房產抵押借款，對所有人來說都是一件大事兒。一方面作為抵押物的房產往往價值巨大，另一方面，涉及房產抵押的借貸往往有多方權利義務主體，法律關系較為復雜。2020年5月12日上午，北京西城法院民三庭法官董林明、法官助理楊惠惠就“房產抵押借款”的法律問題為群眾答疑解惑。

一、套取信貸資金轉貸牟利法律予以否定評價

張某與李某是好友。因張某生意急需資金周轉，便向李某借款100萬元，并承諾給高額利息。在張某的建議下,李某用房子做抵押與銀行簽訂了借款年利率為6%的《抵押借款合同》，向銀行抵押貸款100萬元轉借給了張某。張某收到錢后與李某簽訂了《借款協議》，約定的借款年利率為15%。借款到期以后，張某總是以生意不景氣、資金一直沒有回籠為由拖著不還款。無奈之下，李某將張某起訴至法院，要求張某償還借款本金100萬元并按照年利率15%支付利息。法院會支持李某的訴求嗎？

根據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第十四條第(一)項的規定：套取金融機構信貸資金又高利轉貸給借款人，且借款人事先知道或者應當知道的，人民法院應當認定民間借貸合同無效。張某與李某之間的《借款協議》，雖是雙方自愿簽訂，但李某出借給張某的100萬元來源于銀行的房產抵押貸款,且約定的利率標準高于銀行貸款利率,張某對此是知情的,故張某與李某簽訂的《借款協議》應屬無效。在民間借貸領域，借款的資金來源是一個重點問題。原則上，民間借貸出借人的資金必須是自有資金，不允許套取銀行等金融機構的貸款再轉借他人進行牟利。否則，會讓信貸資金脫離監管，資金安全難以保障,并且也擾亂了國家的金融秩序。所以，對這種高利轉貸的行為，法律是予以否定性評價的。

二、抵押人未辦抵押登記以房產價值為限承擔補充責任

孫某和曹某是大學同學，畢業多年兩人一直保持聯系。2019年1月，孫某向曹某借款200萬元并承諾月利率為1%，曹某要求孫某提供抵押擔保。于是，孫某聯系親戚房某，用房某的房子作抵押擔保。曹某和房某簽了《抵押擔保合同》，約定房某用自己名下的房產對孫某的借款提供抵押擔保。抵押合同簽訂后，還未辦理抵押登記，房某就把這套房產賣給了不知情的丁某，并辦理了房屋過戶手續。曹某多次要求房某配合辦理抵押登記手續，房某找各種理由拒絕配合。借款到期之后，孫某沒有按期還款。于是曹某將孫某和房某起訴到法院，要求孫某償還借款本金和利息，并要求對房某名下的抵押房產經折價、拍賣、變賣后所得價款享有優先受償權。擔保人房某應承擔什么責任呢？

根據我國《物權法》的相關規定，當事人之間訂立的抵押合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。以不動產抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。本案中，曹某與房某簽訂的《抵押擔保合同》合法有效，雙方應當按照合同約定履行義務。因為雙方約定的抵押房產并未辦理抵押登記，抵押權沒有設立，曹某要求對房某名下的抵押房產經折價、拍賣、變賣后所得價款享有優先受償權這一訴訟請求沒有法律依據。但是，房某作為抵押人對房產沒有辦理抵押登記具有過錯，應當承擔相應違約責任，所以法院判決房某在抵押擔保房產的價值范圍內對孫某不能償還的債務承擔補充清償責任。

三、合同約定擔保范圍與登記不一致，法院考慮實際情況作裁判

王某是做建材生意的，因為資金一時周轉不開，便向一家小額貸款公司借款，小額貸款公司要求王某提供擔保，王某找到發小宋某作保。于是，王某、宋某和小額貸款公司簽訂《抵押借款合同》，約定王某向小額貸款公司借款300萬元，宋某用自己單獨所有的房產為王某的上述借款提供抵押擔保，擔保的范圍包括借款本金、利息以及訴訟費、保全費、公告費、律師費等實現債權的費用。同時，各方就房產辦理了抵押登記，因不動產登記證明中沒有“擔保范圍”欄目，就只登記了被擔保的債權數額為300萬元。借款到期后，王某沒有足額償還借款本息。小額貸款公司將王某和宋某一并起訴至法院，要求王某償還借款本金、利息，并支付律師費，并要求對宋某名下的抵押房產行使抵押權。抵押擔保合同約定的擔保范圍與不動產登記證明載明的擔保范圍不一致，應以哪個為準呢？

以登記作為公示方式的不動產擔保物權的擔保范圍，一般應當以登記的范圍為準。但是，法院在審理這種案件時會充分考慮不動產登記制度設計上的差別，作出符合實際情況的裁判。就本案而言，首先，不動產登記證明中載明的被擔保的債權數額為300萬元，而《抵押借款合同》約定除本金外還包括利息及其他費用，二者并不一致。一般而言，造成這種不一致的原因是登記系統中沒有“擔保范圍”欄目,僅有“被擔保債權數額”的表述，且只能填寫固定數字。而且，一般情況下，抵押權設立之初,除本金數額外，利息及費用的數額都難以明確。因此，本案抵押房產的擔保范圍以合同約定為準符合實際情況。其次，《房屋抵押合同》中明確約定房屋抵押擔保的范圍包括借款本金300萬元、利息及實現債權的全部費用。小額貸款公司要求對抵押房產在生效判決確認的借款本金、利息及律師費范圍內對相應價款享有優先受償權，符合《抵押借款合同》的約定,也不違反法律規定，故法院判決支持了小額貸款公司的訴訟請求。

“抵押房屋事關家庭核心資產的安全。老百姓既不具有金融機構專業的風險評估能力，也很難承擔房產抵押擔保帶來的不利后果，所以在抵押房屋前務必要了解相關的法律點，理性判斷，謹慎決策。”董林明法官認真提示廣大居民朋友在借貸活動中，要注重防范法律風險、維護自身合法權益，為房產套上法律“安全鎖”。

來源：京法網事