智通財經APP獲悉，中國銀河證券發布研究報告稱，由于地產行業結算收入由前3-4年銷售收入所貢獻，即2022年的低銷售額、低銷售面積將體現在3-4年后業績上。2023年以來，房價逐漸回暖，3-4年后地產企業利潤率才產生正向影響。從土地儲備、資金成本、發展戰略等視角，建議關注頭部國有地產企業，保利發展(600048.SH)、華潤置地(01109)、招商蛇口(001979.SZ)、中國金茂(00817)等頭部央國企具有競爭優勢。

▍中國銀河證券主要觀點如下：

房地產需求側變化：

(1)從剛需、條件改善需求和城市更新改造需求等測算中長期地產銷售中樞，房地產需求逐年下行，尾部較平，大致呈“L型”回落趨勢。2023-2025年房地產銷售中樞為每年13.58億平方米，2026-2030年銷售中樞為10.96億平方米，2031-2035年，銷售中樞為9.18億平方米。

(2)一二線核心城市銷售占比顯著提升。2023年以來，一線城市隨主力置業人口年齡中樞上移，需求條件改善驅動，成交面積和價格均上行，二線城市因次地級城市人口流入拉動，銷售逐步提升，成交面積占比最大，月度波動也最大。三四線城市人口凈流出較多，需求呈現下降趨勢，成交面積和占比明顯下行。

房地產供給側變動：

(1)房地產市場庫存。地產去化周期處歷史高位，本輪房地產下行周期中，2022年4-5月去庫存，存銷比逐步回落，截至2023年3月，十大城市商品房存銷比回落至13.93。

(2)地產供給收縮幅度下降。2022年我國購置土地面積與土地成交價款未出現明顯拐點。2023年以來，土地市場多項數據已有所改善，2月溢價率約4%,3月溢價率為5.53%，雖仍處于較低位，但已現明顯改善趨勢。從成交土地面積看，一線城市基數與波動均較小，二線城市成交面積波動相對平緩，成交土地總價多數高于三線城市，三線城市土地價格一定程度貶值。地產供給收縮趨勢仍在，出現明顯區域分化特點。

房地產周期論：

(1)從庫茲尼茨長周期分析，房地產市場仍處下行趨緩態勢。

(2)“銷售-投資-開發”傳導路徑分析。2023年房地產銷售額、投資額、開發資金均明顯回暖。從增速看，新開工面積周期與銷售面積周期基本同步，2020年以來短周期已持續3年，當前房屋銷售增速仍在底部徘徊。2023年1-3月，房屋新開工面積累計同比降19.2%，降幅較上年末收窄20.2%，但受長預期影響，當前開工意愿不強。

(3)高杠桿民營地產企業流動性周轉模式難以為繼。同時，受融資收緊影響，高財務杠桿率有待改善。

房地產企業利潤率：

(1)由于地產行業結算收入由前3-4年銷售收入所貢獻，即2022年的低銷售額、低銷售面積將體現在3-4年后業績上。2023年以來，房價逐漸回暖，3-4年后地產企業利潤率才產生正向影響。

(2)從土地儲備、資金成本、發展戰略等視角，建議關注頭部國有地產企業。

房地產市場競爭格局變化：

(1) 央企拿地金額最高，其次是地方國有企業，民企拿地相對較少。2023年1-3月，拿地價值最高的10家房企中，6家為央國企，一季度拿地價值最高的20家房企中，14家是國企、央企。

(2)市場優質土儲資源更加高度向頭部房企集中。2023年投資壓力依然較大，央國企是整個土地市場的主力。2023年一季度，受房地產弱勢復蘇的催化，拿地毛利率有少許提升。

風險提示

地產政策調整不及預期風險，地產投資增速不及預期風險，地產銷售增速不及預期風險。