21世紀經濟報道記者李莎 北京報道2024年5月6日，山西省統計局發布一季度經濟數據。一季度山西商品房銷售同比下降，銷售面積和銷售額分別下降9.6%和10.2%，房地產開發投資下降1.1%。

21世紀經濟報道記者對各地統計局數據進行梳理，經不完全統計，截止到5月10日，北京、天津、上海、重慶、河北、山西、遼寧、江蘇、浙江、安徽、福建、山東、河南、湖北、廣東、海南、四川、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、內蒙古、寧夏和新疆這25個省份已公布一季度房地產開發投資數據。

其中北京、上海、山西、遼寧、江蘇、浙江、安徽、福建、河南、湖北、廣東、海南、四川、云南、甘肅、青海、寧夏和新疆這18個省份也公布了一季度房地產銷售數據。

從數據來看，一季度各地房地產市場仍面臨調整壓力，房地產開發投資和銷售數據同比以降為主。

面對行業下行壓力和市場需求不足，GDP排名前十的城市成為房企布局重點。記者梳理這些城市統計局數據發現，截止到5月10日，北京、上海、廣州、重慶、蘇州、成都、杭州和武漢這8個城市已發布一季度房地產開發投資數據，北京、上海、廣州、重慶、蘇州、杭州和武漢這7個城市一季度房地產投資同比增幅表現好于全國，其中北京、上海和杭州房地產開發投資表現好于去年同期。

國家統計局數據顯示，一季度全國房地產開發投資22082億元，同比下降9.5%，其中住宅投資16585億元，下降10.5%。

在已公布一季度房地產數據的25個省份中，北京、天津、上海、重慶、山西、江蘇、浙江、河南、湖北、海南、貴州、陜西、內蒙古和新疆這14個省份一季度房地產開發投資同比增速好于全國，其中天津、山西、浙江、陜西、內蒙古和新疆降幅在5%以內。

對比去年全年房地產開發情況，今年一季度北京、天津、重慶、河北、遼寧、安徽、河南、四川、貴州、陜西、甘肅這11個省份房地產開發投資出現邊際改善，北京房地產開發投資同比增幅從去年全年的0.4%，擴大到一季度的2%，其余10個省份降幅不同程度收窄。

如一季度貴州房地產開發投資同比下降4.2%，降幅比上年全年收窄15.6個百分點；同期陜西房地產開發投資同比下降0.9%，降幅較去年全年收窄13.9個百分點，較今年1-2月收窄2.7個百分點。

“房地產市場復蘇，與區域房地產市場供需、宏觀政策及經濟復蘇情況等方面相關。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向21世紀經濟報道記者表示，整體看，目前房地產市場仍處于企穩復蘇階段，各區域房地產市場存在明顯差異，這使得不同省份樓市復蘇進度有所區別。

一季度商品房銷售維持降勢，全國新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降19.4%和27.6%，降幅較去年全年略有收窄。

從已公布一季度房地產銷售數據的18個省份來看，北京、上海、山西、遼寧、江蘇、浙江、福建、湖北、海南、甘肅、青海這11個省份的房地產銷售面積同比增速好于全國。但大部分省份一季度房地產銷售面積同比仍有不同程度下滑，僅北京和上海分別增長6.5%和0.7%。

在銷售額方面，山西、遼寧、浙江、安徽、福建、河南、湖北、海南、云南、青海、寧夏和新疆等10余個省份公布了一季度房地產銷售額，各地房地產銷售額均有不同程度下降，其中浙江、安徽和云南同比下跌逾3成。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者表示，今年購房政策環境持續寬松，但新房存在潛在交付風險、居民消費意愿不足、房價尚未止跌等持續影響成交周期，使得一季度各地房地產交易成色不佳。

需要注意的是，除了上海之外，其余省份一季度商品房銷售同比增幅均弱于去年全年，出現由增轉降或降幅擴大情況。

以海南為例，今年一季度海南房屋銷售面積164.67萬平方米，同比下降7.8%；銷售額260.7億元，下降16.7%。去年全年，海南房屋銷售面積899.69萬平方米，比上年增長39.7%；銷售額1493.80億元，比上年增長36.0%。

周茂華表示，一季度商品房銷售增速弱于去年全年背后，主要是國內房地產市場仍處于調整階段，疊加去年一季度商品房銷售基數明顯抬升。

GDP前十城市多是人口凈流入城市，房地產市場活躍度相對更高。在行業調整大背景下，GDP前十城市是購房需求相對多的代表性城市，也是房企布局重點。

據21世紀經濟報道記者不完全統計發現，截止到5月10日，在GDP前10城市中，北京、上海、廣州、重慶、蘇州、成都、杭州和武漢這8個城市發布了一季度房地產數據，主要是房地產開發投資數據。

從各地情況來看，一季度北京、上海、杭州房地產開發投資保持一定增勢，其余5個城市一季度房地產開發投資同比均有不同程度下降。

但除了成都之外，北京、上海、廣州、重慶、蘇州、杭州和武漢這7個城市一季度房地產投資同比表現均好于全國同期。

與去年全年情況相比，今年一季度北京、廣州、重慶、蘇州、成都房地產開發投資同比增速有所改善。如今年一季度蘇州房地產開發投資721.8億元，同比下降1.1%，降幅較去年全年收窄2.6個百分點，較1—2月收窄2.7個百分點。

關榮雪表示，部分城市今年一季度房地產開發投資出現降幅收窄或增幅擴大趨勢，或透露出一定邊際改善跡象，市場信心快速下滑的情緒已過。究其原因，不排除與“三大工程”持續落地、土拍熱度逐漸恢復，土地購置等指標改善有關。

關榮雪提醒，雖然一些城市整體房地產開發投資降幅有所改善，但當前房地產開發投資仍處于歷史低位，市場預期還有待加強。

在關榮雪看來，目前房地產開發投資還面臨一定壓力。一方面，房企拿地更加聚焦，核心優質地塊才能調動房企購置意愿，土拍整體表現仍較平平，僅靠部分優質地塊并不能完全帶動拿地投資指標的全面回暖；另一方面，市場購房觀望情緒仍然較重，房企銷售回款承壓、資金流動性不足等持續影響著住宅、基本設施等建設投資。

目前北京、上海和成都公布了一季度商品房銷售面積。受保障房集中簽約帶動，一季度北京商品房銷售面積232.8萬平方米，同比增長6.5%，其中住宅銷售面積160.3萬平方米，增長8.8%。一季度上海商品房銷售面積同比微增0.7%，成都商品房銷售面積下降30.7%。另外，北京和成都一季度商品房銷售面積同比增速弱于去年全年。

易居研究院研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，一季度成都商品房銷售同比明顯下降，或受去年同期高基數因素影響，這也反映出一季度成都樓市仍在調整的現實。

周茂華表示，一般來說，房地產復蘇從終端逐步向房企開發端傳導，目前看，房企仍面臨樓市終端需求偏弱、融資壓力和向新模式轉型等挑戰。

在政策效應釋放和季節性因素雙重帶動下，3月部分重點城市樓市出現成交回暖跡象。但從機構數據來看，4月市場供求又有所回落。

據克而瑞數據，4月北京、上海、廣州、深圳、成都、西安、天津、杭州、佛山、長沙、武漢、青島等30個重點城市新增商品住宅供應930萬平方米，環比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以來同期最低值。同期30個重點城市商品住宅整體成交978萬平方米，環比下降17%，同比下降43%。

周茂華表示，目前房地產市場仍在調整，各地房地產復蘇進度差異大，預計后續房地產市場政策仍偏寬松取向，但各地仍將堅持“房住不炒”基本原則，因城施策，精準調控。

4月底中央政治局會議召開，明確要統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，中央政治局會議為樓市定調，釋放了更加積極的信號，隨后北京、深圳優化限購政策，杭州、西安同日取消限購，政策優化節奏加快，力度也明顯增強。

限購政策調整是近期樓市政策優化的重點。據諸葛數據研究中心不完全統計，截止到5月9日，全國共有50個城市限購政策進行放松，調控頻次約150次，其中成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州、西安等23個城市全面取消限購。至此，目前全國僅剩海南省、北京、上海、廣州、深圳、天津以及珠海橫琴7地仍保留住房限購。

嚴躍進認為，限購等購房政策的放松，能夠為商品房交易帶來積極作用，但受換房家庭拋售二手房情況影響，短期內能否改善房價還有待觀察。

陳文靜調研發現，核心城市優化限購政策后，市場情緒有所提升，“五一”假期期間，北京五環外新房項目到訪量明顯增加，深圳、杭州、西安政策優化后項目到訪量亦有回升。與此同時，當前多地開展住房“收舊換新”“以舊換新”活動，力促暢通一二手住房鏈條。

從供給端來看，陳文靜表示，城市房地產融資協調機制加快建立，項目“白名單”深入推進，項目建設進程也有望加速，對房地產開發投資的支撐作用預計將進一步顯現。

周茂華表示，在政策調控方面，后續各地還將從供需兩端發力，落實好此前出臺穩樓市政策組合拳，加快“三大工程”落地，從合理加大剛需與改善型需求支持力度，一視同仁支持房企合理融資需求等出發，對房地產政策進行調整優化。

“短期來看，房地產市場供需兩端政策或將繼續發力，預計核心城市市場活躍度將逐漸提升，帶動市場情緒進一步修復，疊加二季度高基數效應逐漸減弱，全國新房市場銷售規模同比降幅或將逐漸收窄。”陳文靜表示，在新房銷售市場情緒好轉、項目“白名單”持續落地見效等因素影響下，房地產開發投資也有望出現邊際改善。各區域中，政策優化力度較大、基本面較強的地區房地產市場修復預期也將更強。

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