《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》出臺后，個人房屋租金抵扣成為網(wǎng)上熱議的焦點。有房東表示：“租戶申請住房租金專項附加扣除能省100元，我每月至少要墊進(jìn)去500元”、“因目前房租不含稅，如果因為填報個稅相關(guān)文件出現(xiàn)交稅問題，都由填寫人承擔(dān)（房租的20%，一年大概兩萬左右）”。也有租戶因為擔(dān)心填報個稅房租抵扣信息后，房租的稅金會轉(zhuǎn)嫁給自己而放棄申報。

圖片：吳薇

因為配套細(xì)則不明朗，原本是惠民的專項抵扣政策，卻無法充分釋放紅利。目前房屋租金的稅率到底是多少？當(dāng)前個稅專項抵扣房租采取什么形式扣除？就這些租戶和房東關(guān)心的焦點問題，北京晚報記者采訪了稅務(wù)機(jī)關(guān)和相關(guān)專業(yè)人士。

疑問

房屋出租到底該交多少稅？

有房東表示，“你拿我的信息去申報個稅抵扣，過不了幾天稅務(wù)部門就會通知我去‘開發(fā)票’，單房產(chǎn)稅一項就需要交納360元（全額租金3000元乘12%），這還沒算增值稅和附加稅等！”那么，房屋出租到底該交多少稅？是不是像一些房東所說是年租金的12%或者20%？記者采訪了北京立信會計師事務(wù)所的注冊會計師王濤。

王濤表示，目前個人出租房產(chǎn)的名義稅率是：由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，減半征收個人所得稅（原本為20%）后為10%，按照每月租金收入的4％征收房產(chǎn)稅，加起來達(dá)到15.5%。“對于個人房東，因為還存在扣除成本，對按月租金計算的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅和個人所得稅合并按綜合征收率后計征大約為5%，并非網(wǎng)上夸張的20%。自如等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，則按照租金發(fā)票上的規(guī)定，適用6%的增值稅稅率和其他項稅率。”

算賬

租戶到底能不能減小負(fù)擔(dān)？

王濤以北京市為例，按照住房租金專項抵扣情況，算了一筆賬。假設(shè)租戶月薪扣除“五險一金”后為稅前10000元。減去5000元“免征額”，應(yīng)稅額度為5000元，每月房租3000元。不申報房租個稅專項扣除，需要繳納的個稅為5000×10%-210=290元。如果申報房租個稅專項扣除的話，個稅變成（5000-1500）×10%-210=140元，省了150元。如果房租需要繳稅，所交稅費轉(zhuǎn)嫁給租客承擔(dān)，租戶每月需支付3000×5%=150元。在這種情況下，租戶每月個稅加上房東轉(zhuǎn)嫁的房租稅還是290元，申報房租專項扣除沒有減小負(fù)擔(dān)。

按照上述計算，如果租金稅收轉(zhuǎn)嫁給租戶后，租戶實際上費了事兒還沒有減小負(fù)擔(dān)，這也是很多租戶心存疑慮不申報的地方。有稅務(wù)專家表示，今后租客租房，如果要求房東開具租金發(fā)票用于個稅抵扣，這就意味著要求房東購票納稅，即便租客不要求房東為租金開票，為預(yù)防租客事后單方抵扣，導(dǎo)致房東被追溯稅務(wù)責(zé)任，房東定租金時依然會預(yù)設(shè)需要開票的價位來規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。

追問

房租抵扣到底要不要發(fā)票？

當(dāng)前個稅專項扣除對于房東開具發(fā)票是否有要求呢？記者咨詢了12366北京稅務(wù)服務(wù)中心。12366客服人員告訴記者，目前個稅專項扣除中房租采取定額扣除而不按租金發(fā)票限額據(jù)實扣除。“這是考慮了目前租房市場的實際情況，即大部分租賃行為并沒有開具發(fā)票。同時，如果把發(fā)票作為前置條件，可能會增加納稅人負(fù)擔(dān)，還會推高租金價格。”鏈家豐臺區(qū)的一個營業(yè)網(wǎng)點工作人員也對記者表示，租客申報房租專項附加扣除后，稅務(wù)部門會不會找房東開具發(fā)票收稅目前政策還不明晰，他們也在觀望。“但是，國家既然出臺了這個政策，肯定也不會說讓房東算在你們頭上，可能會限制房租漲幅。”

“雖然目前房租的專項扣除未要求房東開具租金發(fā)票，但是在未來會不會直接轉(zhuǎn)化為向房東征稅，需要政策更加明朗、稅收條件更加清晰，才能避免引發(fā)市場恐慌。”王濤表示：“稅務(wù)機(jī)關(guān)也要及時引導(dǎo)稅收政策的執(zhí)行，避免租客因正常申報房租抵扣信息遭到房東掃地出門。”實習(xí)生 胡德成

調(diào)查

你“被入職”了嗎

“網(wǎng)上說的被入職，竟也發(fā)生在了我身上。”周末，丁先生在“個人所得稅”APP中提交了申訴。1月1日起，新個稅法施行，千萬納稅人可以享受到更大的減稅“紅包”。然而，在提交專項附加扣除信息時，APP中“被入職”、申報租金扣除被“嚇退”的情況卻在網(wǎng)絡(luò)引發(fā)爭議。專家指出，改革后配套措施也得逐步完善。

不認(rèn)識的單位竟成了雇主

“整個過程就和網(wǎng)上說的一樣。”丁先生告訴記者，元旦假期結(jié)束后，為了填報專項附加扣除的需要，他在手機(jī)上下載安裝了“個人所得稅”APP，并完成了個人注冊。注冊完成后進(jìn)入個人中心頁面，在“任職受雇信息”一欄里，除了自己所任職的單位外，竟還多出一家單位——北京青柚子文化傳媒有限責(zé)任公司。“和其他人遇到的因為開稿費、勞務(wù)費而留下了納稅記錄不同，我和這家公司從沒打過交道，如何成了它的雇員？”

記者從“天眼查”中了解到，北京青柚子文化傳媒有限責(zé)任公司是一家成立于2016年、注冊資本僅10萬元的公司，在2017年的公司年報里，參與社保的人數(shù)顯示為0人，而從業(yè)人數(shù)和“五險”的單位繳納基數(shù)均顯示為“企業(yè)選擇不公開”。

“我的信息似乎是被盜用了，成了該企業(yè)的‘影子員工’。”隨后，丁先生在APP中發(fā)起了申訴，表示自己從未在該企業(yè)任職，以免影響自己的年度綜合所得，導(dǎo)致個稅被增加。

申報租金扣除被“嚇退”

和市民丁先生的驚訝不同，在北京租房的白領(lǐng)小陳，這幾天一直為了專項附加扣除填報的事情進(jìn)退兩難。

小陳現(xiàn)在住的房子，是從北京自如租的，每月房租4800元。剛聽說住房租金也可以在稅前扣除時，小陳挺高興，“每月1500元，這可是僅次于贍養(yǎng)老人的扣除額度了。”然而，到了可以填報信息的日子，小陳卻發(fā)現(xiàn)想要享受這個“紅包”并不容易。

最初，自如管家在朋友圈表示，由于自如只是受業(yè)主委托代為管理房屋，屬于第三方而非出租方，因此租戶在填報租金支出信息時，不可以寫組織，而要寫個人，可以聯(lián)系管家獲取。“合同里的甲方是自如，填報的甲方是業(yè)主，將來核查時會不會算虛假申報？”為了要不要業(yè)主的信息這件事，小陳猶豫了兩天。

周六晚間，經(jīng)過個別租戶的微博爆料后，北京自如又更改了說法，表示填報時可以寫自如，并公示了公司的納稅人識別號。然而，小陳仍然拿不定主意該不該填，就怕扣除后減少的個稅還抵不上多出的房屋稅費。“有的經(jīng)紀(jì)人都在微信上說了，現(xiàn)在的房租是不含稅的，如果因為租戶申報后出現(xiàn)了繳稅的問題，都得由填寫人承擔(dān)，告誡我們不要盲目填寫房屋地址。”

和小陳一樣，好幾位租戶都告訴記者，因為擔(dān)心填報租房信息后，未來房東會以稅費為由漲房租，準(zhǔn)備放棄享受租金扣除。“為了100元個稅再多出四五百元的房租，羊毛還是出在羊身上。”

合租合同上加名得交費

在填報租金支出信息的過程中，合租房的年輕人還遇到了沒有合同也補不了的尷尬。

“當(dāng)初和朋友合租時，因為是一間屋子，經(jīng)紀(jì)人說承租人寫一個人的名字就行，不影響租住，就沒把我的名字寫進(jìn)合同里。”在相寓租房的租客小偉告訴記者，倆人合租的房子，租賃合同里卻沒有他的信息。按照規(guī)定，納稅人申請租金扣除的，應(yīng)當(dāng)留存住房租賃合同、協(xié)議等有關(guān)資料備查。因此，盡管他確實租了房、支付了租金，但卻無法申請租金扣除。

“我找到租賃機(jī)構(gòu)，提出想在租賃合同里加上我的名字，管家告訴我合同期內(nèi)加名就算新簽合同，需要再交一次中介費。”小偉不解，明明是同一個房間，租客、租約都沒變化，憑什么加個名字就要被再收一次中介費？

微博上，自如租客“蔡wik”也反映，自己和朋友合租的兩居室，合同里卻沒寫朋友的名字，因此無法享受租金扣除。“蔡wik”為此找自如協(xié)調(diào)，被告知合同一簽約便無法更改，沒有解決方法。

專訪

建議：稅改推進(jìn)要動態(tài)調(diào)整

幾位納稅人的困擾并不是孤案。這兩日，“個人所得稅”APP“被入職”、申報租金扣除“被嚇退”等都是網(wǎng)絡(luò)熱點，個人隱私究竟如何保護(hù)、申報住房租金扣除會不會成為漲租金的理由，也被網(wǎng)友熱烈討論著。

“長期以來，個人房屋出租的確處于一個灰色地帶，存在著大量房屋出租了但沒有備案也沒有繳稅的現(xiàn)象。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，據(jù)他了解，全國范圍內(nèi)出租房屋備案的比例不足1%。租戶為享受租金個稅抵扣而填報了租賃信息后，業(yè)主會擔(dān)憂租賃行為一旦記錄在案，未來會涉及到房產(chǎn)稅等更多的稅費。由于目前的租賃市場是出租方主導(dǎo)，這種擔(dān)憂自然會傳導(dǎo)到租客，引發(fā)將導(dǎo)致房租上漲的焦慮。

記者了解到，截至目前，稅務(wù)總局并沒有發(fā)出要加強(qiáng)房租稅收征管的通知。“長遠(yuǎn)看，必然應(yīng)將個人房屋出租繳稅納入規(guī)范化道路，但在政策初期，還是要穩(wěn)定租賃雙方的心理預(yù)期，給出明確的政策來阻止流言和無端猜測。”分析機(jī)構(gòu)表示，個稅專項附加扣除包含的項目較多，每個項目涉及的個人和家庭情況也很復(fù)雜，在未來推行過程中還會遇到新情況，因此，要隨著個稅改革的推進(jìn)，建立動態(tài)調(diào)整機(jī)制，不斷完善配套措施。

提醒：“被入職”要及時申訴

個人身份信息被企業(yè)盜用后進(jìn)行個人所得稅虛假申報，會有什么危害？相關(guān)專家表示，由于新個稅法明確居民個人取得工資、薪金所得，勞務(wù)報酬所得，稿酬所得和特許權(quán)使用費所得為綜合所得，按納稅年度合并計算個人所得稅。如果信息被盜用，可能導(dǎo)致該納稅人年度綜合所得升高，最終影響個稅繳納。

在此，專家也提醒納稅人，要關(guān)注“個人所得稅”APP上的個人信息，若發(fā)現(xiàn)“被入職”的情況，核實后確認(rèn)并未發(fā)生過經(jīng)濟(jì)往來的，要及時通過APP向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申訴。本報記者 趙瑩瑩

來源：北京晚報

記者：趙瑩瑩 胡德成

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