司法實(shí)踐中，有關(guān)房產(chǎn)分割的問題是離婚訴訟中的審理重點(diǎn)與難點(diǎn)。離婚訴訟中分割房屋，首先要解決的問題就是：該房屋是屬于夫妻一方個人財(cái)產(chǎn)，還是夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。

概括來說，判斷房屋屬于夫妻一方個人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，需要區(qū)分房屋系婚前購買還是婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買，同時，還需要考量出資情況、還貸情況等具體因素。司法實(shí)踐中，可從四個角度進(jìn)行考量：第一，購買房屋時的婚姻狀況；第二，購買房屋支付首付的情況；第三，房屋是否存在還貸情況；第四，房屋的登記情況。根據(jù)上述四個角度，結(jié)合具體司法案例，筆者將實(shí)踐中關(guān)于這一問題的認(rèn)定分為以下 29種情形。下文，將就這 29 種情形具體展開分析。

一、房屋系婚姻關(guān)系成立之前購買

從房屋出資來源角度看，可以分為夫妻一方出資、夫妻雙方共同出資、夫妻一方父母出資、夫妻雙方父母出資等情形。

（一）夫妻一方出資

夫妻一方出資又可以分為全額出資和部分出資兩種情形。

1.婚前全額出資

如果房屋系婚前一方全額出資購買，且登記在一方名下的，應(yīng)認(rèn)定為登記權(quán)利人的個人財(cái)產(chǎn)。

如果房屋系婚前一方全額出資購買，在婚后將原本登記在一人名下的房屋變更登記在夫妻雙方名下的，一般應(yīng)視為對另一方配偶的房屋份額贈與，該房屋的性質(zhì)即從原本的夫妻個人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是，盡管該房屋屬于夫妻共同共有，在具體分割時，一般不會按照通常物權(quán)法關(guān)于共同共有的處理原則進(jìn)行均分，而會考慮出資比例等現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行分割。例如，《上海市高級人民法院關(guān)于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》第13條規(guī)定：“夫妻一方婚前出資購置房屋，權(quán)利登記在雙方名下的，為夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)。如未約定按份共有，可認(rèn)定共同共有，但在離婚分割該房產(chǎn)時，出資一方可適當(dāng)多分?！?/p>

2.婚前支付首付，婚后夫妻雙方共同還貸

如果房屋系夫妻一方婚前支付首付購買，登記在出資方名下，那么應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》（下稱《婚姻家庭編司法解釋（一）》）第 78 條規(guī)定進(jìn)行判斷。該條規(guī)定，“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產(chǎn)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)民法典第一千零八十七條第一款規(guī)定的原則，由不動產(chǎn)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”

如果房屋系夫妻一方婚前支付首付購買，登記在夫妻雙方名下，婚后由夫妻雙方共同還貸的，則該房屋屬于夫妻共同共有，但在離婚分割該房產(chǎn)時，出資一方可適當(dāng)多分。

如果房屋系一方婚前支付首付購買，登記在非出資方名下的，婚后由夫妻雙方共同還貸，有證據(jù)表明雙方是以結(jié)婚、長期共同生活使用為目的購房，原則上房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，非出資方證明該房產(chǎn)屬于贈與的除外。

（二）夫妻雙方出資

婚前由夫妻雙方出資購房，在實(shí)踐中主要有兩種情形：（1）雙方分別支付部分首付款至房地產(chǎn)開發(fā)商指定的銀行賬戶。（2）一方將款項(xiàng)支付給簽訂合同一方，由簽訂合同一方向房地產(chǎn)開發(fā)商支付首付款。

如果婚前由夫妻雙方出資購買的房屋登記在一方名下，那么非登記方出資的性質(zhì)應(yīng)如何判斷？實(shí)踐中，結(jié)合案件具體情況，主要有三種觀點(diǎn)：一是認(rèn)為構(gòu)成借貸關(guān)系，二是認(rèn)為構(gòu)成贈與關(guān)系，三是認(rèn)為構(gòu)成對房屋的共同出資。

在第一種、第二種觀點(diǎn)下，即使非登記方證明自己存在出資行為，也無法主張就該房屋成立共同共有關(guān)系。

在第三種觀點(diǎn)下，法院一般認(rèn)為夫妻雙方是在婚前以“結(jié)婚為目的”購置房屋，該房屋屬于夫妻所共有。但對于是按份共有還是共同共有，不同法院也有不同觀點(diǎn)。例如，《深圳市中級人民法院關(guān)于審理婚姻家庭糾紛案件的裁判指引》認(rèn)為，夫妻一方在婚前購買房產(chǎn)并登記在該方名下，另一方主張其在買房時亦有出資且婚前買房目的即為結(jié)婚共同居住，如果并無充分證據(jù)顯示有關(guān)款項(xiàng)屬于借款或者贈與等其他性質(zhì)，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方按照各自的出資比例共有房產(chǎn)。

參考案例：徐某與孫某離婚糾紛案

案號：( 2013 )盤中民二終字第00371號

裁判理由：對于涉案房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，根據(jù)上訴人提供的房屋產(chǎn)權(quán)證、結(jié)婚登記證，證明該房所有權(quán)人為上訴人本人，屬于婚前取得，雖上訴人承認(rèn)被上訴人給付上訴人13萬元用于上訴人購買該房，但上訴人稱此款是以被上訴人與上訴人結(jié)婚為條件，被上訴人同意給付上訴人的，并且同意該房產(chǎn)權(quán)證辦理在上訴人個人名下，該房屬于上訴人婚前個人財(cái)產(chǎn)。本院認(rèn)為，《中華人民共和國婚姻法》第十九條第一款（現(xiàn)為《民法典》第一千零六十五條第一款）“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條規(guī)定”，第十八條第一款第一項(xiàng)（現(xiàn)為《民法典》第一千零六十三條第一項(xiàng)）“有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：一方的婚前財(cái)產(chǎn)”。本案中，雖有被上訴人給付上訴人的購房款13萬元，但對該房產(chǎn)權(quán)歸屬約定不明確，根據(jù)上述法律規(guī)定，該房屬于上訴人婚前取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)屬于上訴人的婚前財(cái)產(chǎn)，對于被上訴人給付上訴人的購房款13萬元應(yīng)視為對上訴人的贈與。

參考案例二：宋某、吳某離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛案

案號： ( 2021 )鄂01民終2760號

裁判理由：案涉房產(chǎn)買賣合同雖以吳某個人名義簽訂，簽訂時間早于雙方領(lǐng)證時間，現(xiàn)又登記于吳某名下，并不足以推定該房產(chǎn)為吳某個人婚前財(cái)產(chǎn)。首先，在正式登記結(jié)婚之前，雙方互有較復(fù)雜的資金往來。其次，案涉房產(chǎn)的首付款僅小部分由吳某個人支付給開發(fā)商，其他均由宋某支付。吳某主張宋某支付的部分均系對其個人的贈與，但無直接證據(jù)證實(shí)宋某在向第三方付款時明確作出對其個人贈與的意思。最后，買賣合同簽訂時間距雙方結(jié)婚登記時間僅有一個月。一審法院據(jù)此認(rèn)定涉案房屋系雙方婚前共同出資為結(jié)婚而購買、婚后共同償還貸款的共同財(cái)產(chǎn)，按共同出資平均進(jìn)行分割，并無不當(dāng)。

婚前由夫妻雙方出資購房，如果登記在雙方名下，則房屋屬于夫妻共同共有。

（三）父母出資

父母出資的情形，可以根據(jù)是一方父母還是雙方父母出資，是部分出資還是全額出資進(jìn)行更進(jìn)一步的劃分。

1.一方父母全額出資

如果房屋系一方父母全額出資，登記在己方子女名下，根據(jù)《婚姻家庭編司法解釋（一）》第 29 條 第1 款規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

如果房屋系一方父母全額出資，登記在雙方或另一方子女名下，可以推定“父母有贈與雙方的意思”，應(yīng)該認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共同共有。

2.一方父母支付首付款，婚后由夫妻雙方共同還貸

如果房產(chǎn)系一方父母支付首付款，登記在己方子女名下，婚后由夫妻雙方共同還貸的，可認(rèn)定該房屋屬于一方的個人財(cái)產(chǎn)，父母婚前還貸部分是對己方子女的贈與，另一方可以獲得雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分。

如果房產(chǎn)系一方父母支付首付款，登記在雙方子女或另一方子女名下，婚后由夫妻雙方共同還貸的，可以推定“父母有贈與雙方的意思”，應(yīng)該認(rèn)定為共同共有。

3.雙方父母全額出資

雙方父母全額出資購買房屋，無論所有權(quán)登記在一方或者雙方名下，均應(yīng)該視為對自己子女的贈與，該不動產(chǎn)可以認(rèn)定為雙方按照各自父母出資份額按份共有。

4. 雙方父母出資支付首付款，婚后夫妻雙方共同還貸

雙方父母共同出資支付首付款，婚后由夫妻雙方共同還貸，無論所有權(quán)登記在一方或者雙方名下，父母婚前出資的部分都應(yīng)該視為對自己子女的贈與，房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同共有。對于該情形，由于既包含婚前“父母對自己子女的贈與”部分，又包含婚后“夫妻共有”部分，因而法院在酌情確定夫妻各自享有的房屋份額時，理應(yīng)考慮婚前父母出資的比例。

二、房屋在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買

（一）一方出資

一方以婚前資產(chǎn)全額出資，且登記在出資方名下時，房屋屬于個人財(cái)產(chǎn)；其他情況下，房屋都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。實(shí)踐中，考慮到婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)混同的可能性極高，一方婚內(nèi)出資購買的房屋認(rèn)定為個人財(cái)產(chǎn)的情形是比較少見的。上海二中院熊燕法官在《涉房屋分割的離婚糾紛類改發(fā)案件裁判要點(diǎn)》一文中即認(rèn)為：“除夫妻一方婚前個人房產(chǎn)完全足以購買新房產(chǎn)且新房產(chǎn)仍登記于該夫妻一方一人名下等少數(shù)情況外，夫妻婚后所購房屋無論登記于夫妻一方還是雙方名下，一般均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！?/p>

（二）夫妻雙方出資

房產(chǎn)系夫妻雙方出資，且購買于婚姻關(guān)系存續(xù)期間的，無論房屋登記在夫妻一方或雙方名下，原則上，夫妻雙方婚后共同出資購買的房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。（如《上海市高級人民法院關(guān)于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》持此觀點(diǎn)）

如果房屋系夫妻雙方出資，且購買于婚姻關(guān)系存續(xù)期間，登記在雙方子女名下的，司法實(shí)踐中，一般需要考量子女是否成年以及夫妻雙方的真實(shí)意思表示進(jìn)行綜合判定。

1.夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同出資購買房產(chǎn)登記在成年子女名下，應(yīng) 查明當(dāng)事人登記背后的真實(shí)意思，即夫妻雙方是否有將房屋贈與給子女的意思。如果有證據(jù)證明夫妻雙方將所有權(quán)登記在子女名下的真實(shí)意思僅是代名登記，夫妻雙方并無贈與意思的，該不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2. 夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同出資購買房產(chǎn)登記在未成年子女名下，雙方在離婚時主張?jiān)摲慨a(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，司法實(shí)踐中有兩種處理方式。

一是人民法院在離婚案件中不予處理，告知有關(guān)當(dāng)事人在離婚后另行主張分割共有財(cái)產(chǎn)；

二是人民法院基于考量當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，結(jié)合案件具體情況綜合判斷。

最高人民法院民事審判第一庭關(guān)于“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買房屋，產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下，離婚時應(yīng)如何處理”的解答中認(rèn)為，不能簡單地按照登記情況將房屋認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn)。實(shí)際生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素的考慮而將房屋產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下。但這并不意味著夫妻的真實(shí)意思是使未成年子女成為該房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，因此，該房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)人未必是未成年子女。人民法院應(yīng)注意審查夫妻雙方在購買房屋時的真實(shí)意思表示，如果真實(shí)意思確實(shí)是將購買的房屋贈與未成年子女，離婚時應(yīng)將該房屋認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)未成年子女的一方暫時管理；如果真實(shí)意思并不是將房屋贈與未成年子女，離婚時將該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理比較適宜。

需要注意的是，若夫妻基于代持意思將房屋登記在子女名下，那么夫妻有關(guān)房產(chǎn)的內(nèi)部約定不能對抗善意第三人。

如果房屋登記在子女和夫妻一方或雙方名下，且夫妻二人有將房產(chǎn)部分贈與子女的真實(shí)意思，若產(chǎn)權(quán)登記中未約定按份共有的，應(yīng)認(rèn)定共同共有。（如《上海市高級人民法院關(guān)于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》持此觀點(diǎn)）

（三）父母出資

對于婚后父母出資的情形，《婚姻家庭編司法解釋（一）》第 29 條 2 款修改了原《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第 7 條的規(guī)定，不再區(qū)分是由“一方父母出資”還是“雙方父母出資”，一律規(guī)定為“當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項(xiàng)規(guī)定的原則處理?！?/p>

1. 一方父母全額出資

如果房屋系一方父母全額出資，登記在己方子女名下，司法實(shí)踐主流觀點(diǎn)認(rèn)為，考慮到物權(quán)法已經(jīng)實(shí)施多年，普通民眾對不動產(chǎn)登記的意義已經(jīng)有較為充分的認(rèn)識，在出資后將不動產(chǎn)登記在自己一方子女名下，認(rèn)定為是父母將出資確定贈與給自己子女一方的意思表示，符合當(dāng)事人本意，也符合法律規(guī)定的精神?；閮?nèi)一方父母全額出資且登記己方子女名下的，應(yīng)認(rèn)定為對己方子女的贈與。

如果房屋系一方父母全額出資，登記在雙方或?qū)Ψ阶优?，?yīng)考量出資方父母的真實(shí)意思表示，若能證明該出資系對子女雙方的贈與的，該房屋可以認(rèn)定為夫妻共同共有。當(dāng)然，由于另一方未對出資作出貢獻(xiàn)，在離婚分割份額時會相應(yīng)少分。

2.一方父母支付首付，夫妻共同還貸

如果房屋系一方父母支付首付，登記在己方子女名下，由夫妻雙方共同還貸的，該房屋一般應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。一般認(rèn)為，只有在一方父母全額出資，且登記在己方子女名下時，才能推定有贈與己方子女的意思；而在一方父母部分出資的情況下原則上不能作此推定。例如，《北京市高級人民法院關(guān)于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》規(guī)定，“婚后由一方父母支付首付款為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下，由夫妻共同償還余款的，該不動產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，在離婚時綜合考慮出資來源、裝修情況等因素予以公平分割。”

如果房屋系一方父母支付首付款，登記在雙方子女名下，父母出資應(yīng)認(rèn)定為對子女雙方的贈與，又因?yàn)榉蚱薰餐€貸，該房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同共有。

3.雙方父母全額出資

如果房屋系雙方父母全額出資，登記在一方子女名下的，一般應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同共有。實(shí)踐中，由于房價高企，一方父母可能無力單獨(dú)承擔(dān)購房負(fù)擔(dān)，由雙方父母共同出資為子女購房的情形并不鮮見，父母為子女出資購房不僅是家族財(cái)產(chǎn)的傳遞形式之一，也寄托了父母對子女婚姻幸福美滿的期望，在雙方?jīng)]有明確約定的情況下，認(rèn)定為是按份共有與家庭的性特征不相符，也與法律規(guī)定有一定沖突。根據(jù)民法典第一千零六十二條規(guī)定，在沒有明確表示贈與一方的情況下，應(yīng)當(dāng)歸夫妻共同所有。（見：《關(guān)于適用民法典婚姻家庭編的解釋（一）》若干重點(diǎn)問題的理解與適用》）

如果房屋系雙方父母全額出資，登記在雙方子女名下的，該房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同共有。

4.雙方父母支付首付，夫妻雙方共同還貸

雙方父母共同支付首付款，由夫妻雙方共同還貸的，在雙方父母沒有明確表示贈與某一方的意思的情況下，且考慮到家庭的性特征，無論房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方還是雙方名下，均應(yīng)認(rèn)定為共同共有。

來源：icourt法秀、最高人民法院司法案例研究院