南港，我們一直在關(guān)注，但真正拿起筆來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目盤點(diǎn)分析和進(jìn)行置業(yè)建議的，這是第一次。

以前沒(méi)寫，是因?yàn)槟细蹣潜P太少，說(shuō)來(lái)說(shuō)去只有3個(gè)項(xiàng)目：和昌、綠地、瀚海，其中2個(gè)還是內(nèi)購(gòu)。

現(xiàn)在寫，不是因?yàn)槟细蹣潜P多到讓人難以取舍，需要進(jìn)行利弊分析和選房指導(dǎo)。

而是因?yàn)?strong>南港這個(gè)片區(qū)到底能不能買，大部分人心里沒(méi)底兒。

很多人只看到了南港的潛力和低價(jià)，但沒(méi)有認(rèn)清自己的情況和潛在的風(fēng)險(xiǎn)，盲目購(gòu)買容易淪為炮灰。

所以今天，我們就來(lái)看看南港樓市并探討下它到底屬于哪類人。

01

最近后臺(tái)有些粉絲留言想了解南港的項(xiàng)目，未來(lái)南港的聲音越來(lái)越大，關(guān)注南港的人也會(huì)越來(lái)越多。

因此關(guān)于南港的樓盤，我們有必要先梳理下。

在此之前我們先看下港區(qū)和鄭州的區(qū)位圖：

港區(qū)在鄭州東南，與鄭州是“一主一城”的關(guān)系，南港是港區(qū)南部組團(tuán)，規(guī)劃以高端制造業(yè)為主。

關(guān)于港區(qū)和南港的規(guī)劃，大家都很熟悉了，不再贅述。

港區(qū)很大，在常規(guī)的認(rèn)知中，我們把港區(qū)分為4個(gè)部分：北港、南港、空港、東港。

為便于理解和分析，本文將南港單獨(dú)劃分為“北、中、南”3個(gè)小區(qū)域，以方便研究每個(gè)組團(tuán)不同的市場(chǎng)特征。

南港北區(qū)

京港澳高速以東、南水北調(diào)以北、S102以南的區(qū)域，我們稱為“南港北區(qū)”。

這個(gè)區(qū)域，工業(yè)用地和住宅用地各占一半。

工業(yè)用地是綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)和信息技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園比如臺(tái)灣科技園的兩期地塊等。住宅以和昌盛世城邦和豫發(fā)九棠府為主。

和昌盛世城邦是最早一批進(jìn)入南港的項(xiàng)目，占地4200畝，產(chǎn)品業(yè)態(tài)非常豐富，有別墅、洋房、高層。

2016年9月一期和昌開盤，小高層均價(jià)5000元/㎡左右，洋房均價(jià)7000元/㎡左右，共計(jì)2070套，去化率100%，即便是2016，這成績(jī)依然很瘋狂。目前該項(xiàng)目95-180㎡的高層房源均價(jià)8700元/㎡。

豫發(fā)九棠府是2019年新項(xiàng)目，位于樹杞路與梅河路交叉口，共9塊地。

一期是8棟洋房，戶型120-164，容積率1.51，還是豫發(fā)最常用的國(guó)風(fēng)風(fēng)格。

這個(gè)區(qū)域由于和昌盛世城邦和鄭州臺(tái)科產(chǎn)業(yè)園來(lái)得都比較早，和昌盛世城邦2018年已有交房，片區(qū)有一定成熟度。

南港中區(qū)

京港澳高速以東、南水北調(diào)S102新線以南、商登高速以北、鄭萬(wàn)高鐵以西，我們稱之為“南港中區(qū)”。

住宅以瀚海航城和中建梅溪上郡為主。

瀚海航城占地1700畝，容積率2.65，內(nèi)購(gòu)一直比較嚴(yán)重。目前6期價(jià)格是毛坯7500。

瀚海航城是純高層，有瀚海晴宇的風(fēng)格，定位剛改。相比它的鄰居和昌盛世城邦，中間足足有1000+的差價(jià)。

當(dāng)然這1000的差價(jià)并非憑空而來(lái)，代價(jià)是瀚海航城在行政歸屬上屬于開封尉氏縣。

中建梅溪上郡位于濱河?xùn)|路與梅河路西南角，占地112畝，建面20萬(wàn)方，規(guī)劃7棟洋房，18棟高層。

南港中區(qū)是南港里比較純粹的片區(qū)，土地性質(zhì)大部分為住宅和商業(yè)用地，雖然沒(méi)有工業(yè)用地，但南部有大片安置區(qū)。

這個(gè)區(qū)域也幾乎是南港最大的住宅集中供應(yīng)地，能保證10年的供應(yīng)。

南港南區(qū)

京港澳以東、商登高速以南、 鄭萬(wàn)高鐵以西、炎黃大道以北，我們稱為“南港南區(qū)”，因?yàn)閰^(qū)域中有雙鶴湖公園，因此也被業(yè)界稱為“雙鶴湖片區(qū)”。

以前這里只有綠地香湖灣，現(xiàn)在，則大佬云集，建業(yè)、永威、遠(yuǎn)洋、招商、浩創(chuàng)項(xiàng)目已經(jīng)公示，還有鄭煤、航程、贊豐在線排隊(duì)。

綠地香湖灣位于梅河?xùn)|路與雙鶴湖路交叉口，跟和昌、航海一樣都是小區(qū)域內(nèi)最早的拓荒者。占地1200畝，一共分為六個(gè)地塊，2017年團(tuán)購(gòu)價(jià)只5000多，現(xiàn)在也將近8000。

遠(yuǎn)洋中能華府位于雙鶴湖的正北部，項(xiàng)目占地105畝，總建筑面積約16萬(wàn)方，產(chǎn)品是107-256㎡疊墅；110-140㎡洋房；341㎡合院。預(yù)計(jì)7月份會(huì)開盤。

招商公園與湖位于雙鶴湖的正北部，產(chǎn)品有高層、小高層、洋房，6月份已經(jīng)有部分樓棟開盤，精裝價(jià)格10000-11000。

與招商地塊相鄰的就是建業(yè)云筑，主打科技，總占地58畝，容積率2.5，規(guī)劃10棟20-25層高層，戶型面積包含95/115/138平。

永威望湖郡位于雙鶴湖公園的西側(cè)，是永威和航田的合作項(xiàng)目，為產(chǎn)業(yè)園配套住宅

浩創(chuàng)梧桐華府在雙鶴湖南部，地塊呈南北分布，規(guī)劃總用地面積18萬(wàn)方，總建筑面積44.6萬(wàn)方，預(yù)計(jì)規(guī)劃洋房+少量別墅，定位低密改善。

5300余畝的雙鶴湖中央公園是該片區(qū)最大的亮點(diǎn)，南港南區(qū)產(chǎn)業(yè)園比較多，但也比較分散，目前面市產(chǎn)品最多，區(qū)域樓盤之前相愛相殺最為嚴(yán)重。

02

以上各個(gè)項(xiàng)目的詳細(xì)資料對(duì)比如下圖：

南港項(xiàng)目，6月份招商公園與湖已經(jīng)開盤，精裝，售價(jià)10000-11000。將片區(qū)價(jià)格拉伸破萬(wàn)，南港開啟萬(wàn)元時(shí)代。

據(jù)說(shuō)7月，豫發(fā)九棠府、遠(yuǎn)洋中能榮府 、永威望湖郡等都可能迎來(lái)首開，而這個(gè)價(jià)位很可能被堅(jiān)守住。

價(jià)格和樓盤的雙雙突破標(biāo)志著南港房地產(chǎn)時(shí)代的開啟。

也可以說(shuō)，從今年的7月份開始，往后關(guān)于南港項(xiàng)目開盤的消息，會(huì)越來(lái)越多地被傳導(dǎo)到市場(chǎng)上，一次又一次吸引著眾人的目光，牽扯著大家的神經(jīng)。

想當(dāng)年，和昌來(lái)的時(shí)候，南港的房?jī)r(jià)只有五六千，人們一度以為這里是剛需的天下。

短短幾年再看，人們發(fā)現(xiàn)不對(duì)啊！

瀚海在南港做了瀚海航城，對(duì)標(biāo)瀚海晴宇；

永威在南港做了望湖郡，對(duì)標(biāo)永威上和郡；

建業(yè)在南港做了建業(yè)云境，對(duì)標(biāo)建業(yè)天筑；

從高層、洋房到別墅，從和昌、浩創(chuàng)到永威、建業(yè)，品牌房企越來(lái)越多，拿地越來(lái)越小，產(chǎn)品越做越精細(xì)。

南港的定位分明越走越高了啊！

還有人發(fā)現(xiàn)：

南港本身環(huán)境好，不是臨著公園就是臨河，容積率又低，大部分都是1.5，區(qū)域規(guī)劃也很好，還有高端產(chǎn)業(yè)支撐，重點(diǎn)是現(xiàn)在房?jī)r(jià)在萬(wàn)元上下浮動(dòng)，是鄭州所有區(qū)域中房?jī)r(jià)最低的一個(gè)，是妥妥的價(jià)值洼地，漏兒啊！

還有人搬出來(lái)：

港區(qū)是國(guó)家級(jí)新區(qū)，背靠“”空中絲綢之路”、“一帶一路”和“買全球賣全球”等宏觀戰(zhàn)略。

總之，一句話：南港，以高端智能制造業(yè)為主，配件大量城市配套，雙鶴湖周圍配件高端商務(wù)區(qū)和企業(yè)總部基地，還有大量低密度住宅面市，未來(lái)不可限量！

于是，剛需們心動(dòng)了，南港房?jī)r(jià)低，潛力大，是天選之地啊！

于是，投資客心動(dòng)了，用最少的資金撬動(dòng)最大的杠桿，非南港莫屬啊！

那么南港真的能買嗎？

03

如果你問(wèn)別人“我能不能買南港？”

不了解你的家庭狀況，直接告訴你“能買”或“不能”的，你不用信。

因?yàn)闆Q定南港的房子能買或不能買的，不是要看這個(gè)片區(qū)的好壞，而是要看你的家庭經(jīng)濟(jì)狀況。

我常聽有朋友講，現(xiàn)在手里沒(méi)錢，想買房，感覺未來(lái)港區(qū)房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲起來(lái)，南港的更便宜，潛力更大，想買南港。

我說(shuō)先冷靜下，先等等。

他給我舉例說(shuō)，你看專門研究房地產(chǎn)的那誰(shuí)誰(shuí)都說(shuō)好，他們都買了，說(shuō)明沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)，為什么我不能買？

我說(shuō)，你先看看那誰(shuí)誰(shuí)家里已經(jīng)買了幾套房，都買在哪里了，再來(lái)想這個(gè)問(wèn)題。

港區(qū)有未來(lái)，南港有未來(lái)，但南港的房子并不適合所有人，特別不適合90%的剛需，地緣自住的除外。

在我看來(lái)，那些能夠毫不猶豫買南港的人，家里至少應(yīng)該有2套主城區(qū)的房子。

一方面他們確實(shí)是看中南港的價(jià)格低，規(guī)劃好，有潛力，房?jī)r(jià)有上升空間，另一方面他們家有余糧心不慌，有至少2套主城區(qū)的房子為他們保值、增值。

他們買南港，性質(zhì)有點(diǎn)類似，就是為了獲取高收益的。

所以，如果你的第一套房買在南港，在南港上班、自住還好，如果你在主城區(qū)工作，未來(lái)也不會(huì)來(lái)港區(qū)上班，你在南港買了第一套房，你試想下會(huì)出現(xiàn)什么后果：

你攢錢買了房，每個(gè)月還房貸，還要出主城區(qū)的房租，好不容易熬了3年等到房子交房，你想著即使自己住不了，也可以出租啊。

然后你發(fā)現(xiàn)，房子根本租不出去，因?yàn)槿颂倭耍谀细凵习嗟漠a(chǎn)業(yè)工人們，產(chǎn)業(yè)園里有自己的公寓，租出去房租很低。

你左思右想，在你工作不會(huì)被掉到南港的情況下還是賣了吧，畢竟房?jī)r(jià)也漲了不少。賣得時(shí)候，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，由于港區(qū)土地太大，新房層出不窮，至少10年都是新房的天下，二手房轉(zhuǎn)手非常難。

即便有人愿意買港區(qū)的二手房，北港的房子交房時(shí)間早，生活氛圍成熟，港區(qū)的二手房市場(chǎng)首先是他們的，然后才是南港。

南港的房子，沒(méi)有現(xiàn)金流也沒(méi)有流通性，屬于長(zhǎng)持性資產(chǎn)。

出租不便租金低，出售有價(jià)無(wú)市，對(duì)于家里已經(jīng)有多套主城區(qū)房子的人來(lái)說(shuō)這沒(méi)什么，當(dāng)初買房的錢本身就是閑錢，能夠在現(xiàn)金流和流通性都受阻的情況下，10年不動(dòng)、不產(chǎn)生收益都不會(huì)影響生活質(zhì)量和生活節(jié)奏。

10年以后，南港房子漲了，對(duì)他們來(lái)說(shuō)是錦上添花，如果不幸行情不好，對(duì)他們整體的家庭收益來(lái)講也無(wú)關(guān)痛癢。

但是對(duì)于非地緣性的剛需們來(lái)說(shuō)，就不一樣了，主城區(qū)沒(méi)有2套住宅，你來(lái)買南港，太冒險(xiǎn)！

在等待長(zhǎng)持性資產(chǎn)收益的過(guò)程中，周期太長(zhǎng)，靈活性太差。

你無(wú)法預(yù)料到家里是不是有緊急需要用錢的地方，一旦有，你變現(xiàn)困難；你也不知道還會(huì)不會(huì)有比南港更好的投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)，一旦有，你甩手困難；

投資界說(shuō)不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里，而你不僅把雞蛋放在一個(gè)籃子里，恨不得連下蛋的母雞也放進(jìn)去，一旦押錯(cuò)寶，你就成了炮灰，再翻身就難了。

所以再重申一遍，南港不是不好，南港很好，未來(lái)可期，但是它并非適應(yīng)所有人。

如果你的家庭已經(jīng)有2-3套主城區(qū)房產(chǎn)，這類房產(chǎn)屬于穩(wěn)健型資產(chǎn)，買南港的房子，這屬于風(fēng)險(xiǎn)型資產(chǎn)，你可以搏一搏收益。

如果純粹是因?yàn)榈蛢r(jià)大規(guī)劃去買南港，而不是因?yàn)閷?duì)自己家庭的資產(chǎn)分析做過(guò)理性分析，不建議盲目購(gòu)買。

也有人問(wèn)，地市人能買南港嗎，針對(duì)這個(gè)問(wèn)題我也是以上觀點(diǎn)，不在于是哪里人，重要的是家庭資產(chǎn)的配置。

現(xiàn)階段的南港，除了地緣性剛需，其他購(gòu)房者基本以投資、家庭資產(chǎn)配置為主。 所以基于這個(gè)邏輯，你看南港的樓盤，已經(jīng)從剛需為主躍升為改善為主來(lái)了。

為什么不繼續(xù)做剛需？因?yàn)閯傂枞巳翰⒉贿m合！

今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制正在建立，像2016年那樣的大行情已經(jīng)幾乎很難再遇到了。買南港，心態(tài)一定要擺正，而正確的心態(tài)是平衡家庭資產(chǎn)配置，而不是一夜暴富！

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