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1991年3月，時任中央書記處書記的李瑞環(huán)來重慶視察。

此時重慶還沒有黃花園大橋，也沒有五黃路。雖然江北機場開通，火車北站也在修建，可很多老重慶人還是覺得渝中才是市中心，江北就是郊區(qū)。

這樣的觀念使得重慶渝中地區(qū)人口高度密集，已經(jīng)不堪重負。獨特的山城地理結(jié)構(gòu)使老城區(qū)的住房條件多少年都沒有大的改觀，十幾個平方老屋住一家三代比比皆是。

這時，重慶政府正在南北幾個方位尋找新的規(guī)劃方向。

在聽取匯報，結(jié)合實地考察后，李瑞環(huán)對重慶方面提議：重慶應該往北發(fā)展嘛，那里平坦，修個50萬平方米的住宅，解決老城區(qū)的居住問題。

李瑞環(huán)早年學的城建專業(yè)，對城市規(guī)劃和管理很有心得，他的建議確實很中肯。

重慶往南，過了巴南直接就是云貴高原，往東是銅鑼山，往西是縉云山，唯獨夾在兩山之間渝北是一片平緩的地帶。

就這樣，重慶政府在李瑞環(huán)的提議下一錘定音，做出了向北發(fā)展的決策。

第二年，重慶地產(chǎn)圈曝出個大新聞，一家名為中渝實業(yè)的房產(chǎn)公司在渝北拿下2000多畝土地，準備拿出800畝建設(shè)名為“加州花園”的高檔小區(qū)。

很多人覺得這家公司肯定在犯傻，畢竟渝北此時要啥沒啥，想讓在老城待了一輩子的重慶人去荒涼的江北買房，實在不是件容易的事情。

可細細一打聽，許多老重慶人大跌眼鏡：這個加州花園背后的“港商”張松橋，其實是個地地道道的重慶人，而且才28歲。

來源：視覺中國

“張松橋，啥子港商喲，就是個重慶崽兒嘛！” 熟悉張松橋的人都知道，他早年只是在新華路上倒騰電子表和電子產(chǎn)品的“倒爺”。

誰能想到年紀輕輕的他，居然能搖身一變成為了地產(chǎn)開發(fā)商。

甚至還有人打聽到，張松橋還有個身份，他是重慶最早上市的公司渝鈦白的發(fā)起股東之一。

不到30歲的一個重慶崽，靠著倒騰電子表居然賺了數(shù)千萬搞房地產(chǎn)，還是上市公司的股東，這個能力和背景實在深不可測。

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1964年7月，張松橋出生在重慶一個普通化工廠工人家庭。

6歲時，他進入了天原化工廠子弟學校讀書，12歲進入附近的重慶六中讀初中，和同齡人生活無異。

1980年，16歲的張松橋遇到了一樁天大的“喜事”，這件事也成為他命運的轉(zhuǎn)折點。

當時他遠在香港的越南華僑祖母離世，按照老人的遺囑，身為長孫的張松橋繼承了部分財產(chǎn)。

于是，中學還沒畢業(yè)的張松橋憑著這個機會來到了燈紅酒綠的香港。

后來有傳聞這位祖母給張松橋留下了多么龐大的遺產(chǎn)，其實也未必。

從他后來回到內(nèi)地只能從事價值并不高的電子表業(yè)務來看，可想而知那筆遺產(chǎn)也談不上多豐厚。

沒有人脈也沒背景的張松橋在香港度過了兩年，終于找到了自己的生財之道。

80年代，來自香港和海外的電子風靡全國。成本僅數(shù)元的電子表到內(nèi)地，能賣到幾十甚至上百元。

頭腦靈活的張松橋很快意識到商機，他利用自己順利來往香港和內(nèi)地的身份，開始了販賣電子表的業(yè)務，并逐漸發(fā)展到倒賣一些電子產(chǎn)品。

這期間，張松橋不斷往來香港和內(nèi)地，靠著數(shù)年的經(jīng)營已經(jīng)積累了一大筆財富，也積累了不少人脈，野心開始大了起來。

在這一時期，香港經(jīng)濟發(fā)展神速，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。各類大亨靠著炒地皮、炒樓花賺得盆滿缽滿，已是香港人人艷羨的成功人士。

張松橋也很眼熱，想通過炒地皮再發(fā)筆橫財。可惜他那點錢和人脈在只看實力的香港房地產(chǎn)市場，毫無競爭力。

1992年，張松橋悄悄返回重慶，他的身邊多了位好友曾維才。

曾維才比張松橋更神秘，網(wǎng)上幾乎查不到他早年的資料，只知道他和張松橋是做電子產(chǎn)品生意時結(jié)識。

倆人都沒有真正做過房地產(chǎn)生意，可這不妨礙兩個想大干一場的人走到一起。他們聯(lián)手創(chuàng)立了中渝發(fā)展，在重慶渝北區(qū)囤了2200畝地，正式進軍重慶房地產(chǎn)市場。

隨著重慶政府開發(fā)江北的政策出臺，加州花園項目也緊鑼密鼓開工起來。

因為項目規(guī)劃太大，前前后后施工了數(shù)年，直到1996年底才全部竣工，并于次年初開始銷售。

1997年6月，張松橋迎來一個好消息，重慶被批準為直轄市。

伴隨香港回歸的喜訊，重慶向北開發(fā)的宏偉藍圖也在加州花園開盤后的喧鬧聲中徐徐展開，均價1700元/㎡的加州花園很快售罄。

加州花園對重慶房地產(chǎn)市場來說具有劃時代意義，它既是重慶歷史上最大的高端社區(qū)住宅項目，也是重慶首個獲得建設(shè)部全國優(yōu)秀物業(yè)管理的小區(qū)。

中渝發(fā)展因這個項目名聲大噪，在龍湖、金科等重慶后來著名的房地產(chǎn)公司都沒影的時候，儼然是重慶房產(chǎn)界“教父”級的存在。

嘗到甜頭的張松橋隨即又開發(fā)了“加州城市花園”“山頂?shù)酪继枴钡确慨a(chǎn)項目，成為重慶首個將住房賣到100萬平方米的人。

而加州花園在重慶的成功，正是張松橋的精明所在。

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今天，很多人都聽說過利用“信息差”賺錢的理論，張松橋在房地產(chǎn)市場賺取的“第一桶金”正是如此。

重慶此時雖說作為全國住房制度改革第一批試點城市已經(jīng)6年，但是對大多數(shù)重慶人來說，采光好，能有獨立衛(wèi)生間的房子就已算是相當不錯的住房條件。

雖然高層住宅小區(qū)在重慶并不鮮見，可加州花園是重慶首家規(guī)劃配套了物業(yè)管理，建設(shè)有保齡球館、商場、學校以及銀行的綜合性住宅小區(qū)，住戶可以在小區(qū)內(nèi)享受到所有基本生活設(shè)施服務。

張松橋開發(fā)的加州花園可以說是對重慶房地產(chǎn)市場的“降維打擊”，憑一己之力改變了重慶人對“高檔住宅”的印象。

他沒有選擇去沿海城市開發(fā)，正是因為這個概念在“北上廣深”早已有人做了，并無競爭力。

說白了，張松橋只是將香港以及沿海房地產(chǎn)中并不新鮮的社區(qū)概念，引入到了信息相對滯后的重慶而已。

不過，年紀輕輕的張松橋能拿下當時誰都不看好的地塊，這份膽識實在叫人驚嘆。

只是此時的人們還不清楚張松橋這份魄力和資源，到底從何而來。

不久，張松橋在重慶相繼開發(fā)了匯景臺、重慶大學科技園、中渝科技樓等多個大型房產(chǎn)項目，總投資達數(shù)十億元，回報也極為豐厚。

很多資本眼熱中渝發(fā)展如此賺錢，想跟著一起投資分杯羹，可張松橋的副手林孝文得意地對外宣稱：“我們手上的資金充裕，融資問題不是我們主要考慮的因素。”

張松橋也不是和錢過不去，只是他想換個方式賺更多的錢。

2006年底，張松橋?qū)⒅杏灏l(fā)展以33億元的價格，出售給港股上市公司確利達完成借殼上市，隨后更名為中渝置地。

這之后，匯豐銀行等諸多資本開始入股中渝置地，張松橋手上的資本實力不斷增強。

2007年，43歲的張松橋以164億元的身價登上胡潤房地產(chǎn)富豪榜，成為重慶首富。

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而就在中渝置地上市的那年，人們發(fā)現(xiàn)原來張松橋旗下不止有渝鈦白、中渝置地，居然還有家上市于1984年的渝太地產(chǎn)。

算起來，1984年，20歲的張松橋還在港渝兩地電子表，顯然還沒這個實力。

事實上，渝太地產(chǎn)前身是香港彩星集團，張松橋之前買過其股份，這也是他不知何時玩的一出“借殼”把戲。

可如此年輕，又看似毫無背景的張松橋怎么就能叱咤重慶和香港兩地的資本市場，實在令人捉摸不透。

因為靠著房地產(chǎn)發(fā)家?guī)谉o失手，張松橋“重慶李嘉誠”的名號自此被叫響。

不過，此時的張松橋，名氣在香港可能更大一些。

此時的他已是渝港國際、渝太地產(chǎn)、港通控股、中渝置地等4家在港上市房企的實際控制人。

也是通過香港媒體的報道，人們這才發(fā)現(xiàn)，張松橋不知何時已悄悄坐上了香港新世界主席鄭裕彤的牌桌。

手眼通天的鄭裕彤在香港的財力和勢力非同一般，被香港人尊為“彤叔”。

鄭裕彤喜歡打牌，尤其酷愛玩“鋤大D”，固定牌友除了他兒子鄭家純，還有楊受成、劉鑾雄，以及新加入的許家印，這個小圈子被人戲稱為“大D會”。

許家印此時還沒成為“許首富”，為了恒大香港上市，每周風雨無阻來鄭府打牌。

一幫大佬玩的是紙牌，背后謀劃的卻是一個個資本局。

2009年，張松橋與鄭裕彤、劉鑾雄、楊受成等人出席了恒大在港的上市投資推介會和慶功酒會，他旗下的中渝置地還參與了投標。

許家印的恒大剛剛起步，而當年的重慶崽兒張松橋已然是不折不扣的香港大亨。

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能坐上“彤叔”的牌桌，說明張松橋也絕非普通人。

他曾先后花了數(shù)億港元買下金庸曾經(jīng)住過的山頂?shù)?號屋地、渣甸山包華士道1號以及太平山頂?shù)母栀x山道1號等八處豪宅。

其中為買下香港最著名的山頂?shù)?5號“何東花園”， 張松橋總計花費51億港元，光稅就繳納了12億，創(chuàng)下香港豪宅交易紀錄。

據(jù)說由于張松橋在香港買的豪宅和物業(yè)太多，以至于房子失竊后，自己還不知道，是所在的物業(yè)公司幫他報的警。

能買下如此眾多的香港頂尖豪宅，只能說明張松橋?qū)嵲凇安徊铄X”。

張松橋通過渝太地產(chǎn)擁有香港西區(qū)海底隧道37%的經(jīng)營權(quán)，香港隧道及高速公路有限公司37%的股份，香港駕駛學院70%的股份以及香港快譯通35%的股份。

可以說，香港交通運輸業(yè)有一半的產(chǎn)業(yè)都被張松橋收入囊中。

張松橋能快速崛起，這背后究竟是不是“大D會”牌友們的扶持和交易，誰也說不清楚。

不過，他與妻子張朱秋慧還有個叫Nexus Capital的私募基金，表面上以慈善和贊助等方式購買、拍賣大量藝術(shù)品。實際上，這個圈子里全是香港的名流，早為他在香港構(gòu)建了一個更為龐大的關(guān)系網(wǎng)。

張松橋左手渝太地產(chǎn)，右手中渝置地，橫跨香港和內(nèi)地房產(chǎn)市場，在香港風光無限，卻在內(nèi)地極為低調(diào)。

上市后的中渝置地經(jīng)過幾年發(fā)展，手上的土地儲備從400萬平方米漲到了1400多萬平方米。通過在重慶、成都、貴陽等多個城市開發(fā)高端房產(chǎn)項目，已是西南地區(qū)舉足輕重的一家房地產(chǎn)公司。

不知是不是深諳“悶聲發(fā)大財”的道理，除了上市公司必須公開的信息和數(shù)據(jù)，國內(nèi)媒體中幾乎找尋不到有關(guān)張松橋的更多信息。

即便中渝置地在整個西南已如日中天，可張松橋在其中基本屬于隱身狀態(tài)，所有事情幾乎都是站在臺前的曾維才在操作。

或許如此，也或許得益于強大的人脈，后來的“渝鈦白審計案”，以及曾維才涉及的重慶某專案，他均能毫發(fā)無損。

2013年，中渝置地的銷售額達到了97.75億元人民幣。

也是這年，隨著國土資源部出臺了平抑地價的政策，李嘉誠隨即開始大肆拋售內(nèi)地地產(chǎn)，內(nèi)地的房產(chǎn)熱開始降溫。

張松橋反應神速，立即在企業(yè)內(nèi)部提出從此“只出不進”的戰(zhàn)略。

中渝置地幾乎是一夜間從早年的“買買買”變成了“賣賣賣”，拋售速度之快和程度之大令人瞠目結(jié)舌。

從2013年年底，中渝置地以14.25億元轉(zhuǎn)讓照母山地塊開始，幾乎每年都在拋售手里的內(nèi)地資產(chǎn)。

到2016年年底，原來1000多萬平方米的土地儲備居然賣的“一寸不剩”；2018年10月，中渝置地在內(nèi)地的物業(yè)項目完全清空。

粗略算下來，中渝置地短短三年拋售了10多個地產(chǎn)項目，總共套現(xiàn)100多億元。

事實上，這點錢也就是中渝置地一年的銷售額，由此可見張松橋的離場決心有多么義無反顧。

當有人問張松橋是不是也要學李嘉誠“跑路”，他曖昧地一笑回答： “我們有很多投資在做，我私人也在做，你們都不知道。”

人們確實不知道，張松橋跟著李嘉誠有樣學樣，在內(nèi)地不斷拋售套現(xiàn)期間，已經(jīng)開始了進軍英國物業(yè)的步伐。

而張松橋在英國房地產(chǎn)市場一系列“乾坤大挪移”，更是令人眼花繚亂。

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2016到 2017年兩年間，張松橋四度出手，斥資170億買下了倫敦利物浦街的酒店Travelodge、倫敦帕丁頓火車站附近的寫字樓One Kingdom Street、倫敦地塊Nine Elms Square（九榆樹廣場）以及金融城最高大樓Leadenhall Building（利德賀大樓）。

雖說張松橋效法李嘉誠也來到英國一路“買買買”，可倆人的投資方向還是有很大的不同。

李嘉誠來英國大多數(shù)買下的是電力、天然氣等能源類項目，以及碼頭等交通項目；而張松橋幾乎都是抄底一些商業(yè)性較強的寫字樓和地產(chǎn)項目，其手筆之大連英國人都咋舌。

拿利德賀大樓來說，這棟位于倫敦金融城內(nèi)的大樓于2013年竣工，租金高達4.02億英鎊/年，是整個倫敦租金最高的大樓。

2017年5月，中渝置地以11.35億英鎊（約合人民幣101億）現(xiàn)金買下利德賀大樓全部股權(quán)，還順手接納了一筆1270萬英鎊的負債交易。

這筆交易不僅刷新了單一資產(chǎn)收購最高紀錄，更成為中國企業(yè)在英國房地產(chǎn)行業(yè)最大的收購案之一。

就在英國“買買買”的同年，張松橋還耗資40多億港元買下尖沙咀彩星中心、中環(huán)世紀廣場兩棟商業(yè)大廈。

2018年，他旗下的中渝置地又通過持股完成了對香港九龍灣傲騰廣場的收購。

一年之后，中渝置地又發(fā)布公告稱，投資1.8億英鎊參與倫敦Whiteleys Centre（懷特利購物中心）改造及重建項目。

比照中渝置地那幾年幾乎顆粒無收的虧損狀態(tài)，靠著做“洋包租公”的張松橋從海外房產(chǎn)租金已凈賺2億多人民幣。而且手里的物業(yè)還不斷增值，比買入時賺了近一倍。

從寫字樓、住宅、再到商場、酒店，張松橋的投資覆蓋了倫敦黃金地段幾乎所有物業(yè)，成為英國知名的“中國地產(chǎn)大亨”。

不到十年時間，張松橋在香港、英國、澳洲等地耗資數(shù)百億買下大量高端物業(yè)。而香港能排上號又能買的頂尖豪宅，也幾乎都被他拿下。

2020年，56歲的張松橋以200億身家名列《2020胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜》第93位。

但是，看得見的只是張松橋財富的冰山一角，他還有諸多沒法算入的藝術(shù)藏品，更多的財富實在難以計算。

不過，能如此順利拋售內(nèi)地物業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外，張松橋還是要感謝許家印。

張松橋撤離內(nèi)地時，大部分的地產(chǎn)和物業(yè)項目幾乎都是由許家印的恒大集團接手。

這或許因為在“大D會”牌桌上，兩人惺惺相惜。

對許家印這份“情誼”，張松橋也是投桃報李。

恒大在2016年打算100億收購盛京銀行時，張松橋作為股東坐鎮(zhèn)其中，使得許家印順利拿下盛京銀行。

同年6月，張松橋追隨恒大許家印的腳步，又斥資40億港元買入萬科H股，摻和進萬科股權(quán)之爭。等恒大退出萬科股權(quán)后，張松橋緊隨其后立即拋售手中的萬科H股股權(quán)。

2019年，恒大提出開發(fā)汽車項目，張松橋又親自來到瑞典恒大NEVS總部，為許老板站臺。

一對牌桌上的好友，彼此生意場上有來有往，正所謂“有錢齊齊搵，有難齊齊當”。

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中渝置地拋售完內(nèi)地產(chǎn)業(yè)之后，因為手中無糧，到2016年整體收入和盈利同比跌了80%以上，唯一的盈利全是靠持有的海外資產(chǎn)。

就在大家都認為張松橋從此將重心徹底轉(zhuǎn)移到國外時，他又通過一系列增持舉動重歸人們的視野。

從2018年到2019年，張松橋?qū)χ杏逯玫卦龀稚习俅危?0億多港元；同時他又增持渝太地產(chǎn)287.4萬股，涉資717萬元。

人們此時還在懷疑，這只是張松橋為應付二級市場對沖做的資本手段而已。

可隨著張松橋的持續(xù)增持，中渝置地和渝太地產(chǎn)在內(nèi)地房產(chǎn)市場卷土重來，再次布局新的項目。

2018年，中渝置地宣布在西安、成都、株洲等地開發(fā)新的房產(chǎn)項目。

2020年7月，渝太地產(chǎn)以溢價39.9%的20700元/㎡的樓面價拿下成都高新區(qū)地塊，刷新了成都住宅土地最高成交單價。

2021年4月，渝太地產(chǎn)又以9.03億元摘得達州兩宗商住綜合體地塊，用于建設(shè)會展中心及酒店等項目。

這背后或許是國外的日子也不好過了。

2020年后，受世界疫情影響，加之脫歐后勞動力短缺等因素，英國的整體經(jīng)濟增速變慢。

在英國向來“只進不出”的張松橋也不得不開始出售手上的資產(chǎn)。

2021年8月，渝太地產(chǎn)宣布將手上一棟倫敦市中心的寫字樓賣給了當?shù)仄髽I(yè)，作價1.9億人民幣，而與買入價相比，實際虧損超過3.8億人民幣。

種種跡象表明，曾經(jīng)頭也不回離開中國的張松橋，似乎又在謀劃重返國內(nèi)房產(chǎn)市場。

有意思的是，此時的張松橋和許家印這對好友在同一市場的動作幾乎相反：一個卷土重來再次發(fā)力，一個力不從心開始大舉撤退。

生意場上沒有永遠的常勝將軍，有的只是審時度勢的聰明人。

從內(nèi)地套現(xiàn)轉(zhuǎn)到海外投資，步伐從香港追到英國，現(xiàn)在又悄無聲息潛回國內(nèi)。

57歲的張松橋肯定記得住自己當年那句話： “一個成功的商人，不是社會來適應你，而是你去適應社會。”

但面對這場新開的牌局，張松橋能不能打好，這仍然是一個問題。

本文作者：海邊的風聲君，經(jīng)風聲島獨家授權(quán)萬小刀頭條號發(fā)布。

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參考資料：

內(nèi)地大撤退！“重慶李嘉誠”跑得比香港李嘉誠還干脆，華商韜略

渝太地產(chǎn)以溢價39.9%造 “新地王” 成都土拍樓面價首破兩萬，證券時報

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