本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：郭鵬

北京五環(huán)外限購松動，這一被市場視為“大招”的政策，在五一期間有效助推成交量的提升。

4月30日，北京市調(diào)整購房政策：已擁有2套房的京籍家庭、已擁有1套房的京籍單身人士，以及已擁有1套房的非京籍家庭或單身人士，可在五環(huán)外再購買一套住房。這意味著，在原限購政策的基礎(chǔ)上，可在北京五環(huán)外多買一套房。

時(shí)隔13年，北京終于開始優(yōu)化限購政策。但不止北京，包括成都、天津、深圳、武漢、上海等城市均在五一前后發(fā)布樓市松綁政策。

對此，貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，受政策調(diào)整的激勵(lì)，今年五一假期二手房市場交易量同比大幅增長。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年五一假期，重點(diǎn)50城二手房日均交易量較2023年同期增長29%。其中，今年五一期間北京二手房日均成交量同比增長43%，成都、天津分別同比增長28%、19%。

受政策影響，五一期間，部分新房項(xiàng)目到訪量明顯增多。與此同時(shí)，五環(huán)外二手房成交量占比有所增加，北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，五一期間，五環(huán)外二手住房成交量占全市成交總量的40.3%，而去年同期則為33.9%，今年四月為35.8%左右。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

回龍觀區(qū)域是北京五環(huán)外購房重地，區(qū)域內(nèi)中介李經(jīng)理向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，5月1日和2日看房的人較少，但到了4日和5日，看房的人明顯多了起來。

“五一期間帶看量增多，4月一天帶看5組左右，五一期間則是一天帶看7組左右。”李經(jīng)理還預(yù)計(jì)，本周末（5月12日）是五一假期后的第一個(gè)周末，帶看量還會繼續(xù)增長。

不止五環(huán)外，北京其他地區(qū)二手房成交量也有所增加。東三環(huán)某中介趙經(jīng)理向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，五一期間他所在門店成交7套，“比預(yù)期好一些?！?/p>

新房到訪量明顯提高

中指研究院報(bào)告顯示，今年五一假期期間，北京、廣州、深圳、成都、南京、濟(jì)南等地部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目到訪量增加明顯，但觀望情緒仍在，其中北京、濟(jì)南2024年五一假期日均成交面積同比去年有所增長，且均高于2019年五一假期水平。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，近幾年，北京五環(huán)外新房成交套數(shù)占全市總成交量八成左右，新政有望帶動新房市場活躍度提升。

此次限購政策調(diào)整適逢五一假期，從市場反饋來看，五環(huán)外多個(gè)新房售樓處到訪量明顯增多，典型樓盤整體到訪量增加20%左右。從區(qū)域和項(xiàng)目來看，整體分化依然比較明顯，順義、昌平等具備一定客戶支撐度的區(qū)域，市場活躍度相對更高，客戶到訪量增加更為明顯。

五一期間，部分新房項(xiàng)目銷售額顯著增長。位于北京順義的龍湖御湖境，在五一期間實(shí)現(xiàn)超1億元的銷售額。對此，龍湖方面相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，限購松綁政策緊急落地，釋放了很大一部分帶資客戶的入場，五一期間項(xiàng)目到訪環(huán)比上周增加了近一倍，尤其是中心六區(qū)的改善客戶明顯增多。

“得益于新政，很多家庭獲得了再次改善購房的資格，選擇在五一期間出來看一看?！鄙鲜鋈耸繉r(shí)代財(cái)經(jīng)表示，此外，因?yàn)轫?xiàng)目目前處于實(shí)景兌現(xiàn)階段，因此五一期間做到了約2成客戶首次到訪即成交。

“從成交結(jié)構(gòu)來看，目前在售的主力戶型為143平方米及165平方米戶型。五一期間143平方米的成交占比達(dá)55%，原因在于項(xiàng)目的地段、戶型、大面寬格局吸引了很大一部分朝陽改善客群?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

二手房靠降價(jià)促成交

新房市場活躍度增加，二手房市場也迎來回暖。北京鏈家研究院院長高原表示，從北京鏈家三方協(xié)議成交情況來看，與去年五一相比，2024年五一假期帶看量有近四成的增長，顯示出市場整體交易活躍度提升，市場活力有所增強(qiáng)。

雖然帶看量在增加，但二手房房價(jià)仍在低位徘徊。李經(jīng)理對時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，政策發(fā)布后，業(yè)主的心態(tài)出現(xiàn)了微妙的變化：部分業(yè)主雖然認(rèn)為房價(jià)可能會漲，但更想趁此機(jī)會抓緊降價(jià)賣房。

麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手房（麥田覆蓋區(qū)域）掛牌均價(jià)環(huán)比上月下降0.5%，二手房價(jià)格持續(xù)下行。4月二手房議價(jià)空間環(huán)比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)，二手房議價(jià)空間呈加速擴(kuò)大趨勢。

對此，李經(jīng)理舉了個(gè)例子，“之前有一位客戶，他的房子掛牌520萬元，但最后的成交價(jià)只有460萬元左右，降幅超過了10%?！蓖瑯邮抢罱?jīng)理的客戶，看中了掛牌500萬元的房子，壓價(jià)100多萬元至380萬元-390萬元，但業(yè)主的底線是不能低于400萬元，最終沒能成功交易。

降價(jià)跑量早已是慣例，北京東三環(huán)外某小區(qū)一套三居室此前掛牌價(jià)900萬元左右，最近在降了150萬元后成功交易。趙經(jīng)理表示，“目前成交量的提升，主要都是受降價(jià)帶動。”

未來二手房市場房走勢如何？貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，截至目前大部分城市已經(jīng)取消或區(qū)域性取消限購，向市場注入住房需求的同時(shí)，通過以舊換新等政策打通新房、二手房的交易鏈條。預(yù)計(jì)未來一定時(shí)期內(nèi)，政策效應(yīng)將持續(xù)釋放，對市場交易量價(jià)的企穩(wěn)修復(fù)發(fā)揮積極作用。