一天，兩座城市接連取消限購，全面放開樓市。5月9日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布關于優化調整房地產市場調控政策的通知，全面取消住房限購。在杭州市范圍內購買住房，不再審核購房資格。

同日，西安市住房和城鄉建設局等部門發布通知，全面取消住房限購措施，居民家庭在全市范圍內購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。

杭州市宣布全面取消住房限購，為后續一二線熱點城市限購政策的進一步放開打開了想象空間。

中新財經梳理發現，目前全國仍保留住房限購的省份或城市，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，僅剩海南省、天津市仍處于部分放開限購的狀態。

A 松綁

杭州、西安同日宣布取消限購

此次杭州市樓市調控政策，提出科學編制住房發展規劃、優化住宅用地供應、全面取消住房限購、優化公證搖號銷售、加強住房信貸支持、優化積分落戶政策、推動高品質住宅供應七條措施。

杭州取消限購 購房可落戶

其中最受關注的內容是:全面取消住房限購，全市范圍內購買住房，不再審核購房資格。

優化公證搖號銷售，對于購房意向登記家庭數量小于或等于準售房源數量的新建商品住房項目，取消公證搖號銷售要求，由開發企業自主銷售。

首套認定標準繼續放松，降低購房成本。購房者在購房區域內無房或僅有一套住房且正在掛牌出售的情形，新購住房的按揭貸款可按首套住房認定。

降低了落戶門檻，購房即可落戶。只要在杭州取得合法產權住房即可申請落戶，不再受學歷等限制。

中指研究院華東大區常務副總高院生對此解讀稱，本次“杭七條”新政是繼“3.14”杭五條新政之后又一重磅新政。全面取消限購的背后，主要源于新房市場的相對低迷表現。

據了解，房地產市場繼續下行，跌幅并未收窄，成交規模創階段性新低，行業面臨失速下行的局面，且可能會危及到系統重要性房企的償債能力。

據杭州貝殼研究院的統計，4月份杭州十個行政區二手房均價全部下跌。跌得最慘的是臨安區，從新政前的15415元/㎡跌至12199元/㎡，跌幅高達21%。此外，濱江區、錢塘區、西湖區以及余杭區的跌幅均超過了10%；最為堅挺的是上城區，跌幅為2%。根據國家統計局的數據，二手房價格已經連續下跌。

二是成交疲態。二手房退出限購新政后，新增客源和新增帶看對比去年同期都超過50%，成交同比上漲了35%。但從4月中下旬起，成交量出現明顯回落。

“除了房價下跌，杭州最大的問題是二手房庫存的積壓，以及待開發的巨大土地規模”，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，杭州目前二手住房掛牌出售量，公開的數據顯示是超過20萬套，實際數量可能在25萬套左右。這一規模應該是全國最高之一。從2018年開始，杭州賣地數量是全國最大或排在上海后面位居第二。這幾年，杭州樓市火熱，基本靠新房和二手房價格倒掛，刺激了一波又一波的打新和做多的行情。

西安不再審核購房資格

昨日，杭州政策出臺不久，西安市住房和城鄉建設局網站出臺通知，全面取消住房限購措施，居民家庭在全市范圍內購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。

提出結合不同區位、不同住房產品調整優化商品住房項目停車位規劃配比。商品住房項目可銷售的產權車位與商品住房同步辦理商品房預售許可，同步公示車位銷售價格、銷售方案。商品住房項目銷售時，登記家庭數量與住房房源數量比例低于1.5:1的，不再實施公證搖號。建筑面積大于144平方米的住房在搖號選房時不再實施“剛需優先”。搖號銷售項目的搖號名單公示、搖號結果公示、選房結果公示時間由3天縮短為1天。

支持房地產企業、經紀機構、金融機構合作建立“以舊換新”購房模式，對房產交易流程開展全鏈條優化。鼓勵經紀機構分類合理降低經紀費用，積極引導交易雙方共同承擔經紀服務費用。

B 意義

消化存量房產和優化增量住房

中央政治局4月30日召開會議，針對房地產，首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，也正是今年以來各地房地產政策的發力要點。

“此次政策優化調整意義重大，也意味著5月份開始各地將迎來一波空前大的政策放松潮”，易居研究院研究總監嚴躍進認為。

全面取消限購。回顧杭州最近兩年限購放松的路徑，先是針對近郊區市場進行放松，而后針對核心區的二手房進行放松。此次明確不再限購，也就意味著市區或上城、西湖、拱墅和濱江不再限購，意味著到此類區域認購新房也不需要社保繳納條件。杭州此次新政屬于中央政治局4月底會議后全國首個全面取消限購的城市例子，對于其他一些還有限購的城市而言也具有非常大的啟發。

“未來一段時間，杭州將進入消化庫存、去化泡沫和需求相對低迷的階段。畢竟，杭州樓市熱了很多年，其他城市低迷的時候，杭州也非常堅挺，現在到了回調的時候”，李宇嘉認為。

“杭州此次政策應該打滿分，是今年放松力度大、市場反饋好、提振效果好的政策，具有非常好的標桿性和啟發性。”嚴躍進認為，杭州落實了中央政治局的會議精神，全面落實供地政策和住房政策優化導向，也持續推進存量房產和增量住房兩個領域的政策銜接和打通。更為關鍵的是，基于一城一策的政策導向和市場形勢，率先全面取消限購政策，具有非常好的及時性和務實性。

C 盤點

全國已有23城取消限購 包括佛山、東莞、蘇州等

據中原地產統計，近一年多時間里，全國各地發布松綁限購政策超過80次，目前除海南及四個一線城市外，二線城市僅剩天津還保持核心區限購。

一、二線熱點城市密集優化限購政策

除杭州外，近日，北京、深圳、天津、成都、杭州等一、二線熱點城市密集優化了住房限購政策。

5月6日，深圳分區優化住房限購政策，在鹽田區、寶安區(不含新安街道、西鄉街道)、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區范圍內，非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士(含離異)購房資格從3年社保收縮至1年。

通知還進一步明確，有兩個及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在鹽田區、寶安區(不含新安街道、西鄉街道)、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區范圍內再購買1套住房。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，2023年末，深圳市常住人口為1779.01萬，比上年末增加12.83萬，增量居一線城市之首。深圳人口保持較快增長，且非戶籍居民較多，優化限購政策有助于進一步釋放購房需求。

4月30日，北京松綁了執行13年的限購政策，允許三類居民家庭或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房:一是已在京有2套房的京籍家庭；二是已在京有1套房的京籍單身人士；三是已在京有1套房、在京有連續5年(含)以上社保或個稅的非京籍居民家庭或單身人士。

同日，天津優化房地產調控政策，取消天津市戶籍居民購買120平方米以上新房大戶型的限購，同時，實行按區認定住房套數，對多子女家庭和養老家庭認定套數時還核減1套。另外，放開北京、河北在津購房門檻。

4月28日，成都優化房地產政策，其中提出，從4月29日起全市范圍內住房交易不再審核購房資格，同時，全市商品住房項目不再實施公證搖號選房，由企業自主銷售。

更早前的1月份，廣州、上海已接連松綁限購。廣州提出，在限購區域內進一步支持剛性和改善性住房需求，新購買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房(包括新建住房和二手住房)，不納入限購范圍。

上海取消了購房需已婚的條件，放開了非上海戶籍單身人士購房的限制，只要連續繳納社保或個稅滿5年及以上，非本市戶籍居民可在外環以外區域(崇明區除外)限購1套住房。

全面取消限購或進一步加劇市場分化

中指研究院華東大區常務副總高院生介紹，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍較為嚴格，廣州(120平米以下)、天津(120平米以下新房等)等城市部分核心區仍有限購政策。

高院生告訴南都記者，預計新房限購的全面取消，或進一步加劇市場分化，核心或優質板塊的搖號難度將越來越大。在利好政策的催化下，杭州新房市場會出現緩慢的溫和復蘇態勢，但受限于供應規模和結構，成交規模難以實現大幅回調。

中指研究院市場研究總監陳文靜預計，接下來這些城市將繼續優化限購政策，特別是二線城市，限購政策調整節奏或將加快，同時核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等政策也具備調整預期。

根據諸葛數據研究中心不完全統計，截至5月9日，全國共計50多個城市對限購政策松綁，其中包含成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州、西安等20多個城市全面取消限購。一線城市局部放松限購，如北京放松五環外限購，深圳縮短非戶籍人群的社保繳納年限，廣州放開120㎡以上的限購。

中新財經梳理發現，目前全國仍保留住房限購的省份或城市，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，僅剩海南省、天津市仍處于部分放開限購的狀態。

“杭州全面取消住房限購，意味著除了京滬深，剩余幾個其他城市均或取消限購。”中原地產首席分析師張大偉直言。

走訪

深圳多區放開限購 改善型客戶意向更強

據每日經濟新聞報道，5月6日晚，深圳分區調整限購政策，部分中介人士“奔走相告”，立馬向客戶群發送消息，并宣稱現在是購房好時機。5月7日下午，記者走訪了寶安區部分樓盤，或許是工作日的緣故，售樓處到訪量暫未出現明顯變化。

寶安區福海街道一待售新盤置業顧問表示，深圳多區放開限購后，主要釋放了一些之前沒有名額的客戶，不過當下多數客戶仍以咨詢為主，且改善型客戶的購買力更為強勁。“我們有客戶，屬于多孩家庭，在南山、龍華都有房，但面積不大，政策松綁后就開始主動跟我們聯系看房，這類客戶屬于有購買力且成交意向較強的。”

據了解，相比去年同期，如今的購房成本已明顯下降。

這主要體現在兩方面，一是部分樓盤折扣力度加大；二是購房利率上，去年同期購房者的房貸利率基本是4.6%，現在則降到了3.85%。

以位于寶安區11號線塘尾站附近的珈譽府項目為例，目前在售的二期一套面積為75.63平方米房源，原價405萬元，現折合總價為381萬元，折合單價約5.03萬元/平方米，而該項目的備案價是54555元/平方米。

去年一期開盤時，盡管也有折扣，但整體銷售均價達5.13萬元/平方米。

不少樓盤通過推出特價房的方式吸引客源。位于寶安福海街道的云上潤府，96-138平方米戶型特惠總價約393萬-573萬元，折合單價約4.09萬-5.97萬元。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹提到，今年以來，深圳新房均價與去年相比下跌了4%左右，二手房價格與去年同期相比下跌9%；同時隨著房貸利率和首付比例的下調，如今的購房成本確實下降許多。另外，短期內(1-3個月)價格下降的趨勢仍然存在，稅費也有向下調整的可能，房貸利率也有下降機會，所以整體購房成本仍有下降空間，但幅度會比此前小。

北京松綁限購 典型樓盤到訪量增20%左右

作為一線城市風向標，此前，北京、深圳已松綁限購政策。

據每日經濟新聞報道，“最近一個月都沒休息，‘五一’假期特別忙，新政對我們確實是個很大利好。”5月6日，北京市大興區五環外某新盤置業顧問表示。4月30日晚，北京市住建委官宣調整限購政策，2套房京籍家庭可在五環外新購一套房。政策發布后，多家開發商火速打出類似“今夜不打烊”海報，全員加班等待客戶。

過去這兩天，北京多家開發商都發布了大紅色成交喜報。

比如中建玖合北京區域“五一”銷售額突破2.1億元，保利北京公司銷售8.4億元；招商元璽假期銷售3.17億元，綠城·曉月和風項目5天實現2.8億元銷售額，香山樾實現銷售額達5.28億元等。

中指研究院數據顯示，近幾年，北京五環外新房成交套數占全市總成交量八成左右，新政有望帶動新房市場活躍度提升。此次限購政策調整適逢“五一”假期，從市場反饋來看，五環外多個新房項目售樓處到訪量明顯增多，典型樓盤整體到訪量增加20%左右。

從區域和項目來看，整體分化依然比較明顯，順義、昌平等具備一定客戶支撐度的區域，市場活躍度相對更高，客戶到訪量增加更為明顯。

劃重點

●據中新財經梳理，目前全國仍保留住房限購的省份或城市，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，僅剩海南省、天津市仍處于部分放開限購的狀態。

●諸葛數據研究中心不完全統計，截至5月9日，全國共計50多個城市對限購政策松綁，其中包含成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州、西安等20多個城市全面取消限購。一線城市局部放松限購，如北京放松五環外限購，深圳縮短非戶籍人群的社保繳納年限，廣州放開120㎡以上的限購。

聲音

●中指研究院華東大區常務副總高院生:預計新房限購的全面取消，或進一步加劇市場分化，核心或優質板塊的搖號難度將越來越大。在利好政策的催化下，杭州新房市場會出現緩慢的溫和復蘇態勢，但受限于供應規模和結構，成交規模難以實現大幅回調。

●中指研究院市場研究總監陳文靜:預計核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等政策也具備調整預期。

延伸

深圳、上海全面啟動房產“以舊換新”

近期，多地房地產優化政策頻出，在一城一策的個性上體現了去庫存、提信心的政策共性。

5月3日，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會聯合倡議，在上海全市發起商品住房以舊換新活動，將通過以舊換新模式，方便居民置換住房，更好地支持居民合理的梯度置業需求。

值得一提的是，上海是繼深圳之后，第二個公開加入商品房以舊換新的一線城市。4月23日，深圳市房地產業協會、深圳市房地產中介協會聯合發布關于《開展深圳市商品住房“換馨家”活動》的通知，官宣在全市推行房產以舊換新，活動自5月1日開啟，為期一年。

對于住宅以舊換新，嚴躍進表示，去年以來，二手房掛牌房源難消化的問題受到行業關注。而通過以舊換新，對于此類大城市一、二手房聯動，新房項目積極去庫存，房企和中介公司業務量增加等都有積極作用。

整合:易福紅

采寫:南都灣財社記者 王艷玲 趙唯佳

來源:每日經濟新聞 第一財經 證券時報 紅星新聞 中新網等