近年來，越來越多的人開始在海外購房，投資房地產，根據美國凱斯席勒美國房價指數顯示：中國房地產連續四年是最大的海外買家。但是，國人對于海外房地產并不是完全了解，經常會陷入買房坐等房產升值、不了解美國高昂房產稅收政策、以為在美國當房東很輕松等誤區。

但實際上，在美國，買房容易養房難，特別是現在美國房產已經進入最高點，海外買房就更得謹慎了。

01 美國房東不好當

誤區一：以為買了房就可以坐等房產升值，殊不知，美國房產已經到了最高點。

2008年，美國遭遇金融危機，從而導致美國房地產市場泡沫破裂，美國房價在這一年也跌入低谷。但是從2012年開始，美國房地產市場進入修復階段，房價在2017年再次升到金融危機前的高點。

但2017年以后，從上面這個表格中不難看出，房價已經趨于平穩，升值空間很小。紐約、華盛頓、圣地亞哥、邁阿密等幾個美國大城市的房價（學區房）在2017年的漲幅都比較小，甚至紐約和華盛頓還在下降。

比如一個朋友4年前在美國最宜居最看好的城市——圣地亞哥的Camel Valley買了3000尺（約300平方米）的學區房，當時房價為80萬美元，現在已經漲到了130萬美元，漲幅達到了63%，而這樣的價格已經到了美國房地產的最高點。

誤區二：不了解美國高昂的房產稅收政策。

相信國人都知道，在國內買房不需要繳納房產稅，但與之不同的是，在美國每年都需要征收1%—3%的房產稅（每個州標準不同），甚至學區房比普通房產的房產稅還會高出2-3倍。比如邁阿密一棟70萬美元的優質學區房，每年需要繳納1萬美金（約6.4萬元）房產稅，如果停止繳納，美國政府將有權對該房產進行處置。

小編有個朋友最近剛剛賣掉圣地亞哥學區房，他在賣房當中，承擔了6%的房地產經紀費（買賣兩邊各3%），按照130萬美元的價格計算，他需要承擔7.8萬美元的房產經紀費。另外他還需要承擔圣地亞哥所屬加利福尼亞州的賣方交易稅0.11%（每個州不同，約在0%-3%之間），約1,430美元，一來一去，約8萬美元就這么沒了。

誤區三：以為在美國當房東和在中國當房東一樣輕松。

看過了國內瘋搶學區房、買房者為各種房產稅煩惱的場景，再看到國外賣房者承擔房產稅、房地產經紀中介費、契稅、交易手續費等場景，是不是想去美國買房了？別著急，需知道，在美國房主并不是那么好當的。

在美國，因為人工成本高的原因，房主需要支付各種物業管理費、房屋維修費，草坪修理費，甚至水費電費等。

不僅如此，如果你把房子租給別人，為了保護房客的利益，房主有義務提供可居住住房，而且還必須符合當地衛生標準，比如冬天供暖等等。即使出現房客不交租的情況，房主也只能通過法律程序將其驅逐，如果不熟悉當地法律，還有可能淪為被告。

怎么算，這都是一筆不劃算的買賣。因此，不論是學生公寓還是住宅小區，美國的房產租售比都大致相同，也就是說有很大一部分美國人都是租房子生活的。

另外，美國人也很少全款買房，基本上都是通過銀行貸款，之后靠每個月收取的租金就可以付掉房貸和利息，甚至還有結余。

也就是說，在美國，利用銀行貸款可以做到“以房養房”。

02 美國房東新玩法

當海外房產沒有升值空間、還需要繳納高額房產稅，同時兼顧著一堆瑣碎事兒，你還愿意去海外買房投資嗎？

如果都是這樣，小編我是不樂意的，畢竟投入產出比太低，除非有專業的團隊進行打理并且能獲取不錯的收益。類似啟點這樣專業的團隊，曾在美國一二線城市買過幾十套房子，甚至一整條街，在2002就已經探索過地主模式?，F在為了方便投資者，啟點提供了房產金融產品，為投資者免去選房、買房、繳稅、房屋維護等種種麻煩。

啟點房產投資進化模式

畢竟，按照美國房產的現狀，不論是短線炒房還是作為房東，都不是一個絕佳的選擇，除非海外購房的目的是為了自住。若是為了投資回報，更應該考慮投資學生公寓、白領公寓、度假酒店這種公寓類型的房產，至于具體怎么投資，咱下次接著聊。