自從2016年留學生江歌在日本遭遇不幸以來，這件事情的是是非非，在互聯網上已經發酵很多年了，期間經歷多次反轉，一直是公眾們關注的焦點。

2022年12月30日，青島中級人民法院做出終審判決，駁回上訴，判處被告劉鑫（劉暖曦）賠償原告江秋蓮（江歌媽媽）各項經濟損失49.6萬元及精神損害撫慰金20萬元，并承擔全部案件受理費。

事情一出，瞬間引爆網民熱議，劉鑫能否履約這70萬+的賠償，成為眾人關注的焦點。這時候就有人說了：吶，你看看，劉鑫家住在青島城陽某某小區，單價接近3萬每平米，她怎么可能賠不起這個錢？

但是，這個說法，瞬間又讓不少青島本地網友破防了：什么？城陽那里不是青島的遠郊區嗎？那兒不是除了各種大大小小的棒子，就是連兔子都不拉屎的荒郊野嶺嗎？

然而就是這樣的荒郊野嶺，現在房子居然賣——

接!——近!——三!——萬！

在很多根正苗紅的老青島人的記憶當中，城陽這地方似乎跟他們的生活圈子沒有什么關系，好像除了坐飛機，好幾年都不會去一趟……更別說考慮在這種地方買房了。

可現在就連城陽的房子也賣到將近3萬每平米了？四方、李滄的小區才能賣多少錢？也就是2萬出頭吧。你一定是在騙我……

作為青島的樓市自媒體人，我們沒有必要，也不應該去評價江歌和劉鑫之間的事情的是是非非，但是關于城陽部分樓盤價格超過2萬，乃至個別樓盤逼近3萬大關這件事，我可以很負責任地告訴大家：

這事是真的。

也就是說，在很多人的不知不覺當中，他們認為“不是青島”的城陽區——當然是城陽比較核心的位置，不是整個城陽——有不少定位較高的樓盤，單價已經悄無聲息地突破2萬，開始向3萬單價的“大關”大踏步邁進。而且這一切還是在疫情反復靜默、封控，樓市進入“跌跌不休”的下行周期的這幾年里，逆市出現的。

作為老青島人，城陽的房子能賣得比李滄、四方，乃至市北的一些區域都貴，實在是難以理喻。但是分析青島的各項大數據，一切卻又顯得那么的合情合理。

房地產嘛，近期看供求，中期看配套，長期看人口。

對于城陽而言，短期供求一直比較穩定，去化周期始終在低位運行，甚至低于嶗山、李滄。中期配套，靖城路/正陽路交界的萬象匯、青特萬達，都是近幾年才開始營業的，白云山的商場、三甲醫院，地鐵9號線、15號線正在建設當中，而青島15中、39中等知名高中也都已經搬遷到城陽謀下一步的繼續發展。

而城陽最關鍵的利好，就是長期的人口增量。

根據全國人口普查數據，青島城陽區2020年底常住人口為110.96萬人,與2010年的73.72萬人相比,增加37.24萬人，排名全市第二，僅次于西海岸新區的60萬人；而增幅卻高達50.51 %，相當于十年多了1/3的人口。這個數據不僅在青島是絕對的第一名，放到整個山東，都是遙遙領先的存在。

而且，2021、2022年，城陽每年的人口增量，依然高達3萬上下。絲毫沒有放緩的勁頭。

如此多的人拖家帶口到一個地方工作、生活，那這里肯定是充滿了朝氣。你沒有猜錯，走在城陽的街頭上，你可以充分地感覺到它的年輕、有活力，絕大部分人都是90后，甚至還有不少95后、00后。

這與隔壁相比暮氣沉沉的青島市南、市北老城區，形成了鮮明的對比。高達50.51%的人口增量，將近40萬人口的涌入，才是城陽這幾年房價“水漲船高”的關鍵。

還是那段話：一座城市的魅力如何，不是由這座城市的土著居民“自說自話”就能決定的。衡量一座城市，有一個關鍵的指標是看這幾十年中，它能吸引到多少人前來工作、生活、定居。而這座城市的樓市格局，是在近幾十年來城市化加速進行，城市擴張的格局下，由近幾年來這座城市工作、生活、學習的外地高校畢業生、外地打工人的眼光和視野所決定的。

所以，青島哪里好，不能聽所謂根正苗紅的“老青島人”自己人怎么說，而要看來青島工作、生活的年輕人、外地人。他們中的大多數都去了哪里，哪里才是青島最值得去的地方。

而城陽區如此亮眼的人口數據，正說明它是青島最有發展前途的板塊之一，也是青島最值得購房置業的區域之一。

說到這里，很多人心里就會有疑問了。

第一、城陽區為什么能吸引這么多年輕人？為什么城陽的發展完全不是像某些老青島人一慣的思維角度——認為年輕人到城陽定居，單純是因為他們買不起市南、市北的高價新房，不得不到城陽區“茍且”，這些人即使有機會，也完全不考慮來到市南和嶗山追求“詩和遠方”的原因又是為何呢？

第二、年輕人如何選擇西海岸和城陽？為什么你們滴針哥在之前兩篇文章，在寫《》 和《 》兩篇文章時候，兩次提及，如果在青島傳統市區工作，而購房預算較低（總預算低于200萬）的情況下，盡量選擇在城陽買房，不要選擇西海岸新區呢？

而這兩個問題的答案，正是決定各位購房者，以及初來青島的新人，是否要在青島北岸城區置業、以及如何在青島北岸城區置業的關鍵。

為什么青島必須發展城陽？像很多老青島人所想，專注市內四區可以嗎？答案是絕對不行。理由也很簡單，地方不夠，裝不了那么多人。

從地圖上我們可以看到，青島市區是一個相對封閉的地理結構，向南是黃海，向西有膠州灣，向東是著名的嶗山景區。

也就是說，其它的城市擴張，可以在平地上攤大餅，三環不夠有四環，四環不夠再修個五環、六環。唯獨青島的城市擴張，“東部大開發”到了一定程度，抵達嶗山松嶺路-濱海大道沿線以后，會處處受限，多面掣肘。

關鍵是，這還不是人力所能解決的。你總不能把膠州灣填了，把嶗山炸平吧。

那么，青島傳統“市內四區”能利用的土地是否夠用呢？答案更否定的。

從數據來看，青島市南、市北、嶗山、李滄四區的建成區面積之和，只有200平方公里多一點，不到濟南的1/3，也就是煙臺、徐州等規模遠小于青島的城市的40-50%上下。如此小的面積，是肯定不能支撐一個千萬人口的新一線城市發展壯大的。

所以，青島在“東部大開發”遇到嶗山山麓的時候，就必須轉變城市發展思路，建設嶗山以外的其它區域。

考慮港口的條件，青島要跨過膠州灣建設西海岸新區當然是必由之路之一，但另一個更現實的選擇就是——雖然青島老城區的西邊、南邊、東邊都被地理地形限制住了，但至少還是有向北發展的這一條路啊。

而且青島向北擴張，過了滄口的樓山、十梅庵以后，可謂是一馬平川，無遮無攔，大好疆域，任我建設。

說到這里，有一個問題不能不說：城陽的土地一馬平川，上限很高，為什么上世紀90年代的青島會選擇明顯很容易遇到瓶頸的“東部大開發”，而不是一開始就建設城陽呢？

道理也很簡單：一方面，市南東部五四廣場一帶、嶗山金家嶺距離傳統市區核心更近，起始建設的成本要低，而且嶗山靠海，建設高樓大廈更有“面子”。另一方面，當時的流亭機場橫亙在青島李滄和城陽之間，機場運行帶來的噪音、限高等諸多不利因素，不適合當時的青島向城陽進行擴張、建設。

所以，在21世紀的第二個十年，當“東部大開發”來到了嶗山山腳之下，已經無法向東索要更多土地的時候，為了不再讓青島的城市發展擴張“卡脖子”，流亭機場被大手筆搬遷至膠東繼續運營。

機場的搬離，不是為了發展膠州，而是為城陽騰出了36平方公里的土地，更重要的是，李滄和城陽之間被機場造成的人為壁壘，之前“各自為戰”的發展模式，算是告一段落。

機場搬遷，城陽隨即劃為青島主城區，原因和道理，就在于此。

買房子你看什么最重要？當然是預算。預算不夠，其它的一切都是耍流氓。

說到這里有人會追問：預算之外，買房什么最重要，是不是李嘉誠說的，買房要看地段、地段，還是地段？

但是這句話很虛：到底什么樣的地段才能算是好地段？尤其是對于青島主流購房者而言，哪里才是青島購房置業最好的地段？

答案很明顯不是五四廣場周邊，畢竟金都花園這種上了年紀的房子，就是可以俯瞰五四廣場，單價也只有一萬多。五四廣場周邊的其它小區，明顯不是嶗山麥島、山東頭、石老人一帶的對手。張村河很多開發商吹噓自己的房價“超四破五”，雖然還是一貫地賣不出去，但是這個價格，也足以讓五四廣場汗顏。

對于大部分人而言，青島好的購房位置也不是那些重點學校、重點醫院周邊。一句話：山東的教育資源既少且貴，高考壓力很大。單純為了孩子上學，那年輕人在選擇城市的時候，青島就直接不在他們的選擇范疇之內了。

當然，年輕人選擇青島安家置業的理由，更不是所謂有“青島味道”的老市區。

雖然很多本地中老年群體經常在網絡上長吁短嘆：青島只有住在老城區才有味道，其它地方的高樓大廈，跟別的城市有什么區別……但這個說法更是說不過去。如果年輕人來青島是奔著“紅瓦綠樹、碧海藍天”而來到青島工作、生活的話，那他們為什么不去張家界、九寨溝、大理、麗江、三亞……這些地方買房定居呢？

實際上，正確的答案是：年輕人在選擇城市的時候，優先考慮的是這座城市能提供的發展機遇、上升空間和薪資待遇。主流剛需、首改類購房者，他們的購房理念是在滿足預算和工作收入的前提之下，再去考慮教育、醫療、交通、商業這些東西的最優解。

所以前面的問題就很好解釋了：你之所以呆在青島而沒有去張家界、九寨溝生活，是因為青島有海爾、海信這樣的世界500強企業，以及青島港繁忙的進出口業務養活了周邊大量的配套企業。相反在張家界或者九寨溝，你找不到這樣的機會。

選擇城市是如此，對于一個城市的諸多板塊，購房者進行選擇、衡量的首要標準也是這樣。買房之后你的幸福指數，是跟居所周邊學校和商圈配套的豐富程度成正比的。但更重要的是，這個幸福指數，還跟你上班通勤時長的平方成反比的。

根據大數據來看，城陽十年增加50%的人口的奧秘也就呼之欲出了：隨著青島城市擴張帶來的實體產業轉移、外遷，為城陽創造了大批的就業機會。正是這些就業機會的存在，才能讓城陽在十年之內吸引將近40萬人前來投奔。

城陽的產業有多強呢？

截止2022年底，青島共有64家上市公司，其中上市公司總部位于城陽區的有14家，超過嶗山區的13家和黃島區的11家，位列青島各區市的第一名。

青島的“小巨人企業”，截止2022年底，全市共有148家，其中位于城陽區的有28家。一個數字的差距，屈居第二名。

此外，2022年底，青島486家參與評選的“雛鷹”中小企業，位于城陽區的高達152家，這個數據遙遙領先于嶗山區的86家和西海岸的65家。再看看被很多老青島人視為情懷之地的市南+市北+李滄，三地之和只有38家。

此外，像青島的獨角獸企業、專精特新中小企業、瞪羚企業、先進制造業產業鏈主企業……無論怎么評比，都是嶗山、黃島、城陽三家唱“三人傳”。限于篇幅，數據不再堆砌。好事的朋友們，可以自行尋找數據進行分析。

所以在青島，關注早晚高峰通勤，你會發現一個很有意思的現象：

青銀高速在早高峰期間，主流的通勤方向是北向南，也就是說，很多李滄、城陽居住的人，他們工作、通勤的目的地在嶗山。

但是環灣大道在早高峰期間，主流的通勤方向是南向北，也就是說，很多市南、市北居住的人，他們工作、通勤的目的地在城陽。

相比嶗山諸多的“億元樓”，城陽的工作機遇多以產業園區為主。企業規模相對較小而分散，遍布各個區域，限于篇幅，這里就不多分析了。

這里只告訴大家一句話：別覺得青島是嶗山才有錢，別覺得嶗山的企業薪資待遇高。其實你看到的嶗山有錢人，更可能是資產積累、財富轉移的結果或者當年的外貿紅利而已。單純就打工而言，城陽、黃島（不計膠南）的人均可支配收入數據，都比嶗山要高。不信，歡迎去查。

所以，為什么每年有數萬年輕人愿意到城陽工作生活、安家置業，而不是選擇看起來“更像青島”的市南、市北，而且他們在功成名就以后繼續改善購房，把城陽不少位置的大戶型房子頂破2萬大關，甚至逼近3萬，而不是選擇向市南、市北、嶗山“遷移”，答案也就明晰了 ：

因為他們的工作地點，就在城陽。

用如此長的篇幅，分析了那么多產業，其實就是為了闡明在青島北岸城區買房的意義何在。但是購房者在具體應該怎么在城陽買房，我們還應該來做一些分析。

青島北岸城區眾多，關系到具體樓盤怎么選，為了避免有給開發商做廣告的嫌疑，也是為了壓縮文章篇幅，請大家點贊、關注之后，在私信里向我咨詢。

眾所周知，城陽有八個街道，其中位于東邊的城陽、夏莊、流亭、惜福鎮被稱為“東四社”，而西邊的紅島、上馬、河套、棘洪灘被稱為“西四社”。

這八個街道之間的關系，有人做了一張很形象的圖：

為什么這么形容呢？那就是城陽區的核心資源，大部分在“東四社”的城陽，小部分在流亭，所以當然享受“嫡長子”和“親兒子”的待遇。而城陽街道，又把大部分資金投入了白云山板塊的建設，所以這個“親長孫”的形容，你懂的。

反觀夏莊、惜福鎮在大多數人眼里，只是依托華樓山的山脈，供一些青島市區居民有了閑錢買房休閑度假之用，當不了頂梁柱，但還得寵著慣著，早晚住得都是外人，那用“姑娘”形容再恰當不過。

而說到西四社，繞不開的是高新區，在很多人眼里，高新區雖然位于城陽，但幾乎是一個獨立的個體，很多統計數據，乃至學區劃片，都跟城陽其它區域截然不同。因此，說它是城陽“過繼得來的干兒子”也不為過。

至于河套、上馬外圍，那幾乎還屬于青島未建成的區域，紅島雖然看似位置重要，但大部分區域尚未開始建設。所以不是年輕人在青島考慮購房置業的重點區域，只有上馬靠近高新區的少數樓盤，因為價格低廉，有一戰之力。故而只能當“窮兒子”和“棄子”了。

仔細分析城陽各街道人口的數據，不難發現，和上面這張圖的分析是差不多的。

所以，城陽購房，首先優選城陽街道，其次是流亭、夏莊，再次是棘洪灘、惜福鎮、上馬，而河套和紅島這兩個地方，可以不必過多考慮。城陽買房， 除了個別山中別墅，向東盡量不要越過王沙路，向西，盡量就在高新區周邊，不要走太遠。

而城陽諸多的樓市板塊，比如說很多樓市人耳熟能詳的白云山、東郭莊-靖城路北、未來之城、白沙灣、夏莊、高新區這些名詞，也是根據上述數據來形成的。

落實到具體片區，城陽的購房邏輯如下：

1、城陽核心，這里聚集了城陽大部分的城市資源，如城陽人耳熟能詳的正陽路-靖城路商圈、維客廣場、世紀公園、人民醫院等等核心配套。

但是這里新房比較少，少有的幾個新房的價格都比較高。城陽不少價格突破2萬大關，接近3萬的樓盤，如博觀一品、和達棠頌、修遠城、萬科玫瑰里，均位于小寨子區域。購房者主要以城陽工作的本地人改善購房為主。

2、白云山，作為整個城陽的“長子長孫”，城陽把近幾年大部分的城市資源都投給了白云山。而這里也是城陽樓市前幾年的主戰場。到2022年后半年，白云山之前的大部分樓盤均已售罄，處于交付、入住階段。只有少數幾個樓盤在售。

還記得2020年夏秋之交，跟胡Sir一起去白云山探盤的時候，虹子河東側、鳳凰山西麓還只是孤零零地矗著幾個售樓處，除此之外就是一片荒地，什么都沒有，現在短短不到三年時間，一片高樓拔地而起，學城路、碩陽路等白云山主干道也已經建成通車了。

三年前某項目售樓處的停車場，現在已經是成了一片高樓。該項目前幾期已經售罄，現在正在賣第三期。這也讓我感嘆城陽發展變化之快。

說到這兒，有些地產同仁可能會說，白云山是一個已經接近建設尾聲的板塊，現在這里僅剩的幾家開發商的定價，小戶型毛坯1.3-1.4萬，大戶型精裝，1.7-2萬的單價應該到頂了吧？個人看法未必。

站在分析板塊的角度，白云山板塊這段時間只是蓄勢，集聚人口，建設了一些學校、醫院、商場等配套。目前建成的一些小區，大部分位于平地之上，沒有太高的辨識度和景觀。

但是當白云山人口聚集、配套建設到一定程度的時候，這個板塊真正的“王炸”，也就是虹子河水庫北邊的兩塊現在還沒有供應出來的“風水地”。一旦拿出來，對這個板塊乃至整個城陽的樓市，都將是一次震動。

山南水北方為陽。虹子河水庫南邊的濱湖國際、東邊的云境價格都“奔三而去”，而且很快售罄，這兩塊地位置明顯更好，潛力也更大，將來突破3萬大關，乃至劍指4萬，都不是不可能的。

最后說一個白云山板塊一個最明顯的缺點，就是青島所有建成、規劃的地鐵都“繞著它走”，不僅現在沒有地鐵，未來一段時間，也不會有。這是在白云山購房的購房者們，一定要注意的。

3、隨著白云山大多數樓盤項目建成交付，城陽樓市的主戰場開始向靖城路西側轉移。目前這一帶在售的有七八個樓盤，比白云山的價格要便宜，依品質不同，總價100-250萬，都可以在這里選到房子。

這一區域，配套比白云山要差，但有一個明顯的利好就是地鐵1號線東郭莊車站，因此也有人把這一板塊命名為東郭莊板塊。

東郭莊板塊有地鐵，而且價格低，所以這一板塊大部分房子都是小戶型，面向剛需，如果在青島“市內四區”工作，買不起房子，又不喜歡開車，可以考慮這個板塊，當然，如果未來7號線建成，在即墨汽車城工作，或者紡織產品的從業者，也是可以南下考慮這個板塊的房子的。

4、可能是城陽把建設的刀刃還沒從白云山抽出來，未來之城作為青島流亭機場搬遷后騰出來的地塊，到目前為止，開發進度比較緩慢，新建的樓盤都不是太多，而且銷量都不是特別好。

銷量不好的主要原因，有人說是開發商把房子的定價偏高了。目前未來之城諸多樓盤的定價與南邊李滄北沒有差距，相比隔壁白沙灣、高新區又差距太大。

說到這兒，也有人會說，這個未來之城的配套還是不錯的，要學校有城陽一中、城陽五中和流亭小學，要商場有城中城商圈，要地鐵有1號線，還有世紀公園可以休閑娛樂，只要不拘泥于市內四區，其實這個地方比李滄北、鋼廠一帶的配套還要好，比白沙灣和高新區好太多了，因此現在的價格也不是沒有道理。

但是事情的另一面是：能來這里買房子的客戶，大都是預算不高，愿意“用時間換空間”的主城外溢剛需。因此他們對房價高度關切，也許這里稍微降一點，就可能瞬間引爆銷量呢。

5、白沙灣號稱“白瞎灣”，屬于流亭街道，別看這里位置靠南，貼近李滄，但這里的房價比東郭莊還要便宜。

究其原因，這里處于后海，被環灣大道、青蘭高速、火炬路、鐵路分割破碎，出門各種鉆橋洞子，環境品質提不上去。之前一些開發商覺得這里靠海，于是想建設高品質項目，結果是統統“白瞎”，反觀一些開發商建設剛需產品、小戶型樓盤，降低單價和總價的做法，銷售卻意外的火爆。

這里不是說白沙灣這個區域的不是，相反，目前青島市內四區低預算購房者外溢購房，我首推這個板塊。如果你預算高，想買個大戶型，乃至平層、疊墅，這里我都不推薦。夏莊、惜福鎮，乃至西海岸它不香嗎？

6、白沙灣和高新區的選擇，被很多人關注，但也一直讓很多人頭疼。

站在房子品質角度，價格差不多的情況下，白沙灣能選商品房，而高新區目前除了一個濱江悅以外，購房者們能選的，大部分都是人才公寓轉出來的房子。雖然在手續上等同于商品房，但是在品質、戶型、樓座在小區內位置等角度，和純正的商品房都存在一定的差距。作為購房者，到現場看房的時候，這種“住人才公寓的都不是人才”的感覺，會如影隨形陪伴著你。

但另一面是：高新區的配套明顯比白沙灣好。覽秀城、世茂52+等商業體都在高新區而不在白沙灣；不能不提的還有學區。作為市內四區以外唯一可以報考主城重點高中的板塊，這個地方的教育資源對家長們的誘惑力太大了。

所以，白沙灣和高新區的選擇，需要具體問題具體分析，能讀到這里的購房者，可以點個贊以后，私信我相關問題。

這里提醒一句，如果您在青島主城工作，但總預算較低，百萬以內，購買白沙灣和高新區都比較吃力的話，可以考慮上馬板塊貼近高新區的一些樓盤。

7、夏莊板塊，東側是華樓山的西北麓，西側是平原，與流亭、城陽交界。因此夏莊的樓盤有兩種截然不同的風格。平地上有一些小區，賣點戶型小、價格低，貼近李滄北還比李滄便宜，吸引在嶗山工作、預算不高的購房者前來選擇。王沙路以東有不少樓盤打著華樓山的賣點，建設疊墅、大平層等產品，吸引一些在青島市內四區有多套房產的購房者前來度假休閑。

因為關注的人不多，故夏莊板塊就不重點介紹了。

總之，城陽購房，本地人如果預算高選擇小寨子和白云山核心區域，中等預算，可以考慮東郭莊、流亭未來之城。預算再低選擇山語城，度假選擇夏莊和惜福鎮。一般沒必要考慮白沙灣以及和李滄交界位置的夏莊。

青島市內四區工作，預算低買不起李滄房子的購房者，不會開車首選東郭莊，會開車首選白沙灣和高新區，以及夏莊的剛需盤；預算高一點的購房者，如果覺得李滄北配套不好，白沙灣沒有地鐵，可以考慮未來之城。但不建議去白云山和小寨子，因為這個價格已經足夠你在東李和老四方、李村周圍挑挑揀揀了。

高新區目前絕大多數可售新房，都是人才公寓轉出來的商品房，戶型小，房子在小區里位置相對差，但是價格低，而且高新區有其獨到的教育、商業配套，作為購房者，完全可以考慮，但需要相對的理性。

再強調一次，具體樓盤怎么選，為了避免有給開發商做廣告的嫌疑，請大家點贊、關注之后，在私信里向我咨詢。

作為購房者，作為初至青島的年輕人，西海岸和城陽這兩個板塊，分析起來都非常有前景，有充足的就業機會、有相當不錯的人口流入，房價也比較低廉。那到底應該選擇哪里？

這個問題嘛，其實一直是青島很多購房者心心念念糾結的話題，但是想說清楚、說透徹則很難。展開說又是一篇長篇大論。想必諸位讀者已經沒有耐心繼續看下去，這里只說一下結論：

這兩個板塊，都可以選。如果你在西海岸找到了工作和職位，那你就在西海岸安家置業，反之，就選擇城陽。但是，如果你的工作在青島市內四區，但購房預算又非常有限，買不起李滄的房子，需要拿時間換空間的話，我建議你盡量選擇城陽，而不是西海岸。

至于為什么，我們賣個關子，下一篇文章，再詳細闡述這個話題。如果你實在想知道原因，咱們是不是可以私信交流一下？別忘了先點個贊哦!

我們，見證青島30年房地產發展，親身歷經東部大開發，主城區、西海岸、城陽日月變遷，房價起伏跌宕。敢于講真話，不畏阻力，不隨波逐流，不畏人言，打碎各種謊言，堅持鉆研青島樓市真相。

我們的口號是：青島置業指南針，買房這事得較真。

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