順著北京6環(huán)來捋一圈。

啊~六環(huán)啊，六環(huán)~它比五環(huán)多一圈。

這一圈可不能等同于四環(huán)與三環(huán)。

南三環(huán)與四環(huán)最近的距離只有3公里左右。

五環(huán)到六環(huán)最短的距離也有20公里，但最長的距離要有35公里。

所以昌平、順義、通州、大興、亦莊、房山、門頭溝，這一圈也就是北京之前所講的“遠(yuǎn)郊區(qū)縣”。

這七個(gè)區(qū)域各有不同特點(diǎn)，屬地客戶居多，交通便利的板塊還可以承載外溢人口。

當(dāng)然最遠(yuǎn)的是“懷密延平”，這四個(gè)區(qū)都屬于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，說直白點(diǎn)，都是北京的綠色屏障，重點(diǎn)職責(zé)是做好生態(tài)保育，因此產(chǎn)業(yè)發(fā)展受限。

這四個(gè)區(qū)更多的是屬地客群，因?yàn)樯鷳B(tài)好，甚至可以成為“第二居所”。養(yǎng)老、度假都可以不出京。

① 昌平地塊-位置偏東

昌平這次出地不多，四宗地塊比較偏東，距離海淀還是有點(diǎn)遠(yuǎn)了。

分別是：沙河高教園、北七家鎮(zhèn)、昌平創(chuàng)新基地、昌平新城東區(qū)（南邵）。

這四塊都不算是大熱門地塊，更多是為本地客戶提供的。沙河地塊容積率1.3會吸引到改善客戶。

② 順義地塊，選擇較多

順義也算是今年出地大戶了，8塊地相對比較集中。

兩宗地在高麗營，兩宗在在后沙峪，南彩鎮(zhèn)，幸福西街（勝利街道）、府前街地塊（仁和鎮(zhèn)）、順義新城各一塊。

有粉絲是不是發(fā)現(xiàn)順義出地不按規(guī)矩出牌啊？

一會說組團(tuán)，一會說街道，一會又叫鎮(zhèn)。小學(xué)生寫數(shù)學(xué)作業(yè)都要統(tǒng)一單位名稱，順義為啥不講規(guī)矩呢？

新城老城又是什么關(guān)系？

看八老師加工過的這張圖就能看看明白順義“組團(tuán)”位置，以及新城與老城的位置關(guān)系。

順義普及一下小知道。

順義老鎮(zhèn)原來叫“順義鎮(zhèn)”，2002年時(shí)，撤鎮(zhèn)設(shè)街道，就以“勝利街道、光明街道、仁和街道”為順利成區(qū)。

鎮(zhèn)是行政劃分的名稱，而組團(tuán)是為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，或?qū)ν庹猩淌褂玫拿Q。

順義新城是在老城已飽和，再無發(fā)展空間的情況下，又劃出一個(gè)新板塊。

順義老城和新城距離不遠(yuǎn)，可承接老城外溢人口的需求，還將城市又帶入一個(gè)全新的層次發(fā)展。

順義這幾年賣地不少，發(fā)展也比較穩(wěn)。不緊不慢的速度。

順義最大的優(yōu)勢是有自己的產(chǎn)業(yè)，GDP在北京也是緊隨經(jīng)開區(qū)。

總體來說，這8宗塊地都不算陌生，位置還不錯，大部分都臨近地鐵，粉絲們在順義買房的也有了更多選擇。

③ 通州，粉墨登場

就在4月28日，招商以23.2億元，現(xiàn)房銷售面積3.3萬㎡，競得北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)東小馬土地一級開發(fā)項(xiàng)目FZX-0306-6009地塊。

現(xiàn)場撕殺很是激烈，觸及上限23.2億元后轉(zhuǎn)入競報(bào)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。33000平米達(dá)到上限面積，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人，最終由招商成功競得。

最終樓面價(jià)約3.57萬元/平方米，溢價(jià)率15%。該地塊指導(dǎo)售價(jià)：6.2萬元/平米。以樓面價(jià)乘2算開發(fā)商盈虧來看的話，這塊地能保本就算不錯了。

通州上演的絕對是“哥雖不在江湖，但江湖卻有哥的傳說”。北京城市副中心從2015執(zhí)行最嚴(yán)限購，至今尚未放松，但開發(fā)商對通州卻一直欲罷不能。

弄得好象得通州者得天下一般。

通州這次拿出7宗地塊，也比較集中。

這些區(qū)的相似度還是挺高的。

宋莊3宗、梨園、張家灣、永順鎮(zhèn)、文旅區(qū)各1宗。

宋莊鎮(zhèn)的地塊距離首開香溪郡還是挺近的。當(dāng)年首開香溪郡剛剛開盤，就趕上限購令。設(shè)計(jì)得項(xiàng)目一下就憋住了，賣了好幾年，都是現(xiàn)房銷售了。

補(bǔ)償?shù)貕K離金地壹街區(qū)也是挺近的。

別墅區(qū)里的洋房現(xiàn)在有了可以握手的兄弟了。

④ 大興

大興的地塊也比較多，7宗地塊就比較分散了。

大興新城4宗，采育、榆垡、龐各莊各1宗。

在大興區(qū)擬供地項(xiàng)目推介會上，大興區(qū)政府對新城西片區(qū)的規(guī)劃進(jìn)行的重點(diǎn)介紹：

3個(gè)地塊位于西片區(qū)的幾何中心，總用地面積8.3公頃，容積率均為1.6，建筑規(guī)模13.28萬平方米。

東側(cè)規(guī)劃有地鐵M19號線，10分鐘生活圈內(nèi)現(xiàn)有北京建筑大學(xué)、北京體育職業(yè)學(xué)院。

南側(cè)為即將開工的西片區(qū)城市會客廳，包含劇場、養(yǎng)老驛站等生活配套服務(wù)設(shè)施。10分鐘生活圈內(nèi)規(guī)劃有4處幼兒園、1處九年一貫制學(xué)校、1處中學(xué)、大體量的商業(yè)配套，

西側(cè)為高標(biāo)準(zhǔn)的公園體系。

采育未來的重點(diǎn)發(fā)展新能源智能汽車產(chǎn)業(yè)及體育休閑產(chǎn)業(yè)。

這兩個(gè)區(qū)域應(yīng)該就是大興近年發(fā)展的重點(diǎn)方向。

所以這就帶出來了第三個(gè)，東壩地塊。

金盞國際合作服務(wù)區(qū)占地12平方公里，大概有一半面積在東壩轄區(qū)。

有人會說，這類規(guī)劃我見多了，第四使館區(qū)也喊了十年了，跟我買房有啥關(guān)系呢？

其實(shí)關(guān)系還是挺大的，這次金盞已經(jīng)切實(shí)開干，第四使館區(qū)和第二個(gè)“三里屯”已經(jīng)箭在弦上。

數(shù)了一下，包括中海、旭輝、金地、首開、金茂近兩年在金盞區(qū)域均有土地入賬。

華樾國際、中海首開拾光里等項(xiàng)目都做了純改善型的項(xiàng)目。

所以無論是政府還是開發(fā)商，都把未來的寶押在了這里。

買房人付出的，就是時(shí)間。

以新房等待的時(shí)間，換取未來的一城繁華。

⑤ 亦莊 解除雙限，能否有激情？

亦莊就三塊地，地塊不多。

1宗在臺湖，2宗在馬駒橋。

去年底，劃分經(jīng)濟(jì)開發(fā)商的馬駒橋、臺湖的限購政策也終于松綁，不再跟隨城市副中心，而是哪屬經(jīng)濟(jì)開發(fā)商。

原文是這樣：

劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)(約78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。

馬駒橋、臺湖一直給人“姥姥不疼，舅舅不愛”的感覺，解除限購后，開發(fā)商拿地的積極性可能會高一點(diǎn)。

此時(shí)就不得不提一下這次的1號地塊，也就是臺湖0032地塊。

這塊地從2022年10月、12月兩次預(yù)申請后，已經(jīng)是第三次掛牌用地預(yù)申請。

流拍兩次也算是北京這塊“熱土”空先一景，絕不絕后，就不知道了。

前兩次都是因?yàn)闆]有企業(yè)報(bào)名預(yù)申請，連正式掛牌出讓程序都沒有進(jìn)入。

房企不敢拿地，與雙限有有很大關(guān)系。

這示地塊是臺湖解除雙限后，又一次登場。

還是那句話，讓我們一起拭目以待吧

⑥ 房山 重點(diǎn)看看地鐵盤

房山也是8宗地塊。房山一直是地多，房也多。老城后面是長陽，長陽后面是廣陽。

總之，想在房山置業(yè)的人可以下手了。想投資，買第二套房產(chǎn)的，盡量避開房山。

幾塊地和現(xiàn)在地鐵旁的幾個(gè)在售新盤價(jià)位差不多。

房山8宗地塊，有的離地鐵比較近，有的位置比較遠(yuǎn)，地緣屬性更多一些。

有三宗地塊地段還不錯，都是地鐵邊上的，套均100平米計(jì)算也就是1000多套房。

1、距離良鄉(xiāng)大學(xué)城1公里的東羊莊地塊：掛牌起始價(jià) 14.07 億元，平均計(jì)容樓面單價(jià) 16280 元 / 平方米。預(yù)計(jì)售價(jià)3.5萬元/㎡。

2、北廣陽城 3 號地 ：掛牌起始價(jià)25.45億元，平均計(jì)容樓面單價(jià)20375元/平方米；預(yù)計(jì)售價(jià)3.8-4萬元/㎡。

3、長陽 06、07 棚改項(xiàng)目：掛牌起始價(jià) 8.88 億元，平均計(jì)容樓面單價(jià) 8600 元 / 平方米。預(yù)計(jì)售價(jià)3.8萬元/㎡。

房山目前成了純剛需上車首選考慮。八老師很多朋友都是，踩著時(shí)間節(jié)點(diǎn)在房山購置了首套住宅，當(dāng)然要位置好，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

自己奮斗多年，有了孩子，需要考慮上學(xué)或者置換的時(shí)候都離開了房山。

這也不失去一種策略，人生重在選擇。在正確的時(shí)間里做正確的事情。

后面的路就好走多了。

⑦ 門頭溝 生態(tài)好

門頭溝這幾年華麗轉(zhuǎn)身，從污染重災(zāi)區(qū)成為生太涵養(yǎng)區(qū)。

之前的門頭溝以采礦為主，現(xiàn)在礦不采了，大家都旅游、買房了。

門頭溝4宗地塊，三宗位于新城、1宗位于老城。

老城這地塊也不在老城核心區(qū)，偏西北。

采空區(qū)，就是字面意義。

這個(gè)板塊在100多年前就建成了門頭溝煤礦。

長期的礦業(yè)開采，形成了深達(dá)100—400米的采空區(qū)。

5、60年代，因煤礦開采的需要，采空區(qū)內(nèi)建設(shè)了大量簡易平房，日積月累形成了采空棚戶區(qū)。

采空棚戶區(qū)的房屋建筑面積達(dá)百余萬平方米，以低矮破舊平房為主，居住面積狹小，棚戶集中的區(qū)域人均建筑面積不足10平方米，特別是地下采空造成該區(qū)域地面地質(zhì)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，部分區(qū)域的建筑已經(jīng)多處結(jié)構(gòu)性破壞。

這個(gè)區(qū)域在2020年就開始了棚戶區(qū)改造計(jì)劃，政府推動拆遷，招標(biāo)進(jìn)行的一級開發(fā)。

新城的3宗地塊就不用多講了，在永定鎮(zhèn)新城，城市界面非常好，配套也在逐步升級。

(來源：八宅賦微信公眾號。感謝原作者，僅用于知識分享。)