投資大阪民宿的客戶中，很多人都是看中了6%的年收益率。

去年年底，不少人在搶一個收益率4.05%的年金險，在4%的收益率都值得鎖定的大環境下，大阪民宿5-10年每年6%的回報率，確實挺吸引人。

如果投資民宿是為了鎖定收益，那么前期最需要考察的，就是這家民宿是否具備持續經營的能力。

過去幾個月，我跑了好幾次大阪，基本上和目前市場上的主流民宿開發商聊了一遍，發現了不少值得關注的問題。

在實地調研一個聲稱位于核心地段的項目時，我發現項目實際位于大商圈的角落，即使是在白天，門前主干道也見不到幾個人影。

在之前的文章中我有提到過，目前市面上承諾的回報率，大多是以75%-80%的入住率為前提，而這個項目所處的地段，讓我很難相信它能夠實現承諾的回報率。

在Booking上查了一下，這個項目下方只有100來個評論，某種程度上證實了我的擔憂。

一個常年在日本搞房地產開發的朋友曾經給我講過，運營才是民宿開發的重點和難點，在民宿風剛剛興起的幾年，他就見過幾家日本當地的運營公司，躊躇滿志的承諾了回報率，但兩三年后就難以繼?！斑\營真的是個技術活兒！經驗、資源、管理模式都很重要，不是房子掛到網上就有人租。”這位開發商朋友說到。

上面說的項目雖然經營狀況堪憂，但起碼是已經真實營業的民宿，可以為項目方之后的項目積累經驗，經營數據也可以作為預估成本和回報的依據。但幾次考察下來我發現，目前在日本民宿行業內，一些項目方完全沒有經營酒店、民宿的經驗。

在考察另一個項目時，我詢問對方負責人，宣傳中的80%入住率如何保證？由于這個項目方目前沒有正在經營中的項目，所有數據只能是根據市場情況推測，在問到是否有跟旅行社或住宿預訂平臺合作時，負責人只是說有合作，卻說不出具體的合作方。

大阪民宿算是個風口，副首都、世博會、、旅游等題材眾多，顯而易見的回報率吸引了眾多開發商，這無疑增加了投資者挑選優質項目的難度。

幾個月考察下來，最能讓我放心投資的民宿品牌就是在川。在川旅宿是我接觸的6、7個開發商中，唯一一個有兩年以上民宿經營經驗、且有多家店正在營業的品牌。在川在大阪、京都各大熱門區域都有在營民宿，到booking上隨便搜索一家，都有上千條的好評，和開頭提到的項目相比，安全感要大的多。

目前在川在大阪有8家正在經營的民宿，和2個在建項目。正在經營的民宿平均入住率都達到了80%，處于最熱門地段門店的入住率甚至達到了98%以上，真的是非常厲害了。

在川民宿的運營已經進入了良性循環，豐富的經驗和適度的競爭機制，讓每家店的生意都越來越好。在跟其中一家店的店長了解情況時，他說為了拼業績，有次老板的朋友賒賬入住，他追著老板要了好幾天的房錢。

這種有案例、有經驗，承諾的收益率都有真實數據支撐的品牌，它旗下的項目，算是在魚龍混雜的大阪民宿市場中比較有競爭力的了。

另外，我發現目前在售的一些項目交房時間在一到兩年之后，而在交房前一段時間就要求付全款。在日本蓋一棟20多戶左右的公寓樓需要大概10個月的時間。雖然這些項目都承諾付全款后就開始計算收益，但這就說明民宿還沒開張，項目方就要開始“付息”，增加了項目方的壓力和投資者的風險。

經過幾個月的考察，我為大家篩選出了一個運營能力過硬、交房快的民宿項目——花園町三號館。今年10月就能封頂，封頂時才付尾款，把風險降到最低。未來項目將作為在川的品牌民宿運營，真實的運營成績保障未來的收益，5+5的包租模式讓投資者的收益最大化。

我已經說了很多次了，大阪民宿投資絕對是個好機會，但前提是能在良莠不齊的項目中找到最靠譜的一個，如果你正在研究民宿投資，花園町三號館這個項目一定要考慮一下！