購買產(chǎn)權(quán)車位兩年多了，至今仍然沒有拿到產(chǎn)權(quán)證，同時因為車位已被查封，還要擔(dān)心可能會被強制收回或拍賣。成都佳兆業(yè)·君匯上品的部分業(yè)主這才意識到，當(dāng)初買車位時簽下的《同意函》，竟然隱藏著這樣大的風(fēng)險。

近日，張兆（化名）等部分業(yè)主告訴封面新聞，稱業(yè)主們?yōu)榱四玫杰囄划a(chǎn)權(quán)證，已經(jīng)向多方反映問題，至今仍未得到有效解決。8月22日，封面新聞記者到佳兆業(yè)·君匯上品小區(qū)了解情況。

成都佳兆業(yè)·君匯上品小區(qū)

特惠車位大促銷

認(rèn)購需簽《同意函》

佳兆業(yè)·君匯上品位于成都益州大道南湖大道段360號，是一個有近七千住戶的大型小區(qū)，2013年首期建成。

業(yè)主提供的資料顯示，2020年佳兆業(yè)工作人員在微信朋友圈廣泛宣傳車位促銷活動。“0首付，每天最低13元起”“標(biāo)準(zhǔn)車位3.9-4.3萬元”，相較于早期6萬多的成交價，這樣的促銷價格吸引了不少業(yè)主關(guān)注。

車位促銷廣告，圖片由業(yè)主提供

2021年1月，張兆花費4.3萬元購買了該小區(qū)負(fù)一樓一個車位，在簽署《同意函》時發(fā)現(xiàn)，車位已被開發(fā)商抵押給了銀行。據(jù)了解，和張兆有類似遭遇的業(yè)主還有400多戶。

如今，兩年過去了還未拿到車位產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主們，才發(fā)現(xiàn)當(dāng)初簽署的相關(guān)認(rèn)購文件，存在諸多風(fēng)險。其中，由開發(fā)商擬定的《同意函》里，有這樣的條款：

第1條：“車位出賣人在本人簽署認(rèn)購協(xié)議前，已明確告知本人該公司已將本人認(rèn)購的車位進行了抵押，抵押權(quán)人為中國銀行股份有限公司彭州支行。在此前提下，本人仍舊自愿與出賣人簽署車位認(rèn)購協(xié)議。”

第2條：“本人同意待出賣人完成抵押登記注銷后五日內(nèi)，再與本人簽署《佳兆業(yè)·君匯上品車位(商品房)買賣合同》及附件。具體簽約時間以成都南興銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通知為準(zhǔn)。”

第5條：“本人不得因所購車位已抵押以及未及時簽訂合同為由，追究成都南興銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法律責(zé)任。”

“物業(yè)與當(dāng)時開發(fā)商組織的第三方銷售公司都口頭承諾可以辦理產(chǎn)權(quán)，會用車位款辦理解押過戶。”基于對開發(fā)商和物業(yè)公司的信賴，張兆和還是簽了《同意函》。

記者了解到，還有不少業(yè)主在認(rèn)購車位時并不了解其被抵押的狀態(tài)，是在被催促甚至被忽悠的狀態(tài)下簽署了一系列文書。“早知道是抵押的車位，我們根本不得買。”部分業(yè)主表示。

認(rèn)購協(xié)議原件未返還

抵押車位又遭遇查封

“當(dāng)時宣傳的是車位價格4萬多，其中車位款為23324元，車位禮包費用是20000元，現(xiàn)在我手里也只有這兩份收據(jù)。”張兆說，開發(fā)商組織了一家名為成都大晟昶企業(yè)管理有限公司的第三方公司對車位進行銷售。開發(fā)商聯(lián)合物業(yè)、第三方公司讓大家交了款，簽署了認(rèn)購協(xié)議，也開了收據(jù)，但開發(fā)商以“要蓋章”為由收走了協(xié)議，至今沒有返回蓋章后的原件。

記者注意到，車位禮包收據(jù)的收款單位，是第三方公司成都大晟昶企業(yè)管理有限公司。通過天眼查可以看到，該公司注冊時間為2020年6月3日，目前已處于注銷狀態(tài)。

今年7月，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)部分抵押車位已被湖北省武漢市中級人民法院查封，抵押權(quán)人也從銀行變成了湖北省資產(chǎn)管理有限公司。公開信息顯示，湖北省資產(chǎn)管理有限公司主營不良資產(chǎn)批量收購處置業(yè)務(wù)。

“我們了解到法院有可能會拍賣這些車位，我們希望能盡快拿到產(chǎn)權(quán)。”多位業(yè)主向記者表達(dá)了他們的擔(dān)心。

成都透明房產(chǎn)網(wǎng)顯示，佳兆業(yè)·君匯上品多個車位處于抵押和查封狀態(tài)。

如今，第三方銷售公司已注銷，車位又被法院查封，業(yè)主們遲遲難以拿到產(chǎn)權(quán)證。回想認(rèn)購車位的過程，多位業(yè)主直呼“太坑了”。因為信任佳兆業(yè)公司與佳兆業(yè)物業(yè)公司，反倒讓自己面臨財產(chǎn)損失風(fēng)險，業(yè)主們非常憤懣。

最新回應(yīng)

物業(yè)：未收到明確的解押時間

地產(chǎn)：努力推進解決解押事宜

佳兆業(yè)為何要把車位進行抵押，業(yè)主能否順利拿到車位產(chǎn)權(quán)證？

8月23日，佳兆業(yè)·君匯上品物業(yè)部門的王先生告訴記者，佳兆業(yè)公司近期資金方面存在困難，資金優(yōu)先用于保交樓等，可能暫時沒有多余資金用于車位解押，地產(chǎn)公司方面沒有向物業(yè)表示明確的解押時間，他也不清楚這些車位何時能解押。

成都佳兆業(yè)地產(chǎn)公司相關(guān)工作人員也對封面新聞記者表示，公司的資金確實存在一定的問題，短時間內(nèi)或許無法完成車位解押，但公司一直在努力推進解決此事。8月25日，公司將與部分業(yè)主當(dāng)面溝通協(xié)商。

據(jù)澎湃新聞報道，成都青羊區(qū)佳兆業(yè)廣場也有多位業(yè)主有相同的遭遇，他們也簽署了《認(rèn)購協(xié)議》與《同意函》，同樣在購買車位兩年后仍無法拿到產(chǎn)權(quán)證。7月23日，成都佳兆業(yè)廣場商業(yè)車位營銷中心一位負(fù)責(zé)人向澎湃新聞確認(rèn)，該項目部分業(yè)主購買的產(chǎn)權(quán)車位的確抵押給銀行了，需要公司拿出資金去解押。但公司現(xiàn)有更緊要的事情需要資金解決，只能等賬上有多余的錢了才能去解押。

封面新聞記者注意到，不只是佳兆業(yè)地產(chǎn)，整個佳兆業(yè)集團財務(wù)狀況都不容樂觀。

據(jù)佳兆業(yè)2022年報，其截至2022年年底的總借款約1341億元，其中約1099億元須于一年內(nèi)償還。另外，本金總額約579億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。報告期內(nèi)，佳兆業(yè)流動資產(chǎn)凈值同比減少82.4%至約56億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余（剔除受限制現(xiàn)金及短期銀行存款）約為21億元。

律師說法：

業(yè)主可主張解除合同

并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任

四川一上律師事務(wù)所合伙人林小明律師認(rèn)為，鑒于相關(guān)車位的抵押權(quán)已經(jīng)變更為湖北省資產(chǎn)管理有限公司，即業(yè)主與開發(fā)商所簽訂的協(xié)議的根本目的已無法實現(xiàn)。那么，業(yè)主可以主張解除合同并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任：一是根據(jù)定金法則要求雙倍返還定金；二是要求開發(fā)商返還已付車位款并支付相應(yīng)的資金占用利息。

此外，開發(fā)商與業(yè)主簽訂的《同意函》中相應(yīng)條款，如“本人不得因所購車位已抵押以及未及時簽訂合同為由追究開發(fā)商法律責(zé)任”，因不合理地免除或者減輕開發(fā)商責(zé)任，加重業(yè)主責(zé)任、限制業(yè)主主要權(quán)利而應(yīng)屬無效或不被認(rèn)為是協(xié)議的內(nèi)容。

對于業(yè)主遭遇的雙收據(jù)，林小明律師表示，根據(jù)合同相對性，相關(guān)業(yè)主是可以根據(jù)合同要求開發(fā)商返還23000元車位購置費及資金占用利息；至于以購車位禮包名義出現(xiàn)的20000元，因其收據(jù)是第三方公司所出具，如果第三方公司是根據(jù)開發(fā)商的指示或開發(fā)商與業(yè)主的商定接收的款項，那么業(yè)主可以要求開發(fā)商返還該費用及資金占用利息；如果是業(yè)主與第三方公司單獨簽訂的協(xié)議，業(yè)主可以要求第三方公司返還20000元費用及資金占用利息，由于該公司已經(jīng)注銷，業(yè)主可以根據(jù)注銷時的承諾或者破產(chǎn)清算情況，要求該公司股東承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

封面新聞記者 黃益輝

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