樓市進入分化時代，閉眼買的時代已經結束，精細化選房的時代到來，未來只有優質板塊的優質樓盤才能跑贏大盤。我們計劃把板塊分析做成一個系列，目標是把全廣州的熱門板塊寫完，因為在我們看來板塊太重要了，甚至超過了房子，也能讓大家更好更全面地了解哪里才是最適合自己。

上一次我們寫了天河公園的板塊分析，今天和大家聊聊廣州番禺萬博板塊。

廣州買房干貨系列攻略之：天河公園板塊

廣州的發展方向主要是東進南拓，往東的發展看黃埔，往南的發展看番禺，番禺發展看萬博，可以說，番禺的漲幅，基本都是萬博帶動的，因為萬博板塊的火熱，番禺區上半年新房均價有了2%的微漲。

丨圖片來源：中原地產

從2011年廣州市政府首次提出萬博商務區概念，耗資千億重點打造中央商務區開始，到現在短短10來年的時間，已經發展成為很多廣州人心目中，新的“珠城” 。

萬博商務區的快速蝶變，離不開政府不遺余力的招商引資，當然，也跟他自身過硬的配套脫不開干系，萬博發展起來后，不管是就業還是購物逛街，都不用外求其它區域，板塊內就可以滿足居住人群的大部分需求了，這是一個板塊成熟的表現。

除了天河之外，廣州曾出現過大大小小的新城、CBD，最終成型且突出的就是萬博，之所以市場熱度這么高，房價漲幅這么明顯，除了有強大的商業配套之外，主要的原因還是因為它占據了優越的地理位置。

萬博地處廣州南拓軸與廣州珠江兩岸自主創新帶的融合交匯處，因為位置的優越，因此而擁有非常好的交通。

板塊周邊環繞著番禺大道、南大干線、漢溪大道等8大城市主干道，有地鐵3號線、7號線、18號線首段等軌道交匯，還有東新高速、廣明高速、京珠高速、華南快速、南沙港快速等高速路，可以快速通達珠江新城、琶洲等地。

其中，7號線3站直達大學城、5站直達廣州南站；18號線1站到番禺廣場、2站到南沙、3站到琶洲、4站到珠江新城、5站到廣州東站。

除了商業和交通優勢之外，文旅也是板塊的加分項，年接待游客量達到千萬級以上的廣州長隆，跟長隆僅僅是一路之隔，人群的匯聚，必定會產生強烈的消費需求，對萬博板塊的經濟也起到了不小的帶動作用。

教育資源方面，公辦學校有禮村小學、河村小學、里仁洞小學等。不過醫療資源稍微缺乏，只有廣東省婦幼保健院，只能期待以后南村萬博會有更多醫療資源的補充。

板塊自身配套豐富，商業陣容集中，交通又便利，萬博板塊就像是一個六邊形戰士，坦白說，這種全能型選手，不缺買家，看萬博幾個新盤的市場反應就知道了，未來醫療短板補齊后，可能還會有一波漲幅。

在樓盤方面，萬博CBD周邊二手房住宅存量大到“管飽”，畢竟早前華南八大金剛，有6個都位于萬博，像華南碧桂園、廣地花園、雅居樂花園、華南新城、錦繡香江花園和自在城市花園等大型社區，樓齡從10年到20年不等，均價橫跨2.6-5.5萬/m2，產品從洋房到別墅都有。

其中，華南新城跟廣地花園物業水平跟小區保養比較差，整體看上去略顯殘舊，而且人車不分流，商住共用，不過勝在單價低，對于預算不足只求上車的剛需們來說很友好。

次新房的話，萬科歐泊算是板塊里面的頂尖了，最近3個月的成交單價接近5萬一平，品質定位偏剛需，三房戶型比較受市場歡迎。

對比2016年的成交價，萬科歐泊漲幅也是很可觀的。

不過如果有意向買萬科歐泊的要注意一下北向的B棟4棟樓，靠近興南大道和在建的南大干線，雖然目前還未能真切體會到南大干線帶來的噪音影響，不過可以肯定的，未來南大干線開通之后，噪音會加劇。

另外，萬科歐泊的密度也是挺高的，如果介意這一點的話，慎入。

受萬博核心區域輻射的除了萬科歐泊之外，還有雅居樂花園的某些組團和華南碧桂園的某些組團。

比如雅居樂花園的樂遠組團，雖然樓齡不小，但是外立面保養得不錯，而且是人車分流小區，戶型方正合理，產品多樣，90-120平的三房獨有，能滿足不同的群體需求。美中不足的是距離員崗地鐵站要走路10-15分鐘左右，需要樓巴或者電雞接駁，另外，地下停車位也經常出現車位不足的情況。

和錦繡香江一樣，華南碧桂園也是華南八大金剛之一，和錦繡香江分隔在番禺大道的兩側。眾多組團里面，華南碧桂園嶺御苑算是整個社區里性價比較高的組團，均價約3.2萬/平，而且靠近華碧云翠山幼兒園和華碧學校中學部。

不過這個組團的放盤量和成交量也是一般般，從貝殼上查詢到，最近成交的一套已經是去年9月份的事，追求性價比的可以多點上網淘淘看。其它組團的話，如果介意周邊城市面貌或城中村的話可以避雷靠近興業大道附近的組團。

總的來說，萬博二手房源可選擇還是很大的，不過如果追求次新筍盤的話，可選性就不多了。這些二手盤有一個好處就是，居住氛圍成熟，有一定的環境舒適度，而且都能享受到萬博的配套。但產品設計肯定是有點過時的，畢竟樓齡擺在這，當時主流的設計和現在也不一樣。

新盤方面，有萬博和樾府、華潤萬博悅府，遠一點有新世界耀勝尊府，均價在6-8萬之間，品質定位是改善型，戶型面積偏大，部分樓盤教育資源還沒確定。

總的來說，萬博板塊不管是一手還是二手，可選擇范圍還是很廣的，各種類型的產品和價位都有，選擇符合自己需求的就行了，有條件的話可以看看著重看看次新盤和一手盤。萬博比較適合周邊工作和天河海珠工作的人群，也是一個投資不錯的版塊。

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