本文為“房地產(chǎn)帶鹽人”的第231篇文章。

說(shuō)實(shí)話今年這行情下，連TOP50強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)都在分化，更何況TOP100強(qiáng)；即使是同為上市公司，各家成色究竟怎樣也面臨市場(chǎng)試金石的考驗(yàn)。

究竟誰(shuí)是青銅、誰(shuí)是王者，誰(shuí)是收購(gòu)方，誰(shuí)會(huì)成為被收購(gòu)的未來(lái)一年說(shuō)不定每天都有新瓜可吃。無(wú)論是內(nèi)部員工理財(cái)集資延期暴雷的（這個(gè)我回頭會(huì)專門(mén)寫(xiě)），還是公司治理結(jié)構(gòu)，業(yè)務(wù)發(fā)展方面，地產(chǎn)從業(yè)者接下來(lái)謀職得做好充分的前期調(diào)查了解，避免入坑。

從未實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的領(lǐng)地

今天說(shuō)的這家企業(yè)也算是比較有特點(diǎn)的一個(gè)樣本。總部位于四川的百?gòu)?qiáng)房企：領(lǐng)地，最近地產(chǎn)圈大事不少，可能關(guān)注這家房企的人沒(méi)有之前那么多，但領(lǐng)地近幾年擴(kuò)張招人也讓很多地產(chǎn)同行通過(guò)獵頭電話了解了這家企業(yè)。很多人知道這家企業(yè)是兩點(diǎn)：1、已經(jīng)上市；2、要沖千億規(guī)模。

領(lǐng)地的千億之路是沖了幾年，發(fā)家于四川樂(lè)山之后，后將地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大本營(yíng)定在成都；但千億的目標(biāo)對(duì)領(lǐng)地而言更像一個(gè)段子：今年還在努力完成前年制定的去年的目標(biāo)。我們來(lái)看下領(lǐng)地的發(fā)展脈絡(luò)和實(shí)際情況：

2014年領(lǐng)地喊出的目標(biāo)是破百億，說(shuō)實(shí)話最初這個(gè)節(jié)奏跟當(dāng)時(shí)一眾地產(chǎn)后起之秀實(shí)際上差不多；

2015年才勉強(qiáng)破百億，之后目標(biāo)是2018年干到300億，2019年要破千億，如果當(dāng)初能達(dá)成這個(gè)目標(biāo)，領(lǐng)地將是中梁第二；

然后實(shí)際情況是2019年領(lǐng)地的銷(xiāo)售額大約247億，尚未達(dá)成2018年的指標(biāo)，根據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，領(lǐng)地2019年勉強(qiáng)進(jìn)入百?gòu)?qiáng)。我想說(shuō)如果連買(mǎi)榜單的情況下都只是勉強(qiáng)進(jìn)入百?gòu)?qiáng)最后幾位，這種節(jié)奏就不要提沖千億了，因?yàn)楹竺娴臅r(shí)間不允許，2019年之后房地產(chǎn)領(lǐng)域資金、政策的調(diào)控不斷收緊，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)斷掉了中小房企通過(guò)高周轉(zhuǎn)快速?zèng)_千億銷(xiāo)售規(guī)模的可能性，到了2020年更是釜底抽薪。

得益于領(lǐng)地如今居然是一家上市房企，去年底剛剛在香港上市，因此我們可以看到2020年它的財(cái)報(bào)，公司合約銷(xiāo)售金額221.34億元。

勉強(qiáng)，太勉強(qiáng)。

我從三個(gè)層面來(lái)分析領(lǐng)地的勉強(qiáng)之處，在此之前先說(shuō)一句這家企業(yè)還蠻有趣，我會(huì)在最后分析。

第一層面：土儲(chǔ)和進(jìn)入的城市有限，領(lǐng)地幾大主要進(jìn)入?yún)^(qū)域京津冀地區(qū)、華中地區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省、粵港澳大灣區(qū)分別貢獻(xiàn)了2020年合約銷(xiāo)售總額的1.7%、8.5%、74.2%和5.4%，可以看得出是四川作為大本營(yíng)一地獨(dú)大，而其他區(qū)域完全不能支撐規(guī)模擴(kuò)張。除了四川，合約銷(xiāo)售額甚至沒(méi)有達(dá)到20億的區(qū)域。

同時(shí)領(lǐng)地的土儲(chǔ)和在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目布局多為三四線城市，這種市場(chǎng)好處是你深耕可以做當(dāng)?shù)乜诒业貎r(jià)便宜，甚至開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可控；然而問(wèn)題就是市場(chǎng)潛力非常有限，每一波需求釋放后需要很久才能恢復(fù)，一個(gè)供需都不可能很大的市場(chǎng)層面；

第二層面：這是一家家族式制衡的企業(yè)，可以說(shuō)有點(diǎn)家族內(nèi)部三權(quán)分立的意思。屬于家族企業(yè)2.0版本。領(lǐng)地集團(tuán)三兄弟劉玉輝、劉玉奇、劉山分管企業(yè)，三人占據(jù)企業(yè)股份的絕對(duì)大頭，同時(shí)三兄弟的妻子也在企業(yè)內(nèi)部任職，三妯娌據(jù)稱分管財(cái)務(wù)、審計(jì)和招采，再加上三人的孩子也已經(jīng)開(kāi)始逐步進(jìn)入公司接班。另?yè)?jù)對(duì)業(yè)內(nèi)人士的訪談，領(lǐng)地內(nèi)部旁系親屬也不在少數(shù)。這種情況下，想要用職業(yè)經(jīng)理人來(lái)改變企業(yè)就會(huì)阻力重重，即使是業(yè)內(nèi)明星經(jīng)理人照業(yè)很難去突破。

可以看下上圖領(lǐng)地主要高管，領(lǐng)地控股的股權(quán)掌握在劉玉輝、劉策、劉浩威、龍一勤、王濤和侯三利手中，其中劉玉輝、劉策、劉浩威分別持股領(lǐng)地控股32.83%、32.83％、32.84％。

接班的二代劉策和劉浩威為堂兄堂弟關(guān)系，侯三利為劉策之母，王濤為劉浩威之母，龍一勤為劉玉輝配偶。

例如在去年末領(lǐng)地上市之后即離職的許曉軍，曾經(jīng)在恒大做到天津區(qū)域董事長(zhǎng)，后任啟迪協(xié)信執(zhí)行總裁；在領(lǐng)地做總裁的時(shí)間并不長(zhǎng)，有種說(shuō)法是企業(yè)為了上市需要有經(jīng)驗(yàn)的明星經(jīng)理人站臺(tái)，不過(guò)許的優(yōu)勢(shì)在于三四線城市的高周轉(zhuǎn)，而不是企業(yè)IPO，不過(guò)明星光環(huán)肯定對(duì)企業(yè)也有好處。當(dāng)然許曉軍走也是挺體面的，公告稱擔(dān)任外部合伙人和平臺(tái)公司董事長(zhǎng)，不再擔(dān)任領(lǐng)地總裁，在上市不到一個(gè)月即離開(kāi)，這種職級(jí)應(yīng)該并不是突然事件。

上了市，但仍然在家族管理的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，而且領(lǐng)地的三兄弟和各自的家庭已經(jīng)分別嵌入了企業(yè)管理層，那就不是一方能隨意改變的了的了。一家人是按血緣長(zhǎng)幼尊卑還是按照工作職責(zé)職級(jí)，又是否有對(duì)應(yīng)的管理水準(zhǔn)就不得而知了，這種情況下的企業(yè)往往是職業(yè)經(jīng)理人的大坑，這里要提醒一句找工作的業(yè)內(nèi)同仁。

另外多說(shuō)幾句八卦，家族治理之外還有其他裙帶關(guān)系，例如領(lǐng)地的營(yíng)銷(xiāo)條線存在的裙帶關(guān)聯(lián)，而真正的有實(shí)際決策權(quán)的人還是老板安排的，這些就不太方便展開(kāi)。

第三層面：資金指標(biāo)和債務(wù)問(wèn)題。這個(gè)是幾乎所有房企的老大難，截止去年領(lǐng)地的現(xiàn)金約為59.25億，其中有16.03億為受限資金；而當(dāng)前領(lǐng)地一年內(nèi)的現(xiàn)金短債40.9億，總債務(wù)142億左右。這個(gè)還款壓力在2021年可以說(shuō)剛上市就迎來(lái)大挑戰(zhàn)，說(shuō)實(shí)話接下來(lái)領(lǐng)地的動(dòng)作值得關(guān)注，無(wú)論是融資還是團(tuán)隊(duì)的調(diào)整，畢竟總裁許曉軍離開(kāi)后有多少崗位會(huì)變化，上市對(duì)地產(chǎn)打工人來(lái)說(shuō)可能是雙刃劍。

同時(shí)另一個(gè)值得關(guān)注的是：領(lǐng)地還不錯(cuò)的利潤(rùn)數(shù)據(jù)。2020年領(lǐng)地以兩百多億的銷(xiāo)售額，卻實(shí)現(xiàn)了的全年?duì)I收達(dá)到131.58億元，同時(shí)毛利率達(dá)到35.56億元，毛利率27%，歸屬于公司所有者的利潤(rùn)達(dá)到8.6億元。在總銷(xiāo)售額增速乏力的情況下，上述損益數(shù)據(jù)居然還都是持續(xù)大幅增長(zhǎng)，而且絕對(duì)數(shù)值不低啊。

這時(shí)候我想說(shuō)的是，其實(shí)領(lǐng)地所進(jìn)入的城市，尤其是四川大本營(yíng)地區(qū)，看來(lái)對(duì)利潤(rùn)的控制能力還是挺強(qiáng)的，這個(gè)也對(duì)應(yīng)了小房企在老板一家人親自抓的情況下，管控半徑不大的時(shí)候，實(shí)際上比大房企可能還要好。再加上融資途徑有限，貸款沒(méi)有那么多的情況下，利息吃掉利潤(rùn)的情況沒(méi)有那么尖銳。這恰恰是中小房企的特點(diǎn)，客觀上也不是因?yàn)楣芾淼暮茫鴥H僅是規(guī)模有限導(dǎo)致的，說(shuō)白了沒(méi)趕上高增速的規(guī)模擴(kuò)張，因此利潤(rùn)還有保障。

所以說(shuō)為什么規(guī)模有限的領(lǐng)地反而能完成上市，我想跟企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的追求有關(guān)系，那么如此戰(zhàn)略側(cè)重下，其實(shí)領(lǐng)地沖規(guī)模和保利潤(rùn)之間是有矛盾的，這也反映出為什么它在過(guò)去數(shù)年一直沒(méi)有如期達(dá)成規(guī)模目標(biāo)的原因之一吧。

不信你去看縣城那種只有一兩個(gè)項(xiàng)目慢慢開(kāi)發(fā)的小老板，日子過(guò)得悠哉的很，甚至是多年積累拿一塊地開(kāi)發(fā)一塊，幾乎沒(méi)有什么負(fù)債；但并不代表這樣的小房企比規(guī)模大的全國(guó)性房企管理有優(yōu)勢(shì)，僅僅是沒(méi)到那個(gè)地步而已。

最后我提醒一句所有獵頭，我知道你們生意不好做，我知道你們是地產(chǎn)圈特別弱勢(shì)的一批乙方，但是，你們的工作不僅僅服務(wù)甲方，也是對(duì)很多人職業(yè)生涯有很大影響的，對(duì)所服務(wù)的企業(yè)一定要盡量搞清楚情況，也有助于你們判斷一個(gè)候選人與企業(yè)匹配的程度。