我們在房屋買賣中經常會遇到已經抵押的房屋能不能買賣的問題？

首先，我們得搞清楚什么是“抵押”？“抵押”是原《擔保法》規定的一種擔保方式：保證、抵押、質押、定金、留置。

其次，抵押是債務人用自己的抵押物，或者第三人用自己的抵押物對債務的償還義務進行擔保，抵押必須辦理的抵押登記，否則不發生法律效力。

第三，原《擔保法》規定：抵押房屋在抵押期間未征得抵押權人的同意是不能買賣的。具體條文“第四十九條　抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”

但現在的《民法典》卻改變了上述規定，406條規定“第四百零六條　抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”

為什么《民法典》修改了原《擔保法》中抵押房屋未征得抵押權人同意不能買賣的規定呢？

1、并沒有損害抵押權人的利益

比如張三在銀行按揭購買了一套房，將該房屋抵押給銀行，貸款90萬；如果在一年后張三目前看病需要錢，張三就將抵押房屋賣給李四。

這種買賣抵押房屋的情況，并沒有損害抵押權人的利益，債務人仍然是張三，只是原來的抵押人是張三，現在的抵押人是李四了，房屋還是那個房屋，并沒有損害抵押權人的利益。

2、更有利于保護抵押人的利益

《民法典》的規定，顯然更能保護抵押人的利益，也能讓抵押房屋流動起來，抵押人急需用錢的話，就可以將房屋賣出去，可見《民法典》的規定更接地氣。

3、但法院查封的房屋不能買賣

有時候抵押人因為被訴，法院已經對抵押人的房屋采取了查封措施，如果抵押人故意不告訴買受人的話，欺騙買受人購買查封的房屋，這樣的買賣是無效的。

大家記住，《民法典》修改了原《擔保法》中禁止抵押房屋買賣的規定，但需要注意的是，如果雙方簽訂的抵押協議中約定了抵押期間不能買賣的，那就不能買賣。