明這是“房東直供”的房源，簽合同的仍是中介機(jī)構(gòu)管理的代租房源。張先生對(duì)此很是在意，“我知道厲害關(guān)系的，租房子必須要和房東直接簽訂合同才能得到相關(guān)保障，和第三方簽很容易出問(wèn)題。”張先生還說(shuō)，有的中介公司不收取中介費(fèi)，只需要付一定的租房押金。“貪小便宜容易吃大虧，中介公司人員流動(dòng)快，有些中介拿了錢(qián)就走的情況也是有的，到時(shí)候租客完全找不到理論的地方。”

張先生欲尋求的是有房源的房東。他再一次選定房屋，但看房時(shí)聯(lián)系張先生的仍是一名房屋中介，他還是無(wú)法與房東直接簽訂合同。張先生告訴記者，“當(dāng)時(shí)說(shuō)這是她自己的房源，但是看房后才知道又是轉(zhuǎn)租的房子。其實(shí)現(xiàn)在這種狀況已經(jīng)是常態(tài)了，基本就是先欺騙租戶(hù)，把租戶(hù)帶到現(xiàn)場(chǎng)看房再繼續(xù)誘導(dǎo)租戶(hù)租房。”

走訪

二次出租房源容易被更換

記者通過(guò)調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)，各大租房App上除了整租、合租、品牌公寓出租等租房類(lèi)型外，還有“找室友”功能，也就是二次出租，而二次出租則更是套路多多。據(jù)了解，二次出租的房源包括中介和租客都能轉(zhuǎn)租，記者通過(guò)走訪發(fā)現(xiàn)，二次出租的房源圖片往往與實(shí)際出租的房屋差距很大，甚至?xí)霈F(xiàn)不是同一個(gè)房源的情況。

為了驗(yàn)證房源的實(shí)際情況，記者以租客的身份聯(lián)系了轉(zhuǎn)租方，要求其發(fā)送房源真實(shí)圖片過(guò)來(lái)，但轉(zhuǎn)租方大多都委婉拒絕并邀請(qǐng)租戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)看房。而記者到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，看到的房源真實(shí)情況則多與預(yù)期相違背。不少租客表示，這一過(guò)程中不僅存在實(shí)物與圖片不符的情況，還有二次出租使租客利益無(wú)法得到保障的情況發(fā)生。

95后姑娘小張因工作需要在昆明租房，通過(guò)對(duì)比房源圖片以及相關(guān)信息后，決定去西山區(qū)一小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)看房，但實(shí)際情況卻令她大失所望。550元/月能租到的并不是圖片上那樣寬敞明亮的房間，而是一套房子里最小的一個(gè)雜物間，“房間面積不足10平方米，且僅有一個(gè)小窗戶(hù)對(duì)著走廊，幾乎沒(méi)有采光。我實(shí)在無(wú)法接受，房間真的太小了。”小張說(shuō)，中介就是在利用人們的心理落差欺騙租客，而且后來(lái)朋友提醒她才發(fā)現(xiàn)，跟中介簽訂租房合同其實(shí)存在很多風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)一中介跑路或是合同有問(wèn)題很難維權(quán)。

租房合同都沒(méi)簽毫無(wú)保障

針對(duì)以上情況，記者在網(wǎng)上找到一套標(biāo)有“個(gè)人特價(jià)甩租”字樣的小區(qū)合租房，并與負(fù)責(zé)人約定了看房時(shí)間進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)看房。網(wǎng)上展示的550元/月的房間照片是帶陽(yáng)臺(tái)和獨(dú)衛(wèi)的房間，實(shí)際情況令人大失所望。

“照騙”普遍存在，那么能夠放心租么？“我們這是直租的房子，是開(kāi)發(fā)商直接租給我們的，不會(huì)有什么問(wèn)題。”問(wèn)及是否有開(kāi)發(fā)商的委托出租協(xié)議，中介卻說(shuō)：“沒(méi)有，但是物管都是知道的，而且我們很多租戶(hù)都是租了幾年的，這個(gè)完全可以放心。”

此外，中介還向記者介紹到，房屋里有6間出租房、兩個(gè)衛(wèi)生間和一個(gè)廚房，租客的租金中包含了水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)和寬帶費(fèi)，租客無(wú)需額外支付費(fèi)用。但如果每月水電費(fèi)超過(guò)了50元，超出的部分則需要租戶(hù)平攤。

這樣的房子王女士曾經(jīng)租過(guò)，“一個(gè)套房里面六七間房，我住的是主臥，面積挺大，不過(guò)房東是‘二房東’，費(fèi)用全包在房租里，連合同都沒(méi)簽。后來(lái)果然出事了，斷水?dāng)嗑W(wǎng)，‘二房東’根本不管，太沒(méi)保障了。”

聲音

確認(rèn)房屋相關(guān)證件是關(guān)鍵

業(yè)內(nèi)人士李經(jīng)理告訴記者，“我是不建議大家去網(wǎng)上租房的，套路多就不說(shuō)了，遇到轉(zhuǎn)租和代租風(fēng)險(xiǎn)更大。而且不是房主簽訂的合同大多是不合法的，現(xiàn)在這種轉(zhuǎn)租被騙走錢(qián)的事情發(fā)生得太多了。”李經(jīng)理表示，合規(guī)的中介公司里存有的房源都是經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)的，至少要確保房產(chǎn)證和身份證上是同一個(gè)人。

李經(jīng)理介紹，把房子租過(guò)來(lái)進(jìn)行改造后再次出租的“二房東”和托管公司很多，這些“二房東”或托管公司很有可能拿了錢(qián)就走。同時(shí)，網(wǎng)上一些圖片與實(shí)物不符的房子也很多。記者了解到，中介會(huì)先采用一些欺騙手段將租客帶至現(xiàn)場(chǎng)看房后再進(jìn)行游說(shuō)，“租客很有可能因?yàn)檩^大心理落差而選擇了價(jià)格更高的房子，或是在中介的引導(dǎo)下忽略了一些應(yīng)該注意的問(wèn)題。”

李經(jīng)理建議，市民在租房時(shí)首先要學(xué)會(huì)分辨真假房東，有一些租期快到的租客可能會(huì)將房屋進(jìn)行二次轉(zhuǎn)租，從中牟利，騙取房租后跑路。“建議大家先確認(rèn)相關(guān)證件后再付押金、交房租，最好留一份房東的身份證復(fù)印件以備不時(shí)之需。如果是幫忙代租的也要出示相關(guān)委托書(shū)和委托者的房產(chǎn)證、身份證等信息。”當(dāng)然，能和房東簽訂合同就盡量和房東直接簽訂。其次，要清點(diǎn)好房屋內(nèi)的家具電器一并列入合同，并檢查是否有損壞；最后，要看清合同、包括附件也要寫(xiě)清楚，不能只做口頭約定，要明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

專(zhuān)家分析

房東和租客該如何保護(hù)自身利益

昆明獨(dú)立房地產(chǎn)分析師姜國(guó)君認(rèn)為，昆明住房租賃價(jià)格十分平穩(wěn)，已連續(xù)五六年處于持平無(wú)上漲的狀態(tài)。近幾年來(lái)，昆明住房銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)際上是在持續(xù)上漲的，而住房租賃價(jià)格不振一方面反映了房屋空置率較高，另一方面也說(shuō)明租賃需求增長(zhǎng)較慢。在租賃市場(chǎng)并不十分火熱的情況下，一些房東便做起了甩手掌柜，選擇與長(zhǎng)租公寓企業(yè)合作。

目前，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)有序推進(jìn)，各級(jí)城市均放寬了人口落戶(hù)政策，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移過(guò)程中會(huì)觸發(fā)更多的住房租賃行為，這方面需要加強(qiáng)服務(wù)與監(jiān)管。云南適時(shí)印發(fā)《房屋租賃合同示范文本》，既進(jìn)一步規(guī)范了住房租賃市場(chǎng)，也將對(duì)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)工作、人口落戶(hù)工作起到積極的推動(dòng)作用。特別是租賃合同網(wǎng)簽備案的規(guī)定，將能更好地保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。合同范本中有出租人是否同意承租人轉(zhuǎn)租這一條款，但并沒(méi)有作出明細(xì)規(guī)定。長(zhǎng)租公寓企業(yè)作為“二房東”，其業(yè)務(wù)實(shí)際上是在轉(zhuǎn)租產(chǎn)權(quán)人的房屋，今年以來(lái)已有多地出現(xiàn)長(zhǎng)租企業(yè)跑路等負(fù)面事件，后續(xù)出臺(tái)更加全面的政策是很有必要的。

對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)，保障自身權(quán)益的第一步是轉(zhuǎn)變觀念。租賃交易中，機(jī)構(gòu)承租方可能帶給房東的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)大于個(gè)人承租方，這是房東需要深刻認(rèn)識(shí)的一個(gè)問(wèn)題。因?yàn)閭€(gè)人承租方涉及面小，出現(xiàn)狀況時(shí)容易解決，即使解決不了，房東也可以及時(shí)止損；而機(jī)構(gòu)承租方由于量大面廣，一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況就很難翻盤(pán)，對(duì)房東造成的損失將更大。現(xiàn)實(shí)中，一些房東往往對(duì)個(gè)人承租方過(guò)于苛刻，而對(duì)機(jī)構(gòu)承租方卻一再讓步，這就容易形成被動(dòng)局面，加大了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從實(shí)際過(guò)程看，很多房東和租客對(duì)于租賃的各類(lèi)細(xì)節(jié)不是很懂，通過(guò)合同文本的示范，有助于更加細(xì)化租賃業(yè)務(wù)，引導(dǎo)租賃合同有序開(kāi)展。對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，需要找正規(guī)的中介或長(zhǎng)租公寓企業(yè)。同時(shí)，對(duì)于一些畢業(yè)生來(lái)說(shuō)，建議以合租為主，這樣相對(duì)經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也會(huì)比較安全。當(dāng)然，對(duì)于類(lèi)似租金貸等業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，也是需要警惕的，至少租客要仔細(xì)看看合同條款。

本報(bào)記者 孫江葒 張勇

實(shí)習(xí)生 彭云 攝影報(bào)道

來(lái)源： 春城晚報(bào)