來源：民商事裁判規(guī)則

作者：唐青林 李舒 楊巍

特別提示：凡本號注明“來源”或“轉(zhuǎn)自”的作品均轉(zhuǎn)載自媒體，版權(quán)歸原作者及原出處所有。所分享內(nèi)容為作者個(gè)人觀點(diǎn)，僅供讀者學(xué)習(xí)參考，不代表本號觀點(diǎn)。

閱讀提示：《中華人民共和國民事訴訟法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》均規(guī)定已被查封的財(cái)產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，那么轉(zhuǎn)讓已被查封財(cái)產(chǎn)的合同是否有效？本案例最高法院從物權(quán)法的區(qū)分原則角度，認(rèn)定財(cái)產(chǎn)被查封，不影響債權(quán)合同的效力。

裁判要旨

房地產(chǎn)存在被查封的障礙，導(dǎo)致房地產(chǎn)不能辦理過戶，屬于物權(quán)變動問題，不影響買賣合同的效力。雖然《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條第三項(xiàng)規(guī)定，轉(zhuǎn)移、變賣已被查封的財(cái)產(chǎn)的訴訟參與人或者其他人，人民法院可以根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留，構(gòu)成犯罪的追究其刑事責(zé)任，但該規(guī)定并未明確處分查封財(cái)產(chǎn)合同的效力，故當(dāng)事人以此為由主張合同無效，理由不能成立。

案情簡介

一、2010年4月2日，魅力四射公司與金龍公司原債權(quán)人高士通公司簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，同年年6月和9月魅力四射公司與金龍公司分別簽訂《會議紀(jì)要》和《協(xié)議書》，就金龍大廈的恢復(fù)建設(shè)、手續(xù)完善及對外銷售事宜達(dá)成協(xié)議，以金龍公司方名義對金龍大廈西塔樓7-22層的房產(chǎn)進(jìn)行銷售。金龍大廈已被法院查封。

二、金龍公司向濟(jì)南中院起訴，請求依法判令：確認(rèn)金龍公司與魅力四射公司簽訂的《會議紀(jì)要》和《協(xié)議書》違法無效；魅力四射公司返還從金龍公司取走的相關(guān)文件。濟(jì)南中院判決：確認(rèn)《協(xié)議書》部分無效；魅力四射公司返還從金龍公司取走的相關(guān)文件。

三、魅力四射公司不服，上訴至山東高院。山東高院認(rèn)定會議紀(jì)要和協(xié)議書應(yīng)為有效，判決駁回金龍公司的起訴。

四、金龍公司不服，向最高法院申請?jiān)賹彙Ｗ罡叻ㄔ翰枚g回金龍公司的再審申請。

裁判要點(diǎn)

案涉《會議紀(jì)要》和《協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。

首先，涉案房產(chǎn)存在被查封的障礙，房產(chǎn)不能辦理過戶，屬于物權(quán)變動問題，不影響買賣合同的效力。

其次，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條第三項(xiàng)規(guī)定，轉(zhuǎn)移、變賣已被查封的財(cái)產(chǎn)的訴訟參與人或者其他人，人民法院可以根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留，構(gòu)成犯罪的追究其刑事責(zé)任。但該規(guī)定并未明確處分查封財(cái)產(chǎn)合同的效力，故該規(guī)定不影響合同效力。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

一、雖然當(dāng)事人就已被查封的房產(chǎn)簽訂的買賣合同有效，但是買受人并不能請求出賣人強(qiáng)制履行過戶義務(wù)。

二、轉(zhuǎn)移、變賣已被人民法院查封的財(cái)產(chǎn)，將可能被人民法院處以罰款、拘留，甚至追究刑事責(zé)任。

相關(guān)法律法規(guī)

《中華人民共和國民事訴訟法》

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

《中華人民共和國合同法》

《中華人民共和國刑法》

法院判決

以下為本案在最高法院審理階段，裁判文書中“本院認(rèn)為”部分就該問題的論述：

金龍公司主張魅力公司處分標(biāo)的物的行為符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條第三項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)追究刑事責(zé)任。而這一情形又符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。案涉會議紀(jì)要和協(xié)議書是金龍公司與魅力公司經(jīng)過協(xié)商達(dá)成，是雙方當(dāng)事人當(dāng)時(shí)的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。而涉案房產(chǎn)存在被查封的障礙，房產(chǎn)不能辦理過戶，屬于物權(quán)變動問題，不影響買賣合同的效力。雖然《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條第三項(xiàng)規(guī)定，轉(zhuǎn)移、變賣已被查封的財(cái)產(chǎn)的訴訟參與人或者其他人，人民法院可以根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留，構(gòu)成犯罪的追究其刑事責(zé)任，但該規(guī)定并未明確處分查封財(cái)產(chǎn)合同的效力，金龍公司以此主張會議紀(jì)要與協(xié)議書無效，理由不能成立，山東高院在二審程序中適用法律并無不當(dāng)。

案件來源

山東金龍地產(chǎn)有限公司與山東魅力四射文化娛樂管理有限公司確認(rèn)合同效力糾紛申訴、申請民事裁定書，[最高人民法院（2016）最高法民申1365號]

延伸閱讀：認(rèn)定房地產(chǎn)處于查封狀態(tài)不影響債權(quán)合同效力的案例

韶關(guān)市佳和印染有限公司與韶關(guān)市萬通房地產(chǎn)有限公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛申請?jiān)賹徝袷虏枚〞鳾最高人民法院（2013）民申字第874號]認(rèn)為，“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。佳和印染公司是依法取得涉案土地使用權(quán)的土地使用者，在使用年限內(nèi)，其可以依法轉(zhuǎn)讓涉案土地。據(jù)一、二審法院查明的事實(shí)，佳和印染公司與萬通房地產(chǎn)公司簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)，涉案土地已由法院依法查封，在查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的情形解除前，《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不能發(fā)生物權(quán)變動的效力，也不能對抗債權(quán)人，但由于《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是佳和印染公司、萬通房地產(chǎn)公司及鴻暉置業(yè)公司的真實(shí)意思表示，且簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)三方對查封事實(shí)均實(shí)際知曉并接受，因而《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》對佳和印染公司、萬通房地產(chǎn)公司及鴻暉置業(yè)公司具有法律約束力。該協(xié)議內(nèi)容也并未發(fā)生變更。各方履行的仍是《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。”