在長嶺居東邊，曾經被原蘿崗區政府規劃為“引進外資投資示范區”的永和片區，如今卻被這里的居民自嘲為“被遺忘的角落”，有軌電車1號線到永和片區西部邊界永和大道便戛然而止，有軌電車5號線基本沿長嶺居與永和交界處經過，曾經規劃穿過此地的地鐵23號線也已落空。

遍布廠房的永和街

就連這里的樓盤也似乎都對“永和”這個名字唯恐避之不及，紛紛自稱為長嶺居的樓盤。在這樣一個被遺忘的區域，有一個銷售一直不溫不火的樓盤——珠江嘉園。這個距離體量大盤實地常春藤不到2公里的小區，與熱鬧的“鄰居”形成了鮮明的對比，今天小編就來扒一扒這個樓盤，看看其為何如此“冷清”。

實際上并不在長嶺居規劃范圍內的珠江嘉園

據房天下、鏈家等中介平臺資料顯示，珠江嘉園二手房平均單價約為1.9萬-2.2萬，實地常春藤約為2.4萬-2.8萬，兩個樓盤價格差距明顯。

珠江嘉園2014年開盤時放出80套房源，有200多名置業者前來認籌，可最終僅售出35套。根據房天下珠江嘉園業主論壇爆料，原來是因為當初開發商宣傳這里價格最低為“9字頭”，然而等到購房者們來了之后卻發現，價格最低、朝向不好的房源單價也在1萬元以上，小區平均價格為1.1萬左右，這讓購房者們感覺受到了欺騙，因此大多沒有選擇認購。值得一提的是，小區共2288套房源，花了約6年時間才售完。

開盤售樓處實景圖

珠江嘉園開盤前半年每周銷售走勢（數據來自：網易房產）

從圖中可以看出，珠江嘉園開盤前半年僅售出56套，去化速度實在不盡如人意。有粉絲可能會覺得，永和太偏了，周圍還都是工廠，環境也不好，就算便宜也賣不出去，不是很正常嘛；實則不然，距珠江嘉園直線距離不到2公里的實地常春藤，成功斬獲今年上半年黃埔區銷售亞軍。

2020年目前黃埔區各樓盤銷售成績（數據來源于網易房產）

實地常春藤的賣點大家都知道就是其配備的“名校”——二中開元學校，可見即使在位置相對較偏的郊區，手握“名校牌”，也能讓樓盤取得不錯的銷售成績。

珠江實業集團作為廣州市屬國企，30多年來操盤了許多廣州市地標性建筑，如白天鵝賓館、中國大酒店、好世界廣場、天河體育中心等，其曾與越秀地產并稱為廣州房企“雙子星”，但其如今營收規模僅在30億左右徘徊，尚不及越秀地產的十分之一。

這與珠江實業身陷子公司并購“泥潭”有關，2019年來，其多家子公司名下項目開發失敗導致珠江實業不僅沒有成功完成擴張，反而使公司深陷資金鏈困難的泥潭，嚴重阻礙了公司的發展。

據資料顯示，珠江實業目前遭遇多重問題，包括子公司投資失敗、金融投資虧損、土地儲備不足、項目開發周期長、去化率和銷售壓力大等。導致這家廣州首個上市房企如今實力衰落明顯。

珠江嘉園所在地塊為嘉德豐YH-J1地塊，于2009年以1.89億元被嘉德豐公司拍得，2013年珠江實業以4.21億元的價格購入嘉德豐公司80%的股份，獲得這塊土地的開發權，這也是珠江實業在黃埔區唯一一個地產項目。

珠江嘉園效果圖

1.區位分析

珠江嘉園位于黃埔區永和大道和永順大道交叉口東北側，實地常春藤則位于禾豐路與永和大道交叉口西北側，二者距離不到2公里。

雖然兩個樓盤都宣傳自己位于長嶺居板塊，實際上珠江嘉園已經過了長嶺居的東部邊界永和大道。眾所周知，長嶺居的主要配套都在西邊的長嶺門區域，東邊其實很難享受到配套的紅利，反而還受到永和工業區的不利影響。

兩個小區的具體位置

永和工業區作為曾經的引進外資示范區，經歷20多年的發展，如今入駐的企業已達數百家，主要有汽車、化工、食品飲料等產業。工廠密集，商業、教育、醫療等相關配套不足；且由于區域開發程度較高，商住土地儲備不足，沒有太多空間發展生活配套。

但事情在近年迎來轉機，2019年以來，新莊、永崗、賢江、橫逕四個村社接連啟動舊改，未來永和街面貌將煥然一新。根據規劃，賢江、新莊、永崗舊改項目均計劃在2021年底前完成拆遷任務，橫逕村則是2022年。改造完成后永和片區預計將新增住宅面積500萬㎡，商業辦公面積133萬㎡，教育設施23萬㎡，醫療衛生設施13萬㎡。預計未來永和街常住人口將不止10萬，人口增長了，配套的完善也會隨之跟進。

2.交通

珠江嘉園從宣傳時就主打“地鐵盤的宣傳”，但其宣傳的雙地鐵實際上并不靠譜，小區距離最近的6號線香雪站有近10公里，而當初宣傳時提到的將在小區門口設站的23號線，也未納入《廣州市城市軌道交通第三期建設規劃（2017-2023年）》，這意味著23號線批復也都要到2023年以后了，動工到通車所需等待時間則更久。這種夸大其詞的宣傳也引起了業主們的強烈不滿。

這宣傳，是不是略微超前了點

好在目前有軌電車1號線已開通，其中新豐路站距離小區約800米，可接駁21號線地鐵長平站，能夠一定程度上緩解珠江嘉園交通不便的問題。

公交

附近有來安四街、新安路（搖田河大街口）、甘竹村口等公交站，330、341、365等公交線路經過。

公路

珠江嘉園靠近永和大道和永順大道兩條城市主干道，經永順大道可前往長嶺居，經永和大道可前往區府或知識城。

3.商業

珠江嘉園自帶10萬㎡商業配套，有華潤萬家超市和各類便利店入駐，周邊新莊村“村級商業”也比較便利，各類便利店、肉菜市場、藥店等能基本滿足日常生活需要。不過目前片區以工廠為主，無大型商圈，商業氛圍不足，消費層次也偏低。

目前小區業主依然只能前往10公里外的蘿崗萬達廣場，奧園廣場等商圈，未來距離珠江嘉園約8公里的長嶺居西部，將建設長鄰居鄰里中心，但項目尚未完工，實際使用還需等待較長時間。

長嶺居鄰里中心地塊

4.醫療

珠江嘉園周邊醫療設施

距離珠江嘉園最近的診所是新莊社區衛生服務站，步行約10分鐘，其他的有永和醫院、廣東省水電二局醫院荔湖城門診部（增城區內）等。但這些醫院都比較小型、老舊，而其他周邊醫療設施多為衛生服務站。

寶能國際總醫院效果圖

長嶺居規劃的三甲醫院有寶能國際總醫院、廣醫附屬婦幼醫院等，從珠江嘉園驅車前往這些醫院需15分鐘左右，時長還可接受。但這些項目建成并投入使用還需時日，就目前樓盤周邊的醫療配套只能滿足日常小病的治療，想要去大醫院還是只能選擇區府附近的中山三院嶺南醫院，需要約25分鐘。

5.環境

環境方面，位于珠江嘉園東北部的甘竹山公園空氣質量、植被面積俱佳，是業主休閑踏青的好去處，

甘竹山公園局部圖

但珠江嘉園附近工業區內也不乏如化工、金屬加工、造紙等污染較大的企業，據廣州市河長辦通報，東邊的旺旺食品公司（圖中未出現，距珠江嘉園約2.5公里）還曾于2019年10月因偷排污水導致永和河魚類死亡。

珠江嘉園及周邊工廠位置

6.教育

珠江嘉園項目配套的僅有一所10班制幼兒園?？晒┻x擇的小學要么是村辦的新莊小學，要么是名不見經傳華峰學校，初中則是在華峰學校初中部、開元學校和鐵英中學（暫定名）中隨機電腦派位。但開元學校和鐵英中學都是優先錄取其小學部的學生，實際上珠江嘉園的小孩基本很難搖到學位。總而言之，珠江嘉園的學位依賴公共配套和其他小區配套，但公共配套的學校質量一般，其他小區配套的名校也很難輪得到。

反觀實地常春藤，引進名校——二中開元學校，9年一貫制學位，直擊剛需買家最核心的需求。盡管由于小區規劃住戶多，未來可能面臨學位不足的問題，但這依然無法阻擋家長們選擇此地的熱情。

7.其他因素

車位

據部分業主爆料，珠江嘉園小區在2019年以前是不收取停車費的，2019年開始收費后，物業方也不提供月租服務，要么按小時計費，要么直接購買（價格約為10萬/個）。

珠江嘉園2019年停車費標準

物業

珠江嘉園此前曾曝出物業管理混亂，亂收費的現象，去年年初曾被廣州公共頻道報道，但據業主稱，物業方并無改進措施。但如今物業是否有所改進，我們不得而知。

業主在房天下論壇的點評

1.樓棟價值

二手房參考價：1.9萬-2.2萬

珠江嘉園各樓棟位置示意圖

珠江嘉園占地面積98780.6㎡，建筑面積325130㎡，容積率2.5，綠化率35%，小區平均樓間距約為50米。相對來說，小區外圍南側和西側的樓棟由于靠近城市主干道，易受車輛噪聲影響，位置較差。

2.戶型

珠江嘉園戶型細分的話，種類十分多樣，但其實大多只有細節上的區別，整體的設計基本一致，面面俱到的話篇幅就太長了，這里小編挑選其中82㎡兩房、100㎡三房和130㎡四房，這三種分別面向不同需求群體的戶型作為例子來分析。

82㎡兩房：南向豎廳設計，采光尚可，有明顯的動靜分區。整體戶型方正，空間利用率高，可謂麻雀雖小五臟俱全。

100㎡三房：戶型方正實用，動靜分區，亮點在于入戶為陽臺，雙陽臺的設計，提升了房子的通透性。三口之家住起來會很寬敞，三代同堂也能住得下。

130㎡四房：南向橫廳設計，采光充足，客廳和餐廳也挺寬敞。4個房間既可拿一個做書房，也可以增加一個臥室，使用靈活。缺點是廚房面積較小。

值得一提的是，130㎡四房的戶型被某些業主吐槽難以接受，原因在于書房正對客廳，毫無私密性可言。

如下圖所示，珠江嘉園自2014年6月開售以來，成交量一直不溫不火，直到2016年底6號線二期（長湴站至香雪站）開通后才迎來唯一一個高峰，而其周邊樓盤實地常春藤和萬科里享家則是峰值明顯，幾乎每一期發售都能迅速去化。

珠江嘉園銷售折線圖（數據來源：網易房產）

實地常春藤銷售折線圖（數據來源：網易房產）

萬科里享家銷售折線圖（數據來源：網易房產）

盡管珠江嘉園在“長嶺居”板塊中價格相對較低，但由于自身比較偏僻的位置和不太完善的各類配套，沒有“名校牌”的珠江嘉園，在面對配套名校的實地常春藤和品牌響亮的萬科里享家的競爭時，顯得十分力不從心。其開盤時宣傳的“9字頭”低價被證偽和地鐵23號線規劃的落空，再加上長嶺居一直新盤不斷，購房者貨比三家，地段以及配套略遜一籌的珠江嘉園銷售不佳，其實是意料之中。

總體而言，珠江嘉園確實有許多不盡如人意的地方，但在如今老黃埔坐穩“5字頭”，科學城及區府“坐4奔5”，知識城也“坐2望3”的背景下，珠江嘉園2萬左右的房價就是其最大的優勢所在。如今永和各村社舊改提上日程，未來城市面貌升級也并非沒有可能。要知道，10年前的長嶺居還是個山旮旯，但如今其山水新城、生態宜居示范區的規劃建設也已初見端倪。