大河報(bào)·豫視頻記者 韓懿亭

近日，廣東省肇慶市的一則通知將“公攤面積”再次推上熱搜。據(jù)通知顯示，從2024年5月1日起，肇慶市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。

“該政策意思是希望按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳和銷售，本身房屋的總價(jià)是不變的。這樣做也是希望讓購(gòu)房者更明白實(shí)際居住面積的單價(jià)情況?！?易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，此政策的出臺(tái)，是對(duì)百姓需求的一次積極回應(yīng)。

現(xiàn)實(shí)中，有關(guān)取消公攤面積的呼吁由來(lái)已久。

“我花了100平的錢(qián)買了三房，最后住上的是不到80平的小三房。”某位剛剛置業(yè)的購(gòu)房者既興奮又惆悵，“差不多有30萬(wàn)都花在了看不見(jiàn)的公攤上”，但沒(méi)辦法，目前他看上的幾個(gè)新盤(pán)得房率都在75%左右。

一般情況下，商品房的得房率在70%-80%，這意味著，購(gòu)房者買下一套100平方米的房產(chǎn)，套內(nèi)面積只有大約70-80平方米，但剩下20-30平方米的公攤面積卻也需要購(gòu)房者花費(fèi)數(shù)十萬(wàn)來(lái)買單。

“其實(shí)公攤面積需要購(gòu)房者花錢(qián)我們也能理解，畢竟我們也需要電梯、樓梯、過(guò)道等公共設(shè)施，只是這一塊一直不夠透明，購(gòu)房者不知道公攤究竟包含什么，又到底是怎么算出來(lái)的，卻要為它花費(fèi)動(dòng)輒幾十萬(wàn)，實(shí)在有點(diǎn)不甘心。”購(gòu)房者陳雪（化名）向記者表示。

公攤面積到底是怎么算出來(lái)的？

所謂公攤，是根據(jù)1995年建設(shè)部（住建部前身）發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》劃分的，具體包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房等。

此外，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半也被計(jì)算入公攤面積之中。

一位有著多年測(cè)繪經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)工程師趙帥向記者介紹了計(jì)算公攤面積的過(guò)程：先是以棟為單位，計(jì)算整棟建筑物的總公攤面積，再以各戶的套內(nèi)建筑面積為比例分?jǐn)偨o各戶承擔(dān)。

據(jù)趙帥透露，“如果是預(yù)售房屋，一般來(lái)說(shuō)，公攤面積需要進(jìn)行‘預(yù)測(cè)’和‘實(shí)測(cè)’兩次測(cè)算”，預(yù)測(cè)是在房屋建成之前，測(cè)繪單位根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的建筑圖紙進(jìn)行測(cè)算出來(lái)的面積，此面積可用于房屋預(yù)售，即購(gòu)房合同的面積。而實(shí)測(cè)則是等房屋建成之后，測(cè)繪單位進(jìn)行的實(shí)地測(cè)算，這個(gè)面積是真正的房產(chǎn)面積，房產(chǎn)證上的數(shù)據(jù)就是這個(gè)面積。

那么，為什么不同小區(qū)的得房率和公攤面積會(huì)出現(xiàn)不同？甚至同小區(qū)的不同房源之間也會(huì)出現(xiàn)巨大差異？

“得房率的大小與樓層高低、公共活動(dòng)區(qū)域大小、住宅樓的類型都有關(guān)系?！?趙帥向記者透露，樓層越高，公攤面積也會(huì)越大，這是由于高層住宅承重墻要承擔(dān)的壓力更大，所以大多數(shù)高層住宅的墻體也會(huì)比多層或小高層的墻體厚，而墻體厚度也與公攤面積有關(guān)。

此外，設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)思路、房型大小、戶型拼接的區(qū)別都會(huì)造成公攤面積的差別。

按照《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》計(jì)算，一般7層以下的公攤大概在7-12%，7到15層的小高層公攤大概12-20%，16層及以上的高層公攤在20-30%。別墅合院一般在8%以下，公寓大概為30-45%。（無(wú)固定數(shù)據(jù)規(guī)范，只是約數(shù)）

鄭州市場(chǎng)上情況也基本如此，高層、小高層公攤在20%及以上，洋房在10%左右，疊拼、合院、別墅在8%以內(nèi)。

而同小區(qū)之間的房源，因?yàn)殡娞荨翘?、樓道以及每個(gè)樓層之間的戶型配置不同，出現(xiàn)不同的公攤面積及得房率也很正常。

舉例來(lái)說(shuō)，一個(gè)小區(qū)的幾棟樓中都設(shè)計(jì)有一個(gè)3室2廳2衛(wèi)套內(nèi)面積為110平方米的A戶型，即使樓棟之間的層數(shù)一樣，每層戶數(shù)一樣，樓梯、電梯、樓道等公用面積的設(shè)計(jì)也一樣，但A戶型的公攤面積仍然會(huì)不同。

原因是受到樓層之間戶型配置的影響。如果1號(hào)樓中A戶型的鄰居是更大的B戶型（130平方米），2號(hào)樓中A戶型的鄰居是C戶型（80平方米），按照比例分?jǐn)偣珨偯娣e，B戶型分走的更多，1號(hào)樓中的A戶型自然會(huì)占據(jù)更小的公攤面積，得房率更大，同理，2號(hào)樓中的A戶型就需要占據(jù)較大的公攤面積，得房率更小。

取消公攤面積制度在當(dāng)下具備可行性嗎？

據(jù)悉，“公攤”模式最早源于1950年代的香港，由于當(dāng)年處于房地產(chǎn)業(yè)起步階段，房產(chǎn)均為整棟出售，價(jià)格高昂。

為了方便售賣，李嘉誠(chéng)想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，將公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分?jǐn)偅肮珨偂庇纱硕鴣?lái)。

但近些年，隨著大眾逐漸關(guān)注到公攤面積制度下高公攤、低得房率的問(wèn)題，取消公攤面積的呼聲越來(lái)越高。

而不少城市已經(jīng)開(kāi)始嘗試取消公攤面積。除了廣東肇慶出臺(tái)了取消公攤面積的政策外，早在2002年6月，重慶市就通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，以地方規(guī)定的形式要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售，都必須以套內(nèi)使用面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)；2023年安徽省合肥市在全市房地產(chǎn)工作的專題會(huì)議上明確指出，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

此類政策讓不少市民拍手稱贊，但也有部分市民擔(dān)心，取消公攤面積之后房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲？配套公共設(shè)施的品質(zhì)如何保障？

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)在條件下，即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開(kāi)發(fā)商也會(huì)把房?jī)r(jià)調(diào)高來(lái)填補(bǔ)“公攤面積”的費(fèi)用。

若想要真正利民，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商要把標(biāo)準(zhǔn)、明細(xì)公開(kāi)，比如在購(gòu)房合同上明確清楚，讓購(gòu)房者感受到貨真價(jià)實(shí)、心里踏實(shí)?！暗沁@里面確實(shí)涉及到很多方面的利益，而且，‘公攤面積’不算進(jìn)去，那總要有人來(lái)承擔(dān)這部分的費(fèi)用，需要多方面的從長(zhǎng)計(jì)議?！?/p>

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙則表示，國(guó)內(nèi)一直呼聲取消公攤主要原因在于購(gòu)房者對(duì)于公攤劃分并不規(guī)范不透明，造成了花了錢(qián)沒(méi)有享受到的錯(cuò)覺(jué)。取消公攤計(jì)價(jià)方式，按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)使得房屋價(jià)格更加透明，購(gòu)房者更容易被接受。但是，公攤多少一定程度上代表了小區(qū)的高檔程度，公攤也在居民生活中起到不可或缺的作用。“如果取消公攤計(jì)價(jià)，容易造成市場(chǎng)降低房?jī)r(jià)的誤解，就是大家普遍認(rèn)為不需要為公攤付費(fèi)了，和政策的初衷偏離，政策的初衷僅僅是更改房屋的計(jì)價(jià)方式，這樣的話不利于維護(hù)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。”

與此同時(shí)， 北京金訴律師事務(wù)所主任、聯(lián)合創(chuàng)始人王玉臣律師則提醒大家，在公攤面積依然存在的當(dāng)下，如果購(gòu)房者收房發(fā)現(xiàn)自家房產(chǎn)的公攤面積與銷售此前允諾的相差甚遠(yuǎn)，是否可以以此為由拒絕收房或索要賠償要視情況而定。

首先，購(gòu)房人需要核實(shí)購(gòu)房合同中關(guān)于公攤面積的具體條款，以及銷售時(shí)的宣傳資料或允諾是否有明確的證據(jù)。

其次，第一時(shí)間取證。一方面，針對(duì)公攤面積問(wèn)題，購(gòu)房人需要積極收集相關(guān)證據(jù)，包括但不限于購(gòu)房合同、銷售宣傳資料、房屋測(cè)量報(bào)告等，以備后續(xù)維權(quán)使用。

第三，如果發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商銷售時(shí)允諾的公攤和實(shí)際嚴(yán)重不符，可能構(gòu)成虛假宣傳，可以視情況向相關(guān)主管部門(mén)提起相關(guān)的違法查處。

第四，如果相關(guān)行政部門(mén)認(rèn)定了關(guān)于公攤面積存在虛假宣傳，同時(shí)這個(gè)問(wèn)題也影響到了購(gòu)房人的合法權(quán)益，可以在行政部門(mén)認(rèn)定的基礎(chǔ)上，視情況提起相關(guān)民事訴訟。

第五，可以在上述工作的基礎(chǔ)上，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通談判。

來(lái)源：大河報(bào)·豫視頻 編輯：介明鋼