前一陣子，大家都在對重慶某高檔小區物管經理毆打業主的事口誅筆伐。巧的是，筆者幾年前在重慶工作時租住的就是這個小區，印象里小區物管的服務還是很細致用心的，沒想到短短幾年已經物是人非。

不過中國物管最多也就是和業主鬧點糾紛，為了多收點物管費不擇手段，這與美國的物管公司完全不在一個層面，美國物管的霸道絕對讓業主不寒而栗。

一個在中國某房地產公司上班的朋友告訴我，他們公司正在和美國的一家物管公司打官司。

原來，這家房地產公司多年前曾在美國開發了一個公寓項目，總共也就六百多套，對這家當時年銷售額超千億的房企來說，這項目也就是個小盤，當年只是為了所謂進軍全球市場做的試水。

不曾想，這個項目自打啟動就風波不斷，這和開發商不熟悉美國地方法律法規，不熟悉消費市場，更沒有國內的上下游供應鏈支持有關。房子建好多年，只賣掉了六分之一。

按照當地的法律法規，不管房子有沒有賣出去，都要給物管公司繳物管費，當然，沒賣出去的房子物業費由開發商繳。

從去年開始，朋友供職的房產公司遇到嚴重的現金流問題，開始頻繁進行內部調整，降低運營成本，那些海外公司和項目也就開始頻繁更換管理部門與領導，直接造成的結果就是很多項目沒有具體負責人，那個美國項目也就成了被遺忘的項目之一。

就在幾個月前，房產公司收到了美國來的律師函，要求支付拖欠的物管費。老實說這點兒欠款在動輒幾億、幾十億的海外到期債比起來，根本就不叫事，自然也沒人搭理。

于是兩個月前，房產公司收到地方政府的信函，告知他們因為長期拖欠物管費用，已經有多套房產被物管公司拍賣，用以沖抵欠款。

房產公司高層這才意識到問題的嚴重性，連忙安排人去美國調查和協商。去了方知，市價近百萬的房子，拍賣價格還不到十萬，以至去的人都懷疑，這些房子是不是全讓物業公司內部的人買走了。

對這個情況，一個美國的房產經紀告訴我，美中物業管理公司的主要差別就在于獨立性上，中國很多物管公司屬于開發企業投資設立，甚至本身就是開發商的職能部門，這種從屬關系在美國是不可想象的。

美國的物管公司與開發商完全分開，甚至大部分州都禁止開發商涉足物業管理行業，而二者的管理機構、協會組織也完全不同，這使得物業公司與開發企業有著天然的制約關系。

但如果認為物業公司完全站在業主一邊，那也是大錯特錯。如果房主不繳納物業管理費用，其后果極其嚴重，物業公司是有權收回房屋所有權的。換言之，物業公司把開發商的房子進行拍賣，沖抵拖欠的物業管理費用在美國是完全合法的。

為什么零八年美國次貸危機，很多白領失去房子變成流浪漢？還不起銀行貸款，房子被銀行收回的不少，還有很多是因為拖欠物管費用，房子最后被物管公司處置的。

另外，美國的物管公司還有很多特殊的權利，比如可以決定小區內房屋出租的比例，甚至裁決業主的房屋是否可以外租。同樣，業主在自家房頂架個衛星天線，也要物管公司同意；砍自家院子里的樹，不修剪草坪都可能被物管公司罰款等等。

在這一點上，美國的物管公司更像是社區警察，業主哪敢惹？中國的物管公司沒法比。