最近，朋友C君公司辦公室合約到期，加上經營壓力增大，所以想另覓性價比高的地方辦公，這些天，鳳凰君陪著C君頂著烈日在市區繞了幾個圈。

寫字樓類別，在房地產大家族里屬于小眾產品，在房地產市場上占比較小，但是，寫字樓往往是城市的形象地標，畢竟，在高大上的地方辦公才能顯示出企業的。

萬萬沒想到的是，現在，江門市區的寫字樓竟然多了不少。

新寫字樓扎堆涌現，濱江成主戰場

現階段，蓬江區的寫字樓主要集中在北新區，濱江新區都有寫字樓整裝待發。

比如，濱江總部中心，位于越秀濱江盛悅旁，總建面約5萬㎡，其中寫字樓約4.2萬㎡，出租單元建面約100-2200㎡，有毛坯有精裝。

濱江總部中心，來源項目視頻

其中精裝樓層為5/10樓兩層，10樓已基本租滿，5樓僅余少量單元，租金約38元/㎡·月，管理費約8元/月·㎡。毛坯租金會有折扣優惠，不過具體根據樓層和位置不同而上下浮動。

濱江總部中心，來源項目視頻

光合大廈，位于濱江新區昌盛二路，是南方光合創意園區內的寫字樓，共21層，層高約4-6米，面積約100㎡起，租金約28元/㎡·月。

而江門鐵建城和保利中心的寫字樓仍在建設中，江門鐵建城規劃建設5A寫字樓，現時已封頂。

保利中心

另外保利中心寫字樓亦是籌劃中，有消息透露，該寫字樓將進行定制化建設，或會根據客戶需求再進行續建。

北新區也有寫字樓新面孔，位于篁莊大道1號的永信大廈正式開始租售，項目17層高，3梯5戶，4-16層為寫字樓，層高約4米，面積約126-248㎡，整層面積約1080㎡。

永信大廈，圖源項目公眾號

目前永信大廈已是現房，可選擇精裝或毛坯，出售價格8988元/㎡起，租金約40-50元/㎡·月，另管理費6元/㎡·月，簽約期限是3-5年。根據官方海報，現時江門超級廚房已簽約進駐。

永信大廈分布

從70跌到40元/㎡，北新寫字樓供過于求！

其實，多幢全新寫字樓面世的背后，還有很多老牌寫字樓面臨著空置率高企的問題。

先說說江門寫字樓界的老大——萬達寫字樓，現時AB座空置率超25%，在市區寫字樓來說，已經算低。

據中介透露，萬達寫字樓面積由40-600㎡不等，高層租金約40元/㎡·月，低層租金約30元/㎡·月，另外管理費約16元/㎡·月，包含空調費，但不包含電費。

現時，萬達寫字樓的高層比較滿，特別是大面積的戶型，租客穩定，亦有不少是自買自用的大企。相反，低層的空置率就較高，流動性也大，租兩三個月就撤場的也不少。

萬達寫字樓內部

要知道，早3年前萬達租金最高可以去到70元/㎡·月，如今大都下降至30-40元/㎡·月才能迎來租客。

再看看健威廣場寫字樓，整層面積約500㎡，有部分樓層有間隔，面積約65㎡—170㎡，層高4.5米。

健威廣場

租金方面就比較高了，現有業主放租50元/㎡·月，另外物管費是14元/㎡·月，目前寫字樓A座進駐公司有平安保險、新華人壽等，其他樓層都還在招租中。

健威中心寫字樓

總的來說，在北新區大融城一帶的寫字樓租金（未含管理費）大概是30-50元/㎡·月，在老蓬城的寫字樓大概是10-30元/㎡·月左右，但基本都沒有租滿。

而江海區和新會區的辦公場所，主要以產業園、創意園、商業大廈的形式，比如江海的粵灣云谷、高新創智城、火炬大廈，新會的雙碳實驗室等。

可惜的是，在新會樞紐新城中，原本計劃建設的70層寫字樓，如今進展不如預期。

辦公不限于寫字樓，公寓商鋪加入混戰

受口罩事件影響，經濟環境發生變化，企業主為壓縮成本，大部分都會選擇在人力、辦公成本上動刀。

根據中指研究院發布的中國寫字樓租金指數，2022年，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金連續四個季度下跌，且跌幅持續擴大。2022年，寫字樓租賃市場整體呈下行趨勢，部分城市空置率高企，樓宇間競爭激烈，面臨市場寒冬。

圖：2021年一季度—2022年一季度代表城市甲級寫字樓空置率

來源中指數據

此前有報道稱，全國寫字樓空置率已創下近年來新高，同時，租金下跌也成為普遍現象。

而且，如今企業辦公地點也不僅限于寫字樓了，公寓、社區地鋪、產業園等都成為了企業主的選擇。

像是北新區周邊的智薈城、科創公園等等產業園，租金更便宜，對于初創公司和小微企業來說更友好。

科創公園宣傳手冊

不過產業園多是工改商，類似于工業大廈，商業氛圍和地段較一般。

想要地段好，公寓、街鋪就成為寫字樓的搶客對手。

有租客表示，同樣地段面積，公寓租金比寫字樓要便宜接近30%-40%，而且寫字樓多采用中央空調，使用時間不夠靈活，而公寓就沒有這方面的煩惱。

萬達寫字樓與公寓價格對比，來源58同城

另外，在部分舊社區內，例如育德、美景、江華，街頭巷尾的社區鋪租金性價比相當高，部分還有二層，面積更大。

老蓬城商鋪租金，來源58同城

這些商鋪以往多出租給教培行業、餐飲業、網吧、室、健身室等，但受雙減和口罩事件影響，這些行業都遇上寒潮，房東不得不降價或分割出租，門檻降低后，租客受眾自然更廣。

而鳳凰君朋友C君在對比一輪后，也決定搬到育德某二層商鋪辦公，租金和使用成本預計每個月能節省30%。

最后一點小結

其實，江門寫字樓空置率提升，一來是由于供應量太大，在老牌寫字樓圈未飽和的情況下，新的寫字樓接二連三涌現，供過于求的情況加劇。

二來受疫情影響，經濟環境還在緩慢回暖，企業在不斷洗牌，辦公面積的退租與新租都會發生，在這情況下，寫字樓空置率的變化波動也會比較大。

而且，江門目前以制造業為主力，廠企居多，對于寫字樓的需求自然不及一二線城市。

圖源網絡

不過，也有企業主想趁著這波空窗期置業寫字樓，可以自用之余也能投資，對于這類朋友，鳳凰君還建議：

1.地段一定要好，一個好的寫字樓應該是交通四通八達，員工上班方便、給老板節約時間、周邊配套齊全方便宴請客戶。

2.產品質量夠好，對于寫字樓的品質大致的考量方面包括：電梯配比、車位配比、員工餐廳、單層面積、大堂形象、中央空調等等

3.要找到好鄰居，優秀的人總是喜歡聚集在一起，優秀的企業也是喜歡聚在一起。大家在一起就組成了一個生意圈，往往不經意之間就會達成一筆生意。

4.要有好物業支撐，如果說前期規劃是寫字樓的第一生命，那么物業就是寫字樓的第二生命，好的物業對寫字樓的后期至關重要。