馮 科4月30日召開的中央政治局會(huì)議透露了與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的重要消息，即首次提出統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量政策的方案，同時(shí)自然資源部也發(fā)布了《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，要求從土地供應(yīng)源頭上控制城市房地產(chǎn)庫存。隨即在“五一”小長假前后，廣州、深圳、杭州、西安等熱點(diǎn)城市便紛紛公告優(yōu)化住房限購政策和實(shí)施細(xì)則。其中，杭州與西安全面取消限購政策，在杭取得合法產(chǎn)權(quán)住房的外地人員還可以申請(qǐng)落戶，而浙江省麗水市作為改革試點(diǎn)城市，更是率先公布了允許個(gè)人購地自建房的政策。如此強(qiáng)力且密集的組合政策為2021年以來所罕見，雖然時(shí)間上并不超前，但總體方向值得肯定。本輪調(diào)控的核心目標(biāo)是為房地產(chǎn)市場去庫存。此輪政策醞釀已久，在“金融支持地產(chǎn)十六條”與不久前的貨幣政策交流紀(jì)要中均有所提示，要推動(dòng)大型國企央企使用存量資金購買長期住房，解決房地產(chǎn)市場的一部分銷售問題，同時(shí)也為部分企業(yè)所在地的新居民和員工解決住房問題，足見中央已決定為房地產(chǎn)去庫存“放大招”了。此外，近年來市場中持續(xù)有設(shè)立類似美國房地美和房利美的，增加抵押貸款資金流動(dòng)性、降低購房成本的政府贊助機(jī)構(gòu)的呼聲，從組織形態(tài)上保證去庫存政策有效執(zhí)行。當(dāng)然，此類重磅政策的推出需要充分全面地慎重考慮，會(huì)綜合考慮前期政策的實(shí)施力度與實(shí)際成效，假如前期政策效果不佳即可推出。從市場的角度觀察，當(dāng)前房地產(chǎn)的庫存總量較大。截至今年3月，全國商品房待售面積為74833萬平方米，較2015年的歷史高位多出近3000萬平方米。在房地產(chǎn)持續(xù)承壓、看不到明確去庫存政策表述的最近3年，對(duì)房地產(chǎn)市場而言，此番轉(zhuǎn)變真可謂“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”。自然資源部印發(fā)的通知中明確規(guī)定了城市商品住宅去化（銷售）周期的具體長度，并以此控制新增商品住宅的供地節(jié)奏，具體而言分為兩類：其一，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，暫停新增商品住宅用地出讓，下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下。其二，商品住宅去化周期在18個(gè)月至36個(gè)月的城市，按照“盤活多少，供應(yīng)多少”的原則，動(dòng)態(tài)確定新出讓的商品住宅用地面積上限。此外，商品住宅去化周期、盤活存量住宅用地?cái)?shù)據(jù)將按季度動(dòng)態(tài)持續(xù)更新。多措并舉，實(shí)現(xiàn)按市場需求完善商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制。除了約束性的部分，調(diào)控政策還提出要對(duì)去化周期短的城市予以相應(yīng)的激勵(lì)。對(duì)于去化周期在6至12個(gè)月之間的城市，會(huì)增加土地供應(yīng)；而6個(gè)月以下的不僅要顯著增加用地，還要加快用地節(jié)奏。雖然從目前可掌握的市場數(shù)據(jù)來看，去化周期在12個(gè)月以內(nèi)的城市很少，大部分城市去化周期在18個(gè)月以上，超過四成城市去化周期在36個(gè)月以上，其中多為二、三線城市，但調(diào)控政策釋放出的積極信號(hào)還是讓不少城市和房地產(chǎn)企業(yè)信心大振，5月10日多只地產(chǎn)股漲停。鑒于當(dāng)前的高庫存情況以及較為克制的政策力度，一、二線城市在放松限購的情況下，可能會(huì)獲得比較積極的響應(yīng)，市場出現(xiàn)銷售量的反彈可以預(yù)期，但是三、四線城市的去化困難客觀上依舊存在，這與投資者的成熟程度以及當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢有密切關(guān)聯(lián)。總體來看，在去庫存的過程中，政策執(zhí)行仍然會(huì)堅(jiān)持遵循“房住不炒”的原則，房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，重歸炙手可熱的泡沫狀態(tài)的可能性較低。雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場的庫存形勢不容樂觀，但近期的政策調(diào)整顯示出中央對(duì)市場調(diào)控的決心。通過去庫存和優(yōu)化土地供應(yīng)，在幫助穩(wěn)定房價(jià)之余，還能促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，擺脫對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。關(guān)鍵在于，政策執(zhí)行過程中應(yīng)始終以百姓真實(shí)的居住需求為導(dǎo)向，握緊韁繩，避免房地產(chǎn)市場重歸炒作泡沫狀態(tài)。同時(shí)，隨著去庫存的不斷推進(jìn)，新增的信貸使用與新項(xiàng)目進(jìn)展，一方面會(huì)使得金融機(jī)構(gòu)縮表的速度放緩，另一方面也有利于地方政府化債。總體而言，這些政策積極有效，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展將起到重要的推進(jìn)作用。（作者是北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系教授、北京大學(xué)金融與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心主任）▲