最近北京房價相對比較平穩(wěn)，但部分地區(qū)隱約有上漲之勢，很多朋友特別是剛需買房者開始蠢蠢欲動。因為很多人置業(yè)后，可能在不久的將來還面臨置換學(xué)區(qū)房等操作，那么房子買在哪里不貶值、甚至能升值就成了大家格外關(guān)心的問題。我從某購房網(wǎng)站上搜集了過去五年北京主要區(qū)域房價的變化趨勢，今天先介紹老大哥西城區(qū)，希望為大家看房買房能起到參考作用。

一、 北京市整體情況

北京市平均房價在2017年12月為57768元/平米，而到2022年4月漲至59076元/平米，漲幅約2.3%。由于這個平均數(shù)據(jù)包括了新房、二手房以及郊區(qū)住房，可能和大家的感官有差異，但能一定程度上反映趨勢。從下圖可以看到，近幾年房價并不是均勻上漲的，而是兜轉(zhuǎn)起伏，螺旋上升，在2018年達到相對高點。那么各片區(qū)的情況具體如何，哪些區(qū)域能超過平均增幅呢？

二、 西城區(qū)整體價格

西城區(qū)可謂是房價“老大哥”，在全國范圍內(nèi)長期領(lǐng)跑，說它寸土寸金毫不為過。下圖是西城主要片區(qū)二手房的每平米均價，大家感受一下這敦實的價格，分分鐘想讓人重新投胎。

某購房app上顯示的西城區(qū)二手房價格

從2017年底至2022年4月，西城區(qū)住房均價由111748元/平米漲至 120083/平米，漲幅達7.5%，是北京全城平均漲幅的3倍多，可見西城作為北京核心區(qū)域，住宅的保值增值屬性還是遠超平均水平的。

三、西城區(qū)各版塊的情況

接下來咱們分析西城內(nèi)部的各個板塊。在某購房app上，西城區(qū)大致包括二十個左右的板塊，遠近馳名的有金融街板塊、德勝板塊、月壇板塊等，也有稍微“低調(diào)”一些的白紙坊板塊、馬連道板塊等，不同板塊受地理位置、學(xué)區(qū)政策等影響，價格差異很大。我整理了18個主要板塊近5年的價格變化情況，下面從絕對價格、近五年漲幅兩個維度作匯總展示。

（一） 各版塊絕對價格

數(shù)據(jù)來源為某購房網(wǎng)站顯示的2022年4月底住房售價

西城區(qū)所有板塊住房在2022年4月底的均價都超過了10萬元/平米，金融街、西單附近的均價更是超過了17萬/平米，即使買個60平的小屋，總價已超千萬，不愧是核心地帶。

（二）各板塊近五年上漲幅度

相比較絕對價格，大家可能同樣關(guān)心各主要板塊近幾年的漲幅，這里直接把漲幅按從高到低順序排列出來。可以看出，新街口、長椿街、月壇、馬連道等區(qū)域的住房售價雖然處于中等水平，但漲勢兇猛，五年來漲幅超過30%，一定程度上反映了西城區(qū)內(nèi)各版塊價格均衡化的趨勢。特別是在西城區(qū)多校劃片等政策出臺后，個人認為區(qū)域內(nèi)房價均衡化格局將進一步顯現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來源為某購房網(wǎng)站顯示的住房售價

另外，經(jīng)過分析西城各版塊每年的價格變化，發(fā)現(xiàn)2017-2020年價格變化較慢，2021年大幅上漲，2022年年初延續(xù)穩(wěn)中有升態(tài)勢。

個人認為，短期來看，房價變化、特別是大城市核心區(qū)域房價變化具有一定周期性，目前可能仍然處在企穩(wěn)回升的小周期內(nèi)；中長期來看，像西城區(qū)這樣的核心地帶，即使學(xué)區(qū)政策近期有變化，依然改變不了這里優(yōu)越的區(qū)位和優(yōu)秀的教育醫(yī)療資源，相比其他區(qū)域來說，持有這里的房產(chǎn)還是比較穩(wěn)妥的。

我還將陸續(xù)更新其他區(qū)內(nèi)主要區(qū)域的房價變化情況，也會就各區(qū)域和主要片區(qū)的房價增長情況作匯總對比。大家還想看哪些內(nèi)容呢，歡迎評論留言。