2019年成都土地市場的高光時刻，一定有12月31日那場土拍。

當天，12家房企參與一宗青羊區百畝宅地的競拍，經過50輪競價，中國鐵建地產才拿下地塊。成交樓面地價達到了16700元/㎡，總價高達60.6億元，問鼎2019年的“總價地王”。

如今，中鐵建在這宗價值不菲的地塊上，打造了全國第二十座西派系產品——西派。而且將于11月12日-14日開盤選房。

高總價和高容積率（3.96），再加上“西派系”高端系列。三高相遇，產品究竟如何？跟著封叔來看看。

樓盤檔案

中國鐵建西派

物業類型：高層（21層）、洋房（7層）

建筑面積：123-256㎡

容積率：3.96

開盤棟數：3、4、5、20號樓

房源套數：448套（首批次）

價格：31500-38500元/㎡（含4199元/㎡精裝）

開發商：成都樂欣置業有限公司

物業公司：中鐵建（北京）物業管理有限公司成都分公司

樓梯戶比：2梯2戶、2梯3戶、2梯4戶

總戶數：總戶數2262，其中住宅1572，公寓690（產權70年）

車位數：4335

裝修狀況：精裝

購房資格：成都十一區、天府新區、高新南區

交房時間：一批次預計2022年

項目地址：青羊區西三環路四段與百仁東路交匯處

版塊&配套

西派位于青羊區西三環路四段與百仁東路交匯處，緊鄰金牛區和青羊區分界地。項目南側是城（屬青羊區），北側鄰藍光·金悅（屬金牛區）。項目更確切的歸屬應該是外的百仁板塊。

公開資料顯示，百仁板塊按規劃一共3000畝，其中67%用于建設百仁生態濕地公園，11%用于水域面積，8%用于修建共建配套。項目外側就是占地約1700畝的百仁公園。目前，位于百仁公園里的蘊初園已打造成型。

2019年12月31日，中鐵房地產集團西南有限公司，以60.6億元競得青羊區蘇坡街道百仁社區3、4組，龍嘴社區6組二類住宅用地，用地面積為137.3956畝，樓面價16700元/㎡，溢價率50.45%。這一成交單價，也能進入成都2019年土地單價top10的行列。

如今一批次房源，清水售價一套約336萬-875萬。配套到底如何呢？

生態方面：

項目外側的百仁公園，無疑是西派一大銷售亮點，盡管還沒有建成開放，但在成都主城三環區域，步行就可去超千畝生態公園散步，還是很難得的生態配套。

此外，三環內的蘇坡公園等綠地資源，也離項目也不算遠，可以算是后期業主生活的公園配套。

商業方面：

商業配套這一塊，西派要弱一些。項目本身是純住宅，無商業規劃。目前項目周邊一公里范圍內，暫無已開業的大型商業體。甚至項目對面城的底商商鋪，也有一些尚未開業。

周邊4-6公里內有西單商場、家樂福、青羊萬達、西辰天街等商場。

教育方面：

這是置業顧問介紹頗多的一個方面，項目周邊200米內有成都市第六幼兒園（百仁園區）、成都市實驗小學（尚雅校區）、泡桐樹中學（百仁園區），3公里內還有成都市樹德實驗中學（清波校區）、成都石室聯合中學等。

成都市第六幼兒園（百仁園區），圖源請見水印

據置業顧問介紹，未來西派的業主子女，大概率是讀項目一街之隔的成都市第六幼兒園和成都實驗小學(尚雅校區)，泡桐樹中學。（最終就讀情況請以入學當年教育局劃片為準）

據了解，成都市第六幼兒園是今年9月才開始招生，目前只有小班4個和中班4個。成都實驗小學（尚雅校區）也是今年9月開始招生，泡桐樹中學（百仁園區）未招生，目前校舍基本修建完畢。

交通方面：

目前項目周邊的公共交通相對薄弱。據高德地圖顯示，從項目步行至地鐵2號線羊犀立交站，需要27分鐘，距離最近的27號線（遠期規劃）蜀鑫路站步行距離約20分鐘，距離線清江西路地鐵站則有2.7公里，步行約38分鐘；不過自駕比較方便，門口有加油站，出行就是西三環。

醫療方面：

醫療資源上，西派周邊比較知名的醫院，比如四川省人民醫院金牛醫院、成都醫院，都在三環內，和項目距離約4公里。

總的來看，項目優缺點還是比較明顯，附近無地鐵站點，大型商業體，生活上稍有不便，但生態資源和教育資源又比較突出。

項目&規劃

整個小區占地面積約137畝，地塊呈L型，整個小區分為三個圍合地塊，分3期打造。包含21層的高層和7層的洋房。

小區整體不是純板式結構，也沒有全南北朝向的樓棟排布，加上3.96的容積率，出現了2梯3戶、2梯4戶的情況，對于一個定位高端的改善產品而言，還是比較影響居住體驗。

并且，因為高層圍合式的布局，加上周邊高層小區的遮擋，樓盤內不少房源的光照受到影響。

按成都市的有關規定，每套住宅至少應有一個臥室或起居室（廳）大寒日日照不低于2小時（三環路以內住宅大寒日日照不低于1小時）。低于這個指標，即為70年產權的公寓。

西派總戶數共2262戶，其中住宅1572戶，70年產權公寓690戶 。

圖據成都透明房產網

同時需要注意的是，按土地出讓條件約定，西派需在地塊內建設兩條寬12米的南北向和東西向公共通道，且后期必須無償對外開放。這樣的公共道路，對于項目后期管理提出了更高的要求。

不過，項目的園林景觀方面，依然是較高的水準。據介紹采用了從高山到平原的過渡森林景觀，水系是鏡面水景，與西派國際等相似。樓棟外立面采用石材+玻璃幕墻，項目外觀設計上也使用了西派浣花一樣的三角弧形陽臺，比較美觀。

西派外立面效果圖

產品&戶型

項目首批次開出的是一期3、4、5、20號樓，全部是高層產品。

3號樓：兩個單元，2梯3戶，123㎡、129㎡、153㎡

4號樓：一個單元，2梯4戶，均為152㎡

5號樓：兩個單元，2梯4戶，152㎡、177㎡

20號樓：是樓王，兩個單元，2梯2戶，201㎡、256㎡

封叔去看了看本次供應最多的152㎡戶型，和面積最大的256㎡戶型樣板間。

152㎡戶型圖及樣間實拍

152㎡三室三廳雙衛戶型，進深9.5米，開間7.2米，主臥套房帶飄窗，面積約22㎡。兩個次臥面積約10㎡，偏小。一個次臥（老人房）離衛生間的位置稍微有點遠。總體來看是比較實用的戶型，可供一家四口居住。

256㎡戶型圖及樣間實拍

256㎡的戶型位于樓王20號樓，三面采光，11米的大陽臺，同時因為可享受前后雙中庭，景觀視野是很不錯的。端廳戶型，用小玄關增加了臥室的隱私性。雙套房設計，也都配有衣帽間，中西雙廚，設有獨立島臺，廚房雙一字布局，使用長度約7.4米。

公共社交空間（客廳、餐廳、廚房），使用面積約87㎡，設計呈轉角型。但西廚和中廚相對獨立于此空間，整體空間的視覺連貫感稍弱。裝修風格上更加簡約，年輕化。

西派的裝修價格是4199元/㎡，包含約克中央空調、阿里斯頓地暖、百朗新風等，貼幾張樣板間的裝修配置圖，大家感受一下。

目前售樓部有152㎡套三、177㎡套四和256㎡套四的樣板間對外開放，感興趣的朋友可以去看看，現場也有裝修材料匯總公示，封叔的圖拍糊了，就不放上來，大家去的時候可以拍幾張留著。

置業建議

看完樓盤封叔覺得，西派的優缺點還是比較明顯的。優勢在于生態資源、學區、品牌、園林等方面。外片區的百畝生態大盤，確實是少見。

成本和利潤的博弈下，西派的產品也有一些槽點。在近期城西幾大改善類樓盤中，例如鳳起蘭庭、西府瑯悅、新力曦悅、五礦西棠等，西派是里面唯一一個板塔結合的樓盤，30%的住宅產權公寓，以及兩條對外開放的公共道路。這些因素，對于一個總價400萬起的改善類樓盤來說，還是有點點打腦殼。

封叔覺得，西派比較適合城西地緣性改善類客戶，或者是希望既滿足孩子讀書，自己住著也比較舒適的客戶；如果只是想考慮學區，周邊的二手房可以考慮，比如鏈家上二手房參考價，金地嘉年華2.1-2.4萬/㎡，朗詩城2.5萬/㎡，藍光coco2萬/㎡。

這一批次的房源將在明日（12日-14日）選房，448套房共317組購房者參與搖號，所以錯過了網絡登記的朋友，還想買的話可以再去看看能撿漏不。

注：

1、本文旨在傳達觀點，交流意見，不作為指導、引導您進行相關投資、買賣的依據或風險擔保。

2、除非專門標注，文本所指房屋面積均為建筑面積。

3、最終價格等信息，請以預售證為準。

4、十一區：武侯區、青羊區、成華區、錦江區、金牛區、龍泉驛區、高新西區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區。

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