無證房屋的征收補償嚴重縮水、打折是征收拆遷中最令被征收人頭疼的現實難題之一，盡管無證形成的原因復雜多樣，但到了征收方眼中卻往往是“一刀切”的壓低補償，老百姓居住多年的房屋轉眼就因“半違半不違”而只能接受極低的補償數額，征收方的補償成本一下子就控制下來了。

日前，北京在明律師事務所的王威律師在廣東省廣州市代理的一起案件中，被征收房屋明明有證卻因征收方無法查詢到而被“按無證認定”，進而得到了一份僅給予60%貨幣補償的征收補償決定，補償利益面臨巨幅縮水。那么，如此補償決定真的合法嗎？

【基本案情：400余平方米房屋只能按未經登記給補償？】

委托人鐘某某在廣東省廣州市xx區某村擁有一處國有土地上房屋。根據其提供的《房地產證》顯示，涉案房屋權屬人為其家人李某某，系國有土地上的私有住宅，建筑面積82.51平方米，于2003年核準登記。

2022年，涉案村被納入xx機場擴建工程項目范圍內，委托人的上述房屋位于征收決定范圍內。此時經征收實施單位鎮政府委托的多家機構現場勘查發現，涉案房屋現狀為5層單家獨棟房屋，建筑面積近500平方米。

然而這時被征收人卻突然遇到了煩：當地區政府并未認可其拿出的《房地產證》，而是以區規劃和自然資源分局未能查詢到涉案房屋的登記信息為由，將涉案房屋認定為“未經產權登記的房屋”。

這一下可不要緊，被征收房屋立馬面臨極其嚴峻的補償形勢：一是補償數額將大幅壓減，二是無法取得產權調換房屋，只能接受貨幣補償！

原來，根據《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第33條的規定，未經產權登記的建筑將面臨如下的補償處理：

未經產權登記的建筑，屬于未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償。

不屬于上述情形的未經產權登記的建筑，存在以下情況的，給予貨幣補償：

（一）1967年1月1日前建設的未經產權登記的建筑，房屋征收部門可按照實際使用性質給予貨幣補償；

（二）1967年1月1日后至2009年12月31日前建設的未經產權登記的建筑，房屋征收部門可按照不超過房屋征收決定公告之日被征收房屋實際使用性質房地產市場評估價的60%給予貨幣補償。

本案中鐘某某的房屋顯然不是臨時建筑，無法按“無證臨時建筑”的規定取得完整的補償。而其建成年代顯然未早于1967年，眼看著只能適用第二項的規定取得市場評估價60%的貨幣補償！

2023年2月，區政府作出《國有土地上住宅房屋征收補償決定書》，按前述法規依據決定給予涉案房屋貨幣補償，“60%”的折扣和僅限貨幣補償的補償方式顯然是委托人完全無法接受的。

【律師解析：60%規定事實上與590號令不符】

北京在明律師事務所的王威律師在全面審視案情后指導委托人向廣州鐵路運輸中級法院提起行政訴訟，請求撤銷涉案房屋征收補償決定書。

王威律師認為，本案的核心爭議在于涉案房屋究竟是否屬于廣州市《辦法》中所稱的“未經產權登記的建筑”。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條規定，市、縣級政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

據此，對被征收房屋是否屬于合法建筑及是否應當給予補償，征收方有義務調查認定清楚，而不能使其處于模糊狀態。

本案中，委托人鐘某某已提供了《房地產證》證明其房屋辦理了確權登記，而征收方卻以其未在區規自分局處查詢到登記信息為由對相關權屬證明不予認可。

而需要指出的是，有無檔案登記信息并不是判定違法建筑的標準。征收方應當承擔相應的舉證責任以證實涉案房屋的合法與否，而不能僅以未查詢到登記信息為由剝奪被征收人取得完整補償利益的權利。

王威律師進一步指出，“590號令”僅規定了“合法建筑，應予補償；違法建筑，不予補償”這兩種情形，并未明確有未經登記建筑即可“打折補償”的選項。

即便涉案房屋確屬未經登記的建筑，征收方也有責任查明涉案未經登記建筑是否屬于違法建筑。如不屬于，則應當按合法建筑給予完整、全面的補償，其通過地方性規定在合法與違法之間開辟“第三種情形”的做法于法無據，60%的補償比例設定及僅支持貨幣補償的補償方式限制更是損害了被征收人的補償權益，其合理性和合法性都大可商榷。

法院經審理部分采納了王威律師的代理意見，認為被告區政府應當對鐘某某提供的權屬證明審慎核查，對涉案房屋的產權登記狀況做進一步調查核實，涉案“打折+貨幣補償”的補償決定認定事實不清，證據不足，依法應予撤銷。

2024年4月3日，廣州鐵路運輸中級法院作出（2023）粵71行初645號《行政判決書》，一審判決撤銷被告xx區政府于2023年2月作出的涉案《國有土地上住宅房屋征收補償決定書》，委托人的合法權益得到了初步維護。

在明律師通過本案要提示大家的是，無證房屋“打折補償”絕非現行法律法規的明文規定，而是地方政府在實際工作中創設出來的“習慣性操作”，無疑將對咱被征收人的補償權益產生重大的影響。

被征收人一定要為自己的無證、擴建房屋據理力爭，盡可能的收集有利于我們的證據和權屬憑證，同時盡早委托專業律師介入在征收調查登記、入戶實地查勘等環節中提出異議，針對補償決定訴訟提早準備，從而有效捍衛自己的補償權益，讓征收方的“打折”企圖無法輕易得逞。（王小明/文）