在如今的合肥樓市里，政務區的房價一直穩坐“頭把交椅”，提到政務區的房子，第一個聯想到的恐怕都是：貴。而在區域內部，50新范圍的二手房，更是：貴中貴，要是再加上奧體小學，那就新貴中貴！

但是也不盡然，奧體小學和50新范圍內也有一個小區價格比較便宜，單價2萬起，這就是：淺水灣。今天班長和大家一起來看看這個小區為什么這么便宜！

淺水灣的位置是在政務區的仙都路和金寨路交口的西南角，從班長繪制的政務區購房地圖上可以看到，屬于政務區的一個邊角位置，周邊被奧體中心、金寨路、潛山路和繞城高速等隔開了其他住宅小區，孤零零一個樓盤在這里。

交通上主要依托仙都路可以到達金寨路和懷寧路，連通潛山路、習友路和翡翠路等多條主干道，另外距離地鐵較遠，整體上來講交通狀況較為普通，不是很便捷。

目前有規劃政務區的仙都路將南延對接經開區的轎頂路。如果往南到經開區的路網能夠順利打通，對于淺水灣住戶大的出行是非常利好的，也期待早日開工。

在配套方面，樓盤有配套的幼兒園，學區是奧體小學和50新的組合，對于50新大家并不陌生，已經站穩一檔學區的位置，廣受認可，學區對于淺水灣是妥妥的加分項。

在商業方面，淺水灣自身有比較多的門面，附近也有一些寫字樓商業，可以滿足日常生活所需，大型商業需要往北到達華潤萬象城，另外還有奧體中心在側。

在外部環境方面，通過前文介紹位置也可以了解，負面因素還是比較多的，首先是南側的鐵路和繞城高速，對于臨近樓棟還是有不小的噪音干擾的。

往東去雖然有中辰國際和金潛廣場隔開了金寨路，但是整體上這兩個寫字樓的形象氣質也不是很突出，所以面貌并不是很理想。西側的十八崗屬于一個城中村，與城市的繁華顯得有些格格不入。

北側的奧體中心，給淺水灣的住戶提供了一個非常好的休閑和鍛煉的場所，可以從南門直接進入。

接下來我們進入小區看一看，因為小區建成時間早，并不會像新建小區一樣會修建一個氣派的大門，比較簡單。

進入小區以后可以看到地面停放了很多的車輛，這是因為淺水灣沒有地下車庫，只能在地面停放。從車輛數量來看，小區的入住率還是比較高的，不過晚上停車應該比較困難。

而在入口處還有一個廣場，周圍一圈環繞著門面房，為業主提供日常生活所需，可以足不出小區。不過因為客群比較窄，門面租金比較低，僅3000元左右/月。

小區內因為停車位占據了很多位置，所以綠化不是很多，其中主要的亮點是小區內有幾個景觀湖，但是同樣也構成缺點。

我們看下圖，這個景觀湖明顯的缺乏日?；揪S護，岸邊黃土裸露，湖中已經被雜草覆蓋，非但沒有給業主提供悠閑場所，反而帶來一定安全隱患。

相比較小區南側的這個景觀湖就優美了一些，踩盤還發現岸邊有不少大爺在釣魚，相當愜意，不過也還有不小的提升空間。

另外，小區內的道路基本都是水泥路面，還有不少破損的情況，有待修繕。不過小區內健身設施比較齊全，南側還有幾個籃球場。

淺水灣內部有小高層、多層和疊墅的產品，因為是2004年建的小區，所以多層并沒有電梯，入戶門在金地物業入駐以后統一進行了更換。

小高層屬于一梯兩戶的布局，并沒有入戶大廳，整體上也是瓷磚地面和大白墻的組合，不過衛生狀況不錯，墻面也還是比較干凈的。

在產品方面，淺水灣在售的疊墅、多層和高層都有，其中疊墅因為靠近鐵路線，價格最便宜，多層沒有電梯，價格也較低，高層是其中價格最高的。疊墅起步掛牌價在1.9萬+，多層起步掛牌價2.6萬+，電梯精裝高層掛牌價格在3萬+。

通過上面踩盤可以看到，淺水灣這個小區優缺點都有，最大的優勢當屬政務區和50新，缺點有諸如位置處于邊角、周邊環境不佳有噪音、房齡老等等。

不過班長認為最大的問題還是在于物業，淺水灣目前成立了第三屆業主委員會，在去年也聘請了金地物業，不過對于這種老小區來講1.4和0.8的物業費，顯然很難支撐新物業來進行大規模改造，想必金地物業在淺水灣肯定是虧本的，不賺錢自然不會投錢對小區進行改造。

但是如果想提物業費必然阻力很大，難以成功，這也是很多老小區面臨的困境，引進新物業、物業費低不賺錢、不投入、業主不滿、換物業，如此循環反復，最后小區品質越來越差。

淺水灣雖然劣勢比較多，但是價格也便宜，如果能把小區好好的升級改造一番，仙都路再打通，還是想在政務區買房，但是預算不足一個很好的選擇的，不過太難破局了。