去年6月，我們關(guān)注了鼓樓頂級(jí)雙學(xué)區(qū)房的“底線”為325萬(wàn)（延伸閱讀：325萬(wàn)！拉力瑯雙學(xué)區(qū)，低價(jià)房開了個(gè)響頭），可不到一年時(shí)間，底線又被砸穿地板了。

如今入手拉小29中雙學(xué)區(qū)房，最低連300萬(wàn)都不要，就能上車一套臥室、廚房、衛(wèi)生間齊全的房子，甚至仍有議價(jià)和降價(jià)的空間...

最低不到5萬(wàn)/㎡

拉小學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)回到2016年

去年捧著300萬(wàn)，你連拉力瑯學(xué)區(qū)房的門檻都摸不到；

今天帶著300萬(wàn)，你甚至還能挑一挑戶型面積和樓層。

上個(gè)月，拉力瑯29中雙學(xué)區(qū)門檻最低的小區(qū)金鵬大廈，某位業(yè)主將掛牌價(jià)下調(diào)17萬(wàn)，這套面積42.88㎡的一室一廳，總價(jià)降至278萬(wàn)，且仍有還價(jià)的空間。

盡管是一室一廳，但房子的格局非常清晰：進(jìn)門是客廳與開放式廚房，衛(wèi)生間緊鄰廚房，臥室面積大約占據(jù)整體的一半，室內(nèi)采光問(wèn)題不大。

可以說(shuō)，相比高峰期同價(jià)位買一個(gè)條件很差、完全不能住人的“門票房”，這套“五臟俱全”的小房子是相當(dāng)不錯(cuò)了。

不過(guò)金鵬大廈的小區(qū)結(jié)構(gòu)為商住樓形式，內(nèi)部為酒店式聯(lián)排結(jié)構(gòu)，居住環(huán)境較為開放，物業(yè)保養(yǎng)和維護(hù)一般，這也是金鵬大廈成為拉小學(xué)區(qū)房“門檻”的主要原因。

然而就是這樣一道拉小“門檻”，激活了年初買房人上車的熱情。

據(jù)貝殼二手房平臺(tái)的數(shù)據(jù)，去年9-12月，整個(gè)四季度金鵬大廈僅僅成交了兩套房。可2024年前兩個(gè)月，光平臺(tái)顯示的成交房源就多達(dá)7套。

“前兩天我們剛賣掉一套，金鵬大廈最近幾乎每天都有成交。”一位中介人員告訴筆者。

從成交結(jié)果上來(lái)看，金鵬大廈的成交價(jià)幾乎沒(méi)有超過(guò)300萬(wàn)的，絕大部分都是250-280萬(wàn)區(qū)間，其中最便宜的一套為255萬(wàn)，面積54.65㎡，單價(jià)4.6萬(wàn)/㎡。

房?jī)r(jià)幾乎是回到了2016年南京房?jī)r(jià)暴漲周期之前。

5月學(xué)區(qū)落戶截止

拉力瑯?lè)績(jī)r(jià)還會(huì)下跌嗎？

眾所周知，每年5月是學(xué)區(qū)房落戶的截止日期，前兩個(gè)季度都是學(xué)區(qū)房交易的高峰期。那么，今年接下來(lái)南京頂級(jí)的拉力瑯29中雙學(xué)區(qū)房，還有降價(jià)的可能嗎？今年是否值得上車？

問(wèn)題的答案，取決于你孩子的年齡。

“如果你的孩子不是正在上中班（最后的落戶年齡），那么完全不建議你現(xiàn)在買，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還有可能跌。”某位經(jīng)營(yíng)學(xué)區(qū)房多年的資深人士說(shuō)道。

就拿金鵬大廈對(duì)面、具備較好居住屬性的怡景花園為例。

其一，目前該小區(qū)數(shù)量最多的兩房戶型（45-97㎡），當(dāng)前的報(bào)價(jià)和實(shí)際成交價(jià)多在300-400萬(wàn)之間，相比高峰期下跌約200萬(wàn)，同時(shí)掛牌房源數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)。

“市場(chǎng)好的時(shí)候，小區(qū)只有十幾套房子可選，買家沒(méi)得挑，價(jià)格就很穩(wěn)固；今天小區(qū)掛了有100多套房，還有不少人想趁市場(chǎng)有點(diǎn)起色時(shí)跑掉，房子消耗速度比不過(guò)上架速度。”

其二，在大行情不被看好的前提下，實(shí)際居住功能較弱的學(xué)區(qū)房，每年拉力瑯畢業(yè)生家庭會(huì)釋放更多房源，市場(chǎng)供應(yīng)量在近兩年依然會(huì)很大。

當(dāng)然，假如今年是孩子最后的落戶年份，現(xiàn)在入手也屬于歷史低位。

此外還有一個(gè)原因：怡景花園2015年之前并非29中本部，而是29中致遠(yuǎn)分校，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于今天，有不少低價(jià)格購(gòu)入的業(yè)主，因此還有不少人具備“砸盤”的資本。

不過(guò)在仟佰間房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)王壘看來(lái)，學(xué)區(qū)房即使降價(jià)，空間也不會(huì)太大了，而是會(huì)迎來(lái)底部震蕩與逐步復(fù)蘇。

“不少曾經(jīng)貸款買學(xué)區(qū)房的業(yè)主，再降價(jià)出售就會(huì)出現(xiàn)無(wú)法覆蓋貸款的情況，參考每年的學(xué)區(qū)房2-4月成交高峰期，今年三四月份也不例外。跟去年不同的是，去年高峰期業(yè)主議價(jià)空間會(huì)減少，今年業(yè)主更加珍惜成交機(jī)會(huì)，因此以價(jià)換量的效應(yīng)會(huì)更明顯。”王壘補(bǔ)充道。

結(jié)語(yǔ)：總結(jié)一下，今年學(xué)區(qū)房成交旺季，將會(huì)迎來(lái)總價(jià)低、好砍價(jià)、成交旺盛的行情，買家的心態(tài)也不再謹(jǐn)小慎微，畢竟在足夠便宜的情況下，為孩子準(zhǔn)備“學(xué)區(qū)保底”的欲望更明顯。

或許這波即將到來(lái)的拉力瑯學(xué)區(qū)房成交浪潮，能給二手房市場(chǎng)帶來(lái)久違的甘霖。