北京第三批集中供地已經拉開大幕，即將進入現場實戰階段。縱觀掛上貨架的18宗地塊，僅有3宗地塊位于三四環之間，位置非常稀缺，其中兩宗地塊來自南中軸線上的大紅門板塊，備受市場關注。

據北京市規劃和自然資源委員會（簡稱“北京規自委”）官網顯示，豐臺區大紅門0008地塊已經獲得第一次網上報價，是第三批集中供地中首個獲得報價的地塊。

城區的地段優勢疊加南中軸地區規劃利好，讓大紅門地塊一出爐就成為市場焦點。不過，現階段周邊老舊的居住環境、大型生活配套的不完善、二手房價格洼地等都是現狀。

9月下旬，北京第三批集中供地將集中成交，大紅門地塊熱度將會如何？是否會引發房企爭搶？未來在產品、價格定位上又將如何應對市場挑戰？

大紅門地塊附近的地鐵8號線大紅門南站。

占據三四環之間，大紅門地塊稀缺

從地鐵8號線大紅門南站A口出來后，新京報記者南向望去即可見南四環路入口，右轉進入大紅門西路，步行400米左右就到了大紅門一期A區棚戶區改造項目地塊。大紅門西路的南側，一大片雜草叢生的荒地被藍色圍擋圍著，正等待被開發。

據了解，大紅門一期A區棚戶區改造項目0004、0008、0009等地塊為R2二類居住用地、基礎教育用地，總用地面積約為8.954萬平方米。

在北京第三批集中供地中，0004地塊、0008地塊率先亮相。

據北京規自委官網顯示，大紅門0004地塊建筑控制規模約為9.46萬平方米，容積率2.4，起始價48億元，上限價為55.2億元；0008地塊建筑控制規模約為6.8萬平方米，容積率2.6，起始價36.6億元，上限價為42.09億元。

兩宗地塊的競拍規則均為在達到總價上限后，轉為競報“現房銷售”面積程序，達到上限后，再轉入“現場搖號”以確定競得人。其中，0004地塊的現房面積上限為2.7萬平方米，0008地塊的現房面積上限為2.1萬平方米。

整體來看，這兩宗地塊位于南三環、四環之間，處于南中軸線上，享受大紅門地區規劃利好，這些關鍵詞令其備受關注。

大紅門一期A區棚戶區改造項目地塊，雜草叢生。

區域規劃利好，周邊配套有待提升

大紅門地區曾是北京著名的服裝集散中心，但也是環境臟亂差的代名詞。全面疏解后，大紅門迎來重大的規劃利好。

2020年末，《大紅門地區FT00-0504、0505、0513～0516街區控制性詳細規劃（2020年-2035年）（草案）》公示，編制了大紅門地區街區控制性詳細規劃，圍繞“首都商務新區”的戰略定位，著力建設有國際吸引力的首都商務新高地和有世界影響力的文化藝術新中心，完善和優化首都發展布局，打造撬動南部地區發展的核心引擎。

在城市風貌規劃方面，分為新中式建筑風貌區、本土現代建筑風貌區、國際商務風貌區、建筑風貌協調區。上述兩宗地塊位于國際商務風貌區內。

在規劃利好下，大紅門地區不斷有項目落地或是改造完成。比如，欣雅匯國際服裝市場變身體驗式綜合購物中心合生廣場，福成商貿市場轉型為豐臺區政務服務中心及區級圖書館，大紅門服裝商貿城轉型為南中軸國際文化科技園，預計今年9月開園等。

與大紅門0004地塊北側一路之隔的是建新苑四里南區、建新苑三里，均為2000年左右建成的房子。

但是，從大紅門一期A區棚戶區周邊來看，仍處于老舊的居住環境內。

與0004地塊北側一路之隔的是建新苑四里南區、建新苑三里，均為2000年左右建成的房子。該地塊南側則有大紅門環衛所、出租車公司等，周圍環境稍顯亂、差。在配套上，該地塊旁邊沒有大型商業、醫院，需要依靠馬家堡東路的銀泰百貨、永輝超市、物美等，距離該地塊1.1公里到1.5公里之間；此外，目前區域教育資源一般。

兩宗地塊的銷售指導價均為9.5萬元/平方米，勢必要打造成高端住宅區，除了地段、交通優勢和規劃利好外，目前的周邊居住環境與配套，似乎并不匹配。

中指研究院土地事業部負責人張凱表示，大紅門兩宗地塊位于南城四環內，四環以里的地塊相對稀缺，所以地塊具有一定的價值優勢。但是，大紅門地塊周邊配套建設起步較晚，周邊多為一些老舊小區，產業和商業配套還在規劃建設階段。目前地塊的優勢是靠近大紅門南地鐵站，并且地塊位于北京中軸線上，未來提升空間較大。

大紅門地塊的市場待遇將會如何？資深土地分析師澤龍表示：“這兩宗地塊不會太熱，北京第三批地塊的熱點在海淀永豐和昌平。”

售價猜想與產品定位

值得關注的是，今年北京房地產市場新盤齊齊亮相，高端住宅市場更是競爭激烈，大紅門項目如何能夠脫穎而出？

在規劃上，0004地塊控制高度45米，0008地塊控制高度45米，局部60米，兩宗地塊銷售指導價均為9.5萬元/平方米。在部分業內人士看來，對比周邊的二手房房價，這個價格稍微高了點。

根據貝殼找房的數據顯示，大紅門板塊的二手房掛牌價格在6.2萬元/平方米左右，其中建新苑小區二手房掛牌價格在5.3萬元-5.7萬元/平方米；遠洋自然二手房掛牌價格在6.9萬元/平方米左右；建成于2014年-2019年的金勝嘉誼家園二手房掛牌價格在7萬元/平方米左右；建成于2010年左右的上海建筑二手房掛牌價格較高，為7.2萬元/平方米。

張凱表示，0004地塊和0008地塊的銷售指導價均為9.5萬元/平方米，相比周邊的二手房價明顯高了一些，但兩宗地塊的樓面價達到5萬元/平方米以上，設置一個有提升空間的指導價也可以提高企業的拿地信心。

“9.5萬元/平方米的指導價基本上定位在高端客群，但周邊的配套和老舊小區又會影響這些客群在該區域的置業意愿，如何定位比較考驗操盤房企的能力。目前，這個價格在豐臺有很多項目可供選擇，所以指導價格優勢并不明顯，預計按照這個銷售指導價銷售，流速將得不到保障。”張凱如是說。

合碩機構首席分析師郭毅表示，房地價差大，也給了開發商更多、更從容的調整空間，在價格上適度下調，或者是在精裝上做一些升級和優化，做出品質感，做出高端范兒。“事實上，指導價定得高，是政府對于區域未來價值的判斷，規劃的紅利，諸如片區的基建投入，這些都會加入到指導價的定價中去。總之，這個指導價整體上還是能夠對應區域的一個未來價值空間的。”

對于未來的產品類型，郭毅認為，豐臺的整體產品，最好賣的是140平方米、160平方米、180平方米的產品，大紅門地塊的產品，應該不會離開這類型的面積段。

新京報記者 段文平 攝影 段文平

編輯 武新 校對 趙琳