沈陽富禹天璽售樓處沙盤。孟雙奎/攝

中金時代啟城置業顧問強調，免付首付其實就是總房款打八折。

中房報記者 孟雙奎 沈陽報道

“您不用管這筆錢給了誰，精裝修肯定能送您。”在沈陽市沈北新區亞泰鯤鵬府售樓處，項目置業顧問對李女士說道。

李女士是亞泰鯤鵬府的老業主，她于2020年夏天購入房產，當時在總房款以外需要再交3萬元“團購費”，否則無法享受優惠，且這筆額外費用不開發票。原本就對此百思不得其解的她，近日再次來到售樓處為朋友看房時發現，雖然不收“團購費”了，卻有部分房源只要購房者交3萬元裝修費就可以獲得價值9萬元的全屋精裝，但這筆錢也沒有發票。

為此，中國房地產報記者以購房者身份了解這一情況，通過走訪亞泰鯤鵬府、中金時代啟城、富禹天璽、首開國風尚城、首開如院售樓處等了解到，各項目在售房源均存在1萬元到3萬元不等的額外收費，購房者繳納后可按相應優惠購房，這筆錢收取原因不寫入購房合同，金額不計入總房款；另外，除首開國風尚城、首開如院表示，“如果需要可以開具發票”外，其他項目均表示不予開具。

費用收取名義也各有不同，有的稱為裝修費，有的稱作居間團購費或電商費，收款方則被部分售樓處稱作第三方服務公司。其中首開國風尚城、首開如院的團購費可以用來享受房源優惠；中金時代啟城和富禹天璽的這筆團購費作用則更大，可以直接免首付。

這種行為是否構成違規？記者向沈陽市沈北新區委宣傳部發函采訪，截至發稿未得到回復。

遼寧博越律師事務所趙常艷主任律師表示，如果購房人與第三方服務商簽訂合同約定相應條款，服務商也據實開具發票，并在購房過程中取得了相應的優惠，此種行為便是合法的。但開發商方面不能以收取的團購費名義釋放優惠，如果收取則屬于惡意競爭，違反了不正當競爭法。如果置業顧問所代表的開發商或第三方服務商即包銷公司方面表示，購房者不交團購費不能購房，也違反了不正當競爭法。

律師建議，消費者要與第三方服務商簽訂明確的服務合同，并應取得發票，不要輕信口頭承諾；消費者可到房地產信息管理網站查詢購買的房屋在房地產部門備案價格，以確定自己是否享受到優惠。如果出現違約，消費者可向被告住所地、合同履行地人民法院提起訴訟。

免首付購房？

據中金時代啟城置業顧問介紹，該項目某套房源在購房者認購后，以108萬元簽購房合同，在此基礎上計算首付款，為20%總房款21.7萬元，但這部分首付購房者不必支付給開發商，是由開發商先將首付金額轉賬給購房者，購房者再將這筆錢轉入開發商的首付款賬戶。

“這樣一來，銀行將看到開發商已收齊首付，實際上購房者在沒有用自己的錢支付首付款的情況下，即可向銀行貸到余下約87萬元房款。但以上操作的前提是購房者需要繳納2萬元居間團購費，否則開發商將按照合同價正常收取首付款。”上述置業顧問強調，免付首付其實就是總房款打8折。

富禹天璽同樣是以較高總價簽購房合同進行貸款，購房者實際購房款可全額貸出，免付首付款。

中金時代啟城的優惠房源，購房者實際支付的總房款為87萬元，但在沈陽市房產局該房源備案價為127萬元，相當于開發商在備案價基礎上價格下調超過30%。富禹天璽的優惠房源實際總房款約為72萬元，房產局備案價約為81萬元，下調幅度約為12%。

對于開發商大幅調價行為，沈陽市目前是否有現行的商品房銷售指導價規定？記者電話采訪了沈北新區房產局和于洪區房產局了解情況，其工作人員均表示需經過區委宣傳部允許才能接受采訪。隨后記者向沈北新區委宣傳部發函采訪，截至發稿未得到回復。記者多方查找于洪區委宣傳部聯系方式，但未能取得聯系。

早已明令禁止

實際上，對于開發商違規收取團購費、服務費行為，相關部門早已明令禁止。

2016年，住房城鄉建設部發布的《商品房銷售管理辦法》第28條規定：“受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。”

2018年，住房城鄉建設部等七部委聯合發布《治理房地產市場亂象專項行動的通知》，整治重點之一便是打擊從事違規銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產開發企業，尤其是以電商費、團購費、茶水費等名義收取額外費用，以及和中介暗中勾結，實施變相漲價等行為的。

在沈陽市房產局2021年11月24日回復網民投訴開發商降價行為時也表示，開發企業不按照指導價格銷售房屋，違反了《價格法》以及國家關于“明碼標價”的有關規定。

但記者在以上走訪中發現，部分開發商采用由第三方公司收取“團購費”“服務費”方式，規避《商品房銷售管理辦法》，實際上第三方公司并未提供相關服務。

亞泰鯤鵬府、中金時代啟城、首開國風尚城收取團購費、裝修費、服務費的行為，是否構成違規？記者就此向沈陽市沈北新區進行了求證，截至發稿未獲回復，項目開發商方面亦未回復。

另據記者了解，在富禹天璽被稱作“電商費”的1萬元額外收費已于近日取消。