今年大概率是朝陽新盤扎堆的一年，北至崔各莊，南至十八里店，撇開即將土拍的第三波供地不說，單朝陽市面上現(xiàn)有的新盤都有不下10個(gè)，再加上七七八八的二手次新房源，對(duì)于改善一族，手握1000萬預(yù)算的朋友來說，基本上可以挑花了眼，而最近朝陽的熱門置業(yè)板塊崔各莊、奶西出現(xiàn)了不少新盤，收獲了朋友圈一大波關(guān)注，與此同時(shí)，往西2公里同樣距離望京較近，一直熱度不減的新北苑也成了大家爭(zhēng)相比較的重點(diǎn)區(qū)域。

新北苑區(qū)域，是指西側(cè)和北側(cè)以清河為界，東起以北苑東路為界，南面以13號(hào)地鐵線為界的一片區(qū)域。和老北苑相比，這里大部分都是品質(zhì)好、環(huán)境好的新小區(qū)，像典型的福熙大道、中國(guó)鐵建花語城、國(guó)際城、世華泊郡、潤(rùn)澤悅溪、華貿(mào)城等。

世華泊郡

正常進(jìn)入小區(qū)是需要門禁刷臉識(shí)別的，但是跟大爺說了一下是訪客，大爺查了健康碼就讓我進(jìn)來了，整體小區(qū)給人的感覺還不錯(cuò)，尤其是地面比較干凈、平坦，在小區(qū)溜達(dá)的時(shí)候還看到有專門的工人在做地面修葺和園林維護(hù)，小區(qū)里搭建了自行車棚，配備了充電樁，設(shè)有專門的晾曬區(qū)和老人、兒童休閑娛樂區(qū)，細(xì)節(jié)處還貼心準(zhǔn)備了防滑墊。小區(qū)園林也十分給力，在附近的幾個(gè)小區(qū)里也算是數(shù)一數(shù)二了。小區(qū)外立面1-2層是石材，2層以上貼磚，維護(hù)的都還不錯(cuò)，如果沒有提前了解過，真不太能相信，小區(qū)里面還有8棟回遷安置房，2017年永安里拆遷過去的。

整個(gè)小區(qū)有17棟高板組成，房型為66平的一居到184平米四居，2500多戶，規(guī)模很大，但樓間距充足，基本不影響采光。小區(qū)南排的9、10、11、12、13、14、15、16號(hào)樓是回遷房，南窗能看見高壓線，每個(gè)樓都是兩個(gè)單元，一個(gè)單元回遷房，一個(gè)單元商品房，外立面看不出來，但樓道內(nèi)部裝潢比商品房簡(jiǎn)陋，所以同面積比商品房便宜100萬，但是商品房房本，稅費(fèi)高一些，1居69平，報(bào)價(jià)550-580萬，兩居84-106平，700-880萬，不看重位置的話世華泊郡3居，上車門檻基本上是1000萬。

小區(qū)優(yōu)勢(shì)是價(jià)格和環(huán)境，里面有足球場(chǎng)和小學(xué)、幼兒園，旁邊朝外學(xué)校初中部，上學(xué)方便，北京城建N次方的配套，平時(shí)買菜購(gòu)物日常生活都可以滿足；缺點(diǎn)是距離地鐵遠(yuǎn)，門口亂停車嚴(yán)重，小區(qū)隔音效果一般，樓道里能聽到對(duì)門兩家看電視的聲音，物業(yè)費(fèi)2.98有點(diǎn)值，但是電梯有點(diǎn)老舊，強(qiáng)烈建議物業(yè)進(jìn)行更換，剛站里邊就給人整害怕了。

中國(guó)鐵建花語城

從北苑京客隆騎小黃車過來大概只用了5分鐘，一路上還看到了潤(rùn)澤公館、福熙大道、國(guó)際城和樂想?yún)R，都是新小區(qū)扎堆的地方，一座座建筑看起來很美觀，道路寬敞干凈，城市建面給人的感覺很好。花語城小區(qū)對(duì)面是北京市對(duì)外貿(mào)易學(xué)校，門口保安崗站了1個(gè)穿著正式的年輕保安，不過小區(qū)管的倒不是很嚴(yán)，我跟業(yè)主就混進(jìn)去了。整個(gè)小區(qū)體量不大，半人車分流，小區(qū)中間有水系和涼亭，干凈舒服，另外還有供老人小孩休閑娛樂的場(chǎng)所。小區(qū)11年建成，外立面石材+涂料，經(jīng)過這些年一些樓棟外觀已有些斑駁、脫落跡象。

小區(qū)由3棟花園高層和6棟花園洋房兩大類住宅組成，盡顯托斯卡納風(fēng)格，是純商品房社區(qū)，高層18~22層，以89平方米兩居和130平方米左右三居為主，戶戶南北通透。洋房組團(tuán)首層帶花園，主力戶型約為147~158平方米的三居，并配有少量約89平方米兩居和約 196~214平方米的四居加功能房。個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)鐵建花語城是北苑樓盤里面戶型設(shè)計(jì)最好的，得房率高，戶型設(shè)計(jì)分配合理，但相對(duì)其他小區(qū)，戶型單一一些。89平南北2居，報(bào)價(jià)830萬左右，129，159平3居，報(bào)價(jià)1200萬-1600萬左右，129平出房少，相比國(guó)際城，幼兒園小學(xué)緊挨著花語城，孩子低年級(jí)上學(xué)不用過馬路可以算個(gè)優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橹鞔蜓蠓慨a(chǎn)品，小區(qū)環(huán)境在區(qū)域內(nèi)算是不錯(cuò)的，物業(yè)費(fèi)3塊多，追求品質(zhì)和安靜的環(huán)境中可以看看這里。

小區(qū)部分樓棟帶連廊，北向臥室隱私稍有影響，不過站在連廊上看風(fēng)景，視野是真不錯(cuò)，建筑、學(xué)校、道路、還有旁邊萬畝面積的清河營(yíng)郊野公園，國(guó)家森林公園、朝來森林公園等景色盡收眼底。要說一些值得吐槽的地方就是小區(qū)園林樹木長(zhǎng)得太過茂盛，嚴(yán)重影響低樓層采光，另外物業(yè)管理不是很到位，小區(qū)基本上每個(gè)樓道都有垃圾，而且單元樓門口亂七八糟地停著自行車、電動(dòng)車等。小區(qū)也是新北苑離北苑地鐵最遠(yuǎn)的一個(gè)小區(qū)，走路大概需要15分鐘。

福熙大道

還沒進(jìn)小區(qū)（北區(qū)），就先被小區(qū)大門的設(shè)計(jì)吸引了，聽說當(dāng)初大門建造的時(shí)候就花了有1個(gè)億，確實(shí)很顯檔次，十分氣派。進(jìn)入小區(qū)，迎面而來的就是兩側(cè)的水系大道，嘩嘩嘩地都還在放著水，之前踩過不少小區(qū)，但能開這么多水系放水的小區(qū)還是第一次見到。繼續(xù)往小區(qū)里面走，小區(qū)入住率并不高，不少房子，洋房、疊墅，平層正在裝修。

福熙大道分為南北兩區(qū)，共12棟樓1800多戶，北區(qū)規(guī)模大些，南區(qū)部分二手房，還有新房在售，新房據(jù)了解都是小200平大面積了。小區(qū)以3居為主，125起步的正規(guī)3居室報(bào)價(jià)1300萬左右，還有122平的2改3戶型，但改完有一個(gè)臥室沒窗戶，報(bào)價(jià)1200萬，另外小點(diǎn)的還有少量70多的小2居，800萬上下的價(jià)格，110平的2居報(bào)價(jià)1000個(gè)左右，極少的60平左右1居，600萬左右的價(jià)格。小區(qū)最大的問題就是距離高壓電纜較近，戶型方正，但一居兩居多不通透。3塊左右的物業(yè)費(fèi)，在區(qū)域內(nèi)不算便宜，上學(xué)的話福熙大道北區(qū)部分能上花語城片區(qū)的幼兒園，南區(qū)不能上，小區(qū)北側(cè)還有底商，大型商業(yè)配套主要依靠華貿(mào)城，新北苑改善可以看看這里的大戶型，是距離地鐵13號(hào)線北苑站最近的小區(qū)。

另外華貿(mào)城、潤(rùn)澤系列等也都是新北苑成交比較活躍的二手房社區(qū)，影響著新北苑的房?jī)r(jià)。潤(rùn)澤系列從御府到悅溪到公館再到莊園，綠化率高，水系多，樓間距大，戶型朝向格局比較好，南北通透的戶型多一些，缺點(diǎn)是離地鐵稍遠(yuǎn)，想選擇復(fù)式、下躍或比較在意小區(qū)品質(zhì)和戶型格局的家庭可以重點(diǎn)關(guān)注。

一路踩盤下來，這幾個(gè)小區(qū)都離得不遠(yuǎn)，周邊大型的商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通等配套都可以共享。商業(yè)方面，除小區(qū)附近的一些底商之外，華貿(mào)天地是附近離得最近的大型商業(yè)綜合體，平時(shí)休閑娛樂吃飯逛街都可以來這里，離得也不是很遠(yuǎn)，驅(qū)車大概5分鐘的生活圈。教育方面，小學(xué)有朝陽實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、朝陽外國(guó)語小學(xué)分校，中學(xué)有朝陽外國(guó)語分校。朝外雖然是分校，但教學(xué)水平放在朝陽來說也是很不錯(cuò)的。醫(yī)療方面小的頭疼腦熱有社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，國(guó)際城東南角有婦幼保健院，三甲醫(yī)院向南2公里是航空總醫(yī)院，往北3公里有清華長(zhǎng)庚。

周邊配套：

上面分析的都是新北苑的基本面，品質(zhì)次新，比較宜居。但支撐房?jī)r(jià)的根本還是在于需求，需求決定了房?jī)r(jià)的高低也決定了房子的流動(dòng)性。那新北苑到底有哪些需求人群？

首先應(yīng)該是天通苑和老北苑的改善人群，多數(shù)不愿逃離現(xiàn)有的生活舒適圈，想在離自己生活區(qū)域不遠(yuǎn)的地方選套品質(zhì)更好、學(xué)區(qū)更好的房子。天通苑和老北苑都是居住人口密集區(qū)，強(qiáng)大的需求基數(shù)也客觀上支撐了新北苑的房?jī)r(jià)；即使在今年，京樓市場(chǎng)還不是那么強(qiáng)勢(shì)的情況下，二手次新的價(jià)格依然沒有向下的波動(dòng)。

其次，隨著13號(hào)線拆分、17號(hào)線支線建成，新北苑的位置無論是自駕還是地鐵，到望京都十分方便，同品質(zhì)房源的二手房單價(jià)，望京比新北苑貴2萬左右，這也導(dǎo)致之前有不少購(gòu)房者出于自住和性價(jià)比，會(huì)考慮選擇新北苑。

時(shí)過境遷，三年前、兩年前，新北苑沒有太多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，購(gòu)房者沒有太多的選擇，但放在今天，朝陽新盤遍地開花，崔各莊、奶西不少新盤涌入，望京外溢的購(gòu)房者又多了不少選擇，主打改善的和光悅府、龍樾合璽、望京養(yǎng)云、綠城·曉風(fēng)印玥，以及今年二批次奶西地塊即將開盤兩個(gè)項(xiàng)目首開金茂望京樾和中建宸園，隨便一數(shù)就是6個(gè)項(xiàng)目，在如此多新房的壓制下，新北苑二手房會(huì)不受影響？在我看來，次新單價(jià)10萬左右，可能也是見頂了，1000萬改善預(yù)算大概率還是會(huì)考慮崔各莊、奶西。

1.新北苑二手房掛牌房源多是80-90平左右小兩居，雖然單價(jià)和總價(jià)上去了，但不算真正意義上的改善，想要居住更加舒服，120平左右三居起步，但尷尬的是這個(gè)面積段在新北苑并沒有太多可選房源；130平、150平大戶型房源可選會(huì)多一些，但總價(jià)偏高，不少家庭墊墊腳可能也夠不太上。

2.從單價(jià)來看，新北苑品質(zhì)較好的次新小區(qū)均價(jià)在9.5萬-10萬，而崔各莊新盤指導(dǎo)價(jià)在8.8萬，甚至開盤的時(shí)候只賣到8萬+，價(jià)格倒掛的優(yōu)勢(shì)還是十分明顯，而購(gòu)房者也十分買賬，望京養(yǎng)云開盤不久就完成了“跑路”，雖然配套不如新北苑成熟，但還是性價(jià)比高，同樣1000萬的預(yù)算崔各莊、奶西可以買到更大面積的新房，品質(zhì)品相戶型裝修都比二手房要好。

3.老北苑是2000年一代的產(chǎn)品，新北苑是2010年一代的產(chǎn)品，老北苑是更高密度的老社區(qū)，社區(qū)老化，現(xiàn)在明顯跑輸大盤。再過10年，新北苑會(huì)不會(huì)也跑輸大市？如果新北苑在“品質(zhì)”和“新”上面不再有優(yōu)勢(shì)，出現(xiàn)大量的新房替代品，會(huì)不會(huì)在市場(chǎng)被暫時(shí)冷落？崔各莊、奶西很有可能是下一個(gè)“新北苑”。