今天 ，有一網友問了我一個問題，他說，“住宅的產權是70年，那我買來的房子怎么是50年的設計壽命?剩下的20年，我的權益怎么保障?”

要回答這個問題，我們先來看一看相關的建筑規范。

根據《住宅建筑規范》(GB50368-2005)規定:住宅的設計使用年限一般為50年。一些臨時建筑設計使用年限為5年，一些易于替換的結構構件的房屋設計使用年限為25年。對于一些特別重要的建筑其設計使用年限達到了100年。

一般情況下，我們購買不動產中，商業為40年，商住混合50年，住宅70年。

設計使用年限的定義是“設計規定的結構或結構構件不需進行大修即可按預定目的使用的年限”，當住宅達到設計使用年限并需要繼續使用時，應對其進行鑒定，并根據鑒定結論作相應處理。房屋實際壽命的長短，主要與使用維護有關。如果維護得越好，房屋的使用年限就會越長。

從維護的項目來看，不同的項目其維護后使用的時間各不相同。水、電、?一般可使用20至50年，電梯可使用15年，防水層可使用10至15年，保溫層可使用25年。在各個細節得到有效維護的情況下，磚混結構的六層板樓可以超過50年耐用年限，而帶電梯豎井的肯定是鋼筋混凝土結構，經濟耐用年限可以超過60年。

所以，網友擔心地“住宅的產權是70年，那我買來的房子怎么是50年的設計壽命?剩下的20年，我的權益怎么保障?”，其前提就是要有一個好物業來做好房屋的維護工作。只要維護好了，使用權益才能得到保障。

從目前的土地出讓時限來看，一般情況下，土地出讓年限一般被認為70年。其中，商業、旅游、娛樂用地為40年；工業、教育、科技、文化、衛生、體育、倉儲、綜合或者其他用地為20-50年；居住用地為70年。

但在實際買房的過程中，買房人會發現兩種情況。

1、土地的實際出讓年限只有40年，并沒有70年。

2、土地出讓的時間從拍賣成功后開始計算，房屋建造需要兩年左右的時間，再加上部分房地產公司大面積拿地，先囤地再慢慢的分多批次施工銷售，真正到買房人手上的年限沒有40年或者70年。

此時，購房的業主們就有一個問題，如果房子還可以使用，但是，土地出讓時間到了怎么辦？

根據2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

只不過，自動續期是好事，是否需要繳納一定的土地出讓續期費用，目前還沒有明確的規定，是繳還是不繳，如果繳，繳多少，目前也沒有定論。

目前，市面上有很多住宅已經超過了20年的使用期，如果維護不到位或者說，這些住宅中的一部分到了使用年限不能繼續使用怎么辦？

主要有三個辦法處理：

1、拆遷，這是目前大家很喜歡的一種方式，很多人因拆遷而成為富二代。只要該區域的舊房拆除后能有利可賺，就會有房地產公司來收購并給予業主補償。

2、廢棄。因為房屋維修維護不及時，或者維修沒有價值，或者不愿意維修的。在沒有房地產公司來開發的情況下，業主自己只有放棄房屋使用權，或者廢棄擱置。這就是前期很多人關心的現在大規模的高層住宅，到了使用年限，怎么辦的問題。

很顯然，高容積率的高層住宅缺乏二次開發的基礎。

3、拆除重建。可以向當地建設規劃部門申請，因房屋老舊，有安全隱患，原址重建。一家或幾家業主好商量，可以大家出錢來新建，但是，當一個小區幾百、幾千戶業主的時候，新建的思想統一就是一個難題。