潮新聞 記者 詹麗華

時(shí)隔不到兩個(gè)月，杭州再度調(diào)整樓市政策。

今天（5月9日）早上，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》（以下簡稱《通知》），包括科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃、優(yōu)化住宅用地供應(yīng)、全面取消住房限購、優(yōu)化公證搖號銷售、加強(qiáng)住房信貸支持、優(yōu)化積分落戶政策、推動高品質(zhì)住宅供應(yīng)等七條措施。

此次政策調(diào)整信息量有點(diǎn)大，不僅是此前呼聲很高的“全面放開限購”塵埃落定，同時(shí)也打開“工具箱”，一連拿出了多條“干貨”舉措，一時(shí)間全國關(guān)注。

更多的市場信號，正在迅速顯現(xiàn)——

為何全面放開？重心仍在消化存量

回顧杭州執(zhí)行了近8年的樓市限購政策，經(jīng)歷了執(zhí)行、加碼、調(diào)整、松綁、最終全面取消的過程。

為何此時(shí)全面放開？

一是中央政策調(diào)整。4月30日的中央政治局會議上，再次強(qiáng)調(diào)“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

顯然，從中央到地方，“消化存量”和“優(yōu)化增量”兩大基調(diào)始終未變，近期出臺的相關(guān)政策都需要在此前提下推進(jìn)。

二是時(shí)機(jī)適合。從近期樓市成交情況看：4月，杭州新建商品房成交4816套，較上月減少1862套，環(huán)比下降27.9%，同比下降60.2%。以近一年新房成交走勢為基準(zhǔn)，月均成交套數(shù)為7086套，而4月份的成交量比近12個(gè)月平均成交量低32%。

這些消費(fèi)需求去哪兒了呢？一部分流向二手房市場。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月杭州二手房網(wǎng)簽量達(dá)到8557套，環(huán)比增長236%，中介帶看量環(huán)比增長224%，創(chuàng)下近四年來的最高單月帶看量紀(jì)錄。4月杭州二手房網(wǎng)簽8402套，與3月基本持平。

但也有相當(dāng)部分，因?yàn)榉婚g反復(fù)流傳“全面放開限購”的消息，開始表現(xiàn)出更強(qiáng)烈的“觀望”意愿。

圖自視覺中國

終于落下的“靴子”，或許會讓觀望者做出新的選擇。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長金細(xì)簪認(rèn)為，杭州全面放開限購是結(jié)合本地房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，統(tǒng)籌研究后做出的政策回應(yīng)——消化存量的中心任務(wù)并未偏移，政策目標(biāo)仍旨在疏通終端、提高流通率。

“這是一個(gè)市場預(yù)期中的政策，消化過程會更快，對市場的刺激效果短期內(nèi)就能體現(xiàn)在成交量上。”金細(xì)簪坦言，但效果的持續(xù)性還要看這次政策執(zhí)行后對市場和經(jīng)濟(jì)信心的恢復(fù)程度。

刺激市場？“一降一升”的背后是人才流入

《通知》提出加強(qiáng)住房信貸支持。對于購房人在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)無住房的，或在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的情形，新購住房的按揭貸款可按首套住房認(rèn)定。

這條“降低門檻”的政策引起普遍關(guān)注。

“可以說是杭州樓市截至目前最友好的信貸政策。”杭州貝殼研究院院長上官劍解釋說，首套房認(rèn)定門檻降低，意味著每位購房者在杭州市域十個(gè)區(qū)內(nèi)至少可以分別享受一次首套房優(yōu)惠。

圖自視覺中國

寬松的信貸政策或許比全面取消限購對市場刺激更明顯。據(jù)諸葛找房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，杭州在售樓盤數(shù)為1306個(gè)，其中，蕭山區(qū)樓盤較為集中，為221個(gè)，其次是余杭區(qū)，為191個(gè)。且據(jù)該平臺監(jiān)測，近半年內(nèi)杭州暫無新開盤樓盤。

最后一批放開限購的上城、拱墅、西湖、濱江四區(qū)，今年以來新房的新增供應(yīng)量有多少呢？杭州貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：今年1-4月，杭州上城、拱墅、西湖、濱江四區(qū)新增商品住房僅3560套，占杭州十區(qū)總供應(yīng)量的25%。新增供應(yīng)基本位于區(qū)域邊緣板塊且后續(xù)力不足。

這四個(gè)區(qū)的新房增量對周邊區(qū)域“虹吸”影響不大，但首套房認(rèn)定門檻的降低和優(yōu)化積分落戶政策，或許會觸發(fā)更多成交。“首先這兩條政策都有利于有意愿、有能力的各地購房者來杭州購房，其次優(yōu)化積分落戶政策也更有利于吸引人口的流入。”上官劍說，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整也降低了計(jì)劃賣舊換新的本地家庭購房成本，促進(jìn)改善型家庭需求的釋放。

他口中的“落戶政策”被坊間理解為“恢復(fù)購房落戶”，不過今天下午杭州市住保房管局已進(jìn)行解釋。

“此次新政結(jié)合目前市場以及戶籍管理的相關(guān)情況，擬在現(xiàn)有的積分落戶框架內(nèi)，提高自有產(chǎn)權(quán)住房的賦分權(quán)重，但并非恢復(fù)原有的購房落戶政策。”杭州市住保房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，后續(xù)杭州會盡快出臺相應(yīng)的細(xì)則予以明確。

自2018年起，全國掀起“搶人大戰(zhàn)”，多個(gè)城市相繼出臺人才引進(jìn)政策，降低落戶門檻，杭州收獲頗豐。2019年末杭州常住人口突破1036萬人，截至2023年末，這一數(shù)字已增長至1252.2萬。

此次“取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員，可申請落戶”的政策，或?qū)⑦M(jìn)一步支持杭州人口、人才的流入需求。

“工具箱”空了？政府手中仍有冗余度

相比限購“松綁”，從釋放“信號”到分區(qū)域、分階段逐步落地，歷時(shí)七八個(gè)月，杭州今年以來樓市政策的優(yōu)化調(diào)整節(jié)奏明顯加快。

這似乎是一個(gè)普遍情況。近期，北京、武漢、深圳等城市相繼出臺新政，就在杭州新政公布同一天，西安也調(diào)整了。有意思的是，與這些城市相比，杭州新政中沒有公積金、稅費(fèi)等相關(guān)政策。

“杭州還是留出了政策冗余度。”金細(xì)簪說，稅費(fèi)和利率調(diào)整已經(jīng)超越了地方層面的決定權(quán)范疇，但不排除后期杭州變通施策的可能性，但這七條政策中，她最關(guān)注的是優(yōu)化住宅用地供應(yīng)和推動高品質(zhì)住宅供應(yīng)，“這兩項(xiàng)對應(yīng)的是解決‘優(yōu)化增量’和促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的深層問題，愿意突破土地財(cái)政的刻板思維，算經(jīng)濟(jì)大賬，杭州的格局打開了。”

地方層面的樓市政策不僅在進(jìn)入密集優(yōu)化調(diào)整期，且與早前的“千城一面”相比，現(xiàn)在，“因城施策”“一城一策”甚至“一區(qū)一策”，越來越多元化。

此前，杭州市住保房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，出臺相關(guān)措施的初衷是，“有什么問題解決什么問題，針對具體問題出具體措施”，會密切關(guān)注市場變化，隨著市場的變化，如果有必要進(jìn)一步優(yōu)化政策，會適時(shí)采取相關(guān)措施。

圖自視覺中國

說到底，消化存量也好，優(yōu)化增量也好，都是希望通過精準(zhǔn)施政來穩(wěn)定預(yù)期。

截至目前，杭州年內(nèi)已兩次調(diào)整樓市政策，均未涉及限價(jià)。從杭州今年已完成出讓的供地情況看，新房限價(jià)取消的范圍實(shí)際上已擴(kuò)大至蕭山、余杭部分板塊，但核心四區(qū)的新房限價(jià)依舊存在。

5月16日，杭州即將出讓的第5批次4宗地塊均位于不限地價(jià)、不限房價(jià)的區(qū)域。

大動作之后，市場是否還會釋放新的動向？我們靜待市場給出回答。

“轉(zhuǎn)載請注明出處”