近期，隨著各地政府救市政策的逐步加強，房地產市場呈現出一定的波動，關于是否購房的爭論愈發激烈。有人主張趁著房價相對低位時果斷出手，擔心五年后房價若上漲，購房成本將大幅增加。而另一方則持觀望態度，認為當前購房可能面臨較高風險，最好的策略是靜待市場明朗。

面對這樣的分歧，知名企業家王石曾發表觀點，指出在全球貨幣寬松背景下，通脹壓力逐漸顯現，進而可能對大宗商品價格產生影響。雖然王石并未直接明示房價走勢，但是他對于房價的走勢幾乎是明示了。咱們來看一看王石發文的主要內容：

1、目前很多國家為了快速恢復和提升經濟發展，都在實施貨幣寬松政策；

2、由于貨幣超發，會導致大宗商品價格上漲和輸入性通脹；

3、用配圖表達了豬肉和房地產，其實想表達的就是房價會上漲。

然而，我們必須理性看待這一問題。房價的漲跌受到諸多因素的綜合影響，包括經濟發展、政策調控、人口流動等。因此，購房決策不能僅憑單一因素或個別人的觀點而草率作出。對于普通購房者而言，更為關鍵的是根據自身經濟狀況、購房需求和風險承受能力來做出明智的選擇。

此外，我們還需要密切關注市場趨勢和相關信息，以便及時調整自己的購房計劃。同時，保持理性投資的心態至關重要，避免盲目跟風或恐慌性購買。畢竟，購房是一項長期而重大的投資，需要我們謹慎對待，確保自己的利益最大化。

房價真的會隨著成本上升而如王石所預測的那樣上漲嗎？在筆者看來，房價的漲跌并非僅由成本決定，成本上漲并不意味著商品價格必然上漲，近兩年的房價下跌趨勢便是一個有力的證明。因此，要深入剖析房價走勢，我們必須結合當前樓市的實際情況進行細致的分析和判斷。

1、供大于求，作為影響房價漲跌的關鍵因素，其背后的邏輯深植于供需關系之中

在過去的二十多年里，我國房價如乘坐高鐵般飛速上漲，屢次突破歷史新高。許多人因此深信房價只漲不跌。然而，房價上漲的推手遠不止于此，建筑成本的增加和人們對住房的旺盛需求，共同構成了房價上漲的雙輪驅動力。

以1978年為例，當時全國城鎮居民人均住房面積僅3.6平方米，城市住房空缺超過800萬套，凸顯出住房資源的極度稀缺。自1998年住宅全面商品化以來，人們對住房的需求如洪水猛獸般釋放，導致短時間內住房資源供不應求，房價因此大幅攀升。

1998年的房改不僅釋放了住房需求，更推動了房地產行業的蓬勃發展。從那時起，我國的房地產行業步入了高速發展的軌道，大量住宅如雨后春筍般涌現，城市規模也在不斷擴大。然而，隨著城鎮化的推進，大量農村人口涌入城市，對住房的需求持續旺盛。因此，盡管房地產行業發展迅猛，但住房資源緊缺的問題在過去多年一直存在，房價也在供需失衡的狀態下不斷攀升。加之炒房者的炒作，房價上漲速度更是遠超多數人的工資增速。

時光荏苒，轉眼間我國的房地產行業已走過了20多個春秋。目前，住房資源緊缺的問題已經得到了有效解決。據國家統計局和央行的數據，超過96.86%的城鎮家庭已經擁有了住房，戶均擁有1.5套房子，城鎮居民人均住房面積也已經躍升至40平方米以上。

在當前樓市調控政策不斷收緊的大背景下，住房資源過剩的問題開始逐漸浮出水面。尤其當一些投資客對房價走勢持悲觀態度時，他們不僅停止了房產投資，反而開始大規模拋售房產。統計數據顯示，今年3月份全國二手房掛牌量環比激增86%，幾乎是2月份的兩倍。而且，從2021年3月份開始，全國二手房掛牌量一直持續上升，而成交量卻不斷下滑，顯示出二手房市場的銷售壓力日益加大。目前，北京、鄭州、哈爾濱、南京、武漢、成都和重慶等城市的二手房掛牌量已經超過10萬套，部分城市甚至超過了15萬套，重慶的二手房掛牌量更是突破了20萬套。

與二手房市場類似，新房市場也面臨著同樣的問題。截至2023年底，全國100個城市的新建商品房庫存已經累積至5.1億平方米。更值得關注的是，與二手房一樣，新房在庫存不斷攀升的同時，銷售難度也在逐漸加大。統計數據顯示，無論是新房市場還是二手房市場，現在都出現了供大于求的情況，住房資源過?，F象越來越嚴重。

2、越來越多的人不看好房價，拋售房產，導致二手房價格對新房價格造成沖擊

近期，我的一位從事房地產中介的朋友向我透露，現在的購房者似乎對新房的熱情減退，反而對二手房青睞有加。這究竟是何故呢？盡管二手房的中介費通常占房價的2%左右，但相較于新房的傭金，這一比例相對較低。盡管二手房交易流程繁瑣，耗時長達兩三個月，但房產中介仍更愿推薦新房。

為了促進新房銷售，開發商給出了頗具吸引力的傭金，這也讓房產中介更愿意向購房者推薦新房。然而，購房者現在卻更偏向于選擇二手房。其中一個重要原因是，在很多城市，二手房的價格已經低于新房。這是因為越來越多的人看跌房價，開始拋售房產，導致二手房越來越多。令人驚訝的是，這些二手房中，不乏準新房，甚至未曾有人入住。

過去，人們熱衷于購買新房，主要是因為期房價格相對較低。但這種低價往往伴隨著虛假宣傳、質量問題、延期交房甚至爛尾的風險。然而，如今的二手房市場卻呈現出截然不同的景象。隨著二手房掛牌量的增加，市場競爭日益激烈，業主們為了盡快出售，紛紛降價。這導致二手房價格不斷走低，甚至有些業主愿意承擔部分中介費以吸引購房者。

因此，面對存在質量問題、延期交房和爛尾風險的新房期房，即便開發商漲價，購房者也可能不再買單。在二手房市場逐漸占據優勢的背景下，開發商或許需要重新審視他們的銷售策略，以應對這一市場變化。

在深入分析房價漲跌的原因時，我們不難發現，供需關系和資金才是房價走勢決定性的因素，而建筑成本的增加并不總是直接推高房價。因此，當我們嘗試預測一個城市未來的房價走勢時，建筑成本這一單一指標顯然不足以支撐我們的判斷。相反，我們必須綜合考慮該城市的發展潛力和房地產市場的供需狀況。

以一二線熱門城市為例，這些城市因其獨特的經濟、文化和資源優勢，吸引了大量的人口流入，使得住房需求持續旺盛。在供需失衡的情況下，房價自然會水漲船高，呈現上漲趨勢。然而，對于人口不斷流失的三四線城市，隨著人口減少，住房需求相應減弱，房價也會逐漸趨于穩定或下降。

所以，在分析房價走勢時，我們必須以更加全面和深入的視角，綜合考慮各種因素，才能得出更為準確和全面的結論，不要被單一指標所迷惑。只有這樣，我們才能更好地把握房價走勢，為未來的投資決策提供有力的支持。

供需關系和資金才是房價走勢決定性的因素，有人沒錢不行，沒人更不行！