作者：子非魚

01

真金白銀鼓勵購房

“以前叫人家小甜甜，現在叫人家牛夫人”，大話西游中的這句話，可以作為當下樓市現狀的注腳。

而將這句話詮釋的最徹底的城市，當屬最新發布救市大招的淮北市。

淮北市是安徽省下轄的地級市，GDP僅1200多億，常住人口不到200萬。

面對失落的樓市，面對成交量的下滑，面對不斷流失的人口，面對商品房超長的去化周期，面對眾人對樓市不再青睞有加，淮北市政府作出決定，花錢請人來買房。

根據財聯社報道，安徽省淮北最新公布樓市政策：

今年4月30日-5月4日春季房展會期間，個人或家庭購買首套新建商品房可獲最高不超過6萬元獎勵，非首套可獲不超過4萬元獎勵；購買新建非住宅商品房，也可獲最高不超過3萬元獎勵。此外，本地、外地居民或企業在房展會期間購房，還可享受財政獎勵、金融機構信貸支持和開發企業補貼。

盡管淮北市政府強調，該政策僅在房展會期間有效，但花錢鼓勵大家購房的舉動，還是揭開了淮北乃至大多數三四線城市樓市的遮羞布。

尤其是政策規定，無論本地人還是外地人，無論購買首套房還是二套房，無論住宅還是非住宅商品房，都會給予鼓勵。

如此難看的吃相背后，是淮北這座城市資源枯竭、人口流失、房產過剩的。

02

資源枯竭城市的樓市之痛

如今的淮北樓市是個什么現狀？

據星空地產研究院的數據顯示：

截止到3月31日，2022年1-3月，淮北市住宅累計成交4063套，同比減少937套，同比下跌18.74%；成交面積累計47.28萬㎡，減少11.28萬㎡，同比下跌19.27%；成交總金額33.67億元，同比去年減少11.67億元，下跌25.76%；成交均價7122.52元/㎡，減少623.15元/㎡，同比下跌8.05%。

另外，據淮北市官方房地產披露的2021年年末數據顯示：

1、2021年年末，淮北房價為7192元/平方米，同比增長了8.05%。

2、2021全年，淮北新房銷售累計303.89萬平方米，同比增加了13.38%。

表面上看，淮北市去年全年銷售情況還不錯，但，和大多數城市一樣，全年銷量拉升主要是上半年快速增長的結果，下半年持續下滑，行情冷卻一直到如今。

更為關鍵的是，即便2021年淮北市商品房銷量有所增加，依舊沒有改變這座城市房產嚴重過剩的局面。

淮北市住建局數據顯示，2021年年末，淮北市新建商品房庫存427.79萬平方米，去化周期23.5個月。其中新建商品住宅庫存382.21萬平方米，去化周期23個月。

非住宅商品房庫存45.58萬平方米，去化周期28.5個月。

換句話說，淮北市的住房與非住房，即便不再增加供應，按照現在的銷售速度，需要賣上兩三年，才能消化掉。

可嘆的是，淮北市人口持續流失，這么多房子，很難賣出去，也不知道賣給誰。

人口不斷減少，是淮北樓市嚴重過剩的根本原因。

去年公布的第七次人口普查數據顯示，淮北市過去十年（2010至2020年）常住人口減少了14.4萬人，是安徽省十個人口減少的城市之一。

制圖：城市財經；數據：安徽省第七次人口普查公報

另外，根據淮北市統計局最新公布的2021年統計公報顯示，2021年年末，淮北市常住人口規模為197.4萬人，戶籍人口218.5萬人。這意味著，至少有21.1萬淮北當地人背井離鄉，到他鄉去尋找生活。

人口為何流失？當然是經濟不行，要是在家鄉能賺到錢，誰愿意離開故鄉。

淮北和安徽另一座城市淮南很像，都是資源型城市。兩座城市都因煤炭而興盛，也因煤炭而衰敗。

衰弱的原因也大體一致。

淮南并非因為資源枯竭而衰敗，事實上，根據《淮南市礦產資源總體規劃（2016—2020年）》，淮南累計查明煤資源儲量138億噸，按照目前的年產量計算，淮南的煤炭還能再挖240年。

淮南人口流失、經濟衰弱的主要原因，是煤炭產能控制，煤炭產能控制之下，淮南不少煤炭企業關門撤退。整個煤炭產業遭遇重創，而前期由于資源型城市的通病，過度依賴煤炭以及煤炭衍生出來的電力產業，沒能好好備份其他產業，導致在緊急關頭無以支撐，才有了2014年淮南GDP的負增長（-0.4%）。

而淮北市，也因為煤炭產能調整以及此后不斷對環境加大投入治理資金而衰敗。

公開資料顯示，建市60多年來，淮北市累計生產原煤11億噸。此外，根據淮北市政府官網披露的數據顯示，截至2019年年底，全市探明煤炭礦產地52處，煤炭資源保有儲量48.80億噸。

相比于淮南，淮北市的存量小得多，但還算可觀。不過，淮北市在2009年已經被國家評定為第二批資源枯竭型城市之一。

根據南方都市報披露，淮北煤炭鼎盛時期，煤炭工業對其經濟的貢獻度高達80%。后來，煤炭資源枯竭、產量下降、產業結構單一等因素疊加下，淮北經濟日漸衰退。

如今的淮北，已經淪為需要幫扶的對象。在去年國家發改委發布的《滬蘇浙城市結對合作幫扶皖北城市實施方案》，安徽省淮南市、淮北市、亳州市、六安市、阜陽市、宿州市、蚌埠市被欽定為被幫扶對象，它們與幫扶城市的對應關系是：

上海市閔行區幫扶安徽省淮南市；

上海市松江區幫扶安徽省六安市；

上海市奉賢區幫扶安徽省亳州市；

江蘇省南京市幫扶安徽省滁州市；

江蘇省蘇州市幫扶安徽省阜陽市；

江蘇省徐州市幫扶安徽省淮北市；

浙江省杭州市幫扶安徽省宿州市；

浙江省寧波市幫扶安徽省蚌埠市。

更為重要的是，因為不斷挖煤產煤帶來的環境破壞，以及之后對環境的治理，耗費了淮北市大量資金。

數據顯示，淮北市因采煤沉陷的土地多大41.6萬畝。

多年來，淮北市累計綜合治理沉陷地20.6萬畝，治理率為50%，投入治理資金150多億元，累計搬遷村莊498個。

煤炭主業衰弱，同時又沒有像樣的備份產業，雙重因素疊加下，淮北人口大量外流。于是就有了我們看到的景象，過去十年常住人口減少14.4萬人，才有了房子過剩，賣不出去的后果。

03

三四線城市的遮羞布被拉下

淮北面對的人口流失、房產過剩問題，其實是當下大多數三四線城市共同的難題。

人口方面，我曾梳理過所有城市第七次人口普查數據，結果發現，全國有149個城市（自治州、盟）常住人口減少。

這149個人口減少的城市，主要集中在東北、中部和西部地區。其中東北地區占了33個，中部地區占了47個，西部地區占了55個。東部地區只有14個。

其中絕大多數都是三四線及以下城市。

房產過剩方面，根據克而瑞披露的2月末數據顯示，三四線庫存壓力穩步增長，同比上漲12%，在不同能級城市中居首，且漲幅有不斷擴大的趨勢。

與此同時，三四線城市的商品房去化周期也在不斷被拉長。目前三四線城市的整體去化周期高達23.25個月，遠超住建部劃定的12個月安全。

在大多數三四線城市人口流失，房產過剩的背景下，大多數三四線城市的房子，已經逐漸失去金融屬性。

這種背景下，包括淮北在內的大多數三四線城市的房子，除了真正的剛需還可以買，投資根本無需考慮。