房產(chǎn)稅遲早會(huì)征，它的開(kāi)征時(shí)間跟土地出讓金的減少形成微妙的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

口述 / 吳曉波

一直以來(lái)，有一個(gè)政策如同已經(jīng)成熟的柿子般懸掛在我們的頭上，隨時(shí)準(zhǔn)備掉下來(lái)。

這個(gè)政策就是“房產(chǎn)稅”。

關(guān)于房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)開(kāi)征，什么時(shí)候開(kāi)征，以怎樣的方式征，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響，一直以來(lái)都是一個(gè)熱烈討論的話題。

今天我們就來(lái)聊一聊“房產(chǎn)稅”，不過(guò)，還是要先從“土地出讓金”說(shuō)起。

中國(guó)政府有一項(xiàng)重要的財(cái)政收入，叫做“土地出讓金”。土地出讓金指的是政府將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，后者支付的一筆交易費(fèi)，也可以簡(jiǎn)單地理解為“地價(jià)”。

2018年，中國(guó)政府的稅收總額為15.6萬(wàn)億，除此之外，還有6.5萬(wàn)億的土地出讓金。這塊收入在很多國(guó)家的政府收入中是不存在的，所以它們都非常羨慕中國(guó)政府。

在過(guò)去十多年里，很多中國(guó)地方政府，土地出讓金占到它們財(cái)政收入的一半以上。比如我的家鄉(xiāng)杭州，2018年政府的土地出讓金收入高達(dá)2443億，占到了杭州市一般地方財(cái)政收入的71%，這個(gè)比例是非常驚人的。

但接下來(lái)的問(wèn)題是，雖然地方政府每年可以獲得數(shù)以億計(jì)的土地出讓金，但是這樣高速增長(zhǎng)的收入是不可持續(xù)的，因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程肯定會(huì)在某一天出現(xiàn)放緩甚至停滯。

中國(guó)在1998年開(kāi)始了城市化建設(shè)，當(dāng)時(shí)全國(guó)的城市化率為33%。從1998年到2008年，城市化率提高了15.7%，2009年到2019年又提高了14.4%。加在一起，目前中國(guó)的城市化率實(shí)際上已達(dá)到60%。

城市化率30%-60%這個(gè)區(qū)間，往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)和爆發(fā)的階段，因此地方政府在這一階段獲得的土地出讓金也水漲船高。

然而到2029年新中國(guó)成立80周年的時(shí)候，城市化率預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到70%。70%意味著中國(guó)將達(dá)到一般發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化水平，這也宣告將進(jìn)入到一個(gè)很長(zhǎng)的緩速周期，直到某一天徹底結(jié)束。

所以，十多年后，中國(guó)城市化進(jìn)程基本結(jié)束，政府沒(méi)有更多的土地可以拿來(lái)出讓了，那時(shí)土地出讓金的黃金時(shí)代徹底結(jié)束。問(wèn)題是，有沒(méi)有一塊巨大的收入可以來(lái)填補(bǔ)土地出讓金的空缺呢？

如果有的話，它就是房產(chǎn)稅。

土地出讓金屬于一次性買賣，賣一塊地少一塊地。而房產(chǎn)稅不同，它屬于對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅，相對(duì)而言具有更持續(xù)的征收能力。

根據(jù)目前的官方時(shí)間表，房產(chǎn)稅立法（注意是立法不是征收）很可能在2020年完成。大體是按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則：房地產(chǎn)稅立法之后，中央層面會(huì)明確一個(gè)總體框架，再接著會(huì)選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)實(shí)施。

不過(guò)，從調(diào)研、立法、試點(diǎn)到實(shí)施，中間牽扯的利益過(guò)多，真正開(kāi)征房產(chǎn)稅至少要花上好幾年的時(shí)間。

有同學(xué)會(huì)問(wèn)，房產(chǎn)稅征收的那一天，是否就是中國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始整體降價(jià)的那一天呢？

事實(shí)上，兩者并沒(méi)有必然的關(guān)系。征收房產(chǎn)稅只有兩個(gè)原因。

第一，是為了補(bǔ)充政府的財(cái)政收入。第二，是為了調(diào)整中央和地方的財(cái)政收入模式。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅大部分會(huì)成為地方稅。在世界上大部分國(guó)家里，房產(chǎn)稅基本上屬于地方稅，所以到了房產(chǎn)稅征收的那一天，也就是中國(guó)財(cái)稅體制改革的那一天。

從性質(zhì)的意義上來(lái)看，房產(chǎn)稅作為一個(gè)稅種，強(qiáng)調(diào)的是穩(wěn)定性和確定性，而調(diào)控工具要求靈活性和及時(shí)性，兩者存有內(nèi)在的矛盾。我們不能把稅收同利率、貨幣一樣，簡(jiǎn)單地視為宏觀調(diào)控工具。

我們看一些實(shí)際的案例，日本是在1950年開(kāi)始征收房產(chǎn)稅的。在接下來(lái)的30多年里，日本的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了持續(xù)暴漲的階段，一直到1990年代日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅。所以在日本，房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)泡沫并不形成對(duì)等的關(guān)系。

2011年初，上海和重慶作為試點(diǎn)，曾經(jīng)推出過(guò)類似房產(chǎn)稅的政策。

上海征收房產(chǎn)稅的對(duì)象有兩類人：一類是新購(gòu)房，且擁有兩套住房以上的本市居民；另一類是新購(gòu)房的非本市居民，稅率定為0.6%。

而重慶征收的對(duì)象是獨(dú)棟別墅或者高檔公寓，以及無(wú)本地戶口、無(wú)工作和無(wú)投資者所購(gòu)的二套房，稅率定為0.5%-1.2%。

從實(shí)際情況來(lái)看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)商品房?jī)r(jià)格和高檔住宅價(jià)格影響并不顯著。一大原因是不斷上漲的房屋投資收益率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)因房產(chǎn)稅而增加的持有成本。

如果希望通過(guò)征收房產(chǎn)稅來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，這樣的假設(shè)，從制度執(zhí)行層面來(lái)看是不現(xiàn)實(shí)的。

根據(jù)這樣的解讀，我們會(huì)得出結(jié)論：在中國(guó)，房產(chǎn)稅遲早會(huì)征。它的開(kāi)征時(shí)間跟土地出讓金的減少形成微妙的對(duì)應(yīng)關(guān)系，那會(huì)是中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)，從增量市場(chǎng)到存量市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

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